與商業地產的合作成為快時尚進入中國最有消費潛力城市的必要環節。

當你去看快時尚公司在中國城市的開店數量，會驚訝地發現排在上海和北京之后的是成都和武漢，排在第五位的是深圳，而廣州連前十都沒有進。在過去兩年中，快時尚品牌在新一線城市的新增門店數量已經遠遠超過了北上廣深。

下沉式擴張：從一線城市到二三線城市

咨詢公司世邦魏理仕在今年10月發布的《演變中的中國零售業格局》報告中用“下沉式”來描述快時尚品牌在中國的發展趨勢。所謂下沉式，就是從以一線城市為核心的發展策略轉變到以新一線和二三線城市為重點。

這個轉變很大程度上是跟商業地產擴張策略的改變同時發生的。伴隨著一線城市核心零售商圈的逐漸飽和，經濟開始朝著內地發展，像萬達、銀泰、萬象城背后的開發商在2009年之后都將重心轉到二線城市開始新一輪擴張，它們為快時尚品牌創造了更多的零售空間的選擇。

據世邦魏理仕研究部統計，過去三年二線城市的平均新增零售面積每年有270萬平方米，在2013年至2016年之間預期將達到每年新增500萬平方米。而北京和上海這兩個城市2011年至2012年的年平均新增供應量僅為2009年至2010年的一半左右，而且大部分都在城市周邊。

廣州的新增零售空間就更加少，這直接導致想進入廣州市場的快時尚品牌很難找到合適的店鋪位置。在《第一財經周刊》“新一線”系列專題之一《后來者Gap》報道中，Gap中國區總裁Jeff Kriwan透露他們已經和廣州的開發商協商了近兩年還沒有確定下來一個店鋪位置。

以商務和旅行消費為特色的成都成為開發商和快時尚品牌所青睞的城市并不奇怪，新一線在近幾年大力發展西部地區的大環境下成了各大公司的首選。同時在成都當地政府推出“天府新區”、“北改”等城市規劃方案后，開發商不斷在成都開拓創造新的城市綜合體和商圈。被稱為“大工地”城市的武漢也在經歷著類似的改變，近3年里幾乎每年都會新增好幾個購物廣場。

而比創造零售空間選擇更重要的是這些開發商把在一線城市建立起的成熟的生活方式帶到了二線城市，它們通過商店、餐飲、電影院一站式的休閑娛樂購物體驗改變了當地消費者的購物習慣，讓很大一部分主流大眾消費者從傳統的百貨市場、超市、步行街和路邊小店轉向了購物中心。而其中年輕的那一部分人群會很自然地走進更國際化、更時尚且價格能夠承受的服裝品牌。

“現在我平時基本上只在3個地方逛街：漢口的萬達廣場、武漢國際廣場和漢街。”28歲的武漢人羅楊告訴記者。他最喜歡的品牌是Zara。

在5年前，羅楊和朋友還總是約在類似上海南京東路的一條名叫江漢路的步行街上，他逛的品牌大多是一些類似班尼路的本土品牌�，F在他覺得那里環境太亂了，品牌太雜了。而他所說的3個地方都是近十年才出現的，在近兩年新建起的定位更高端的漢街步行街上，武漢的第4個萬達廣場剛剛開業。

當然，這一切的前提是二線城市的人均可支配收入在過去5年間有了迅速提升。根據國家統計局數據，天津、成都、重慶等10個GDP排名前十的新一線城市過去5年可支配收入平均每年增長12.4%，消費品零售總額平均每年增長18.1%。當人們收入更高、咨詢方式更發達、商務往來更頻繁時，“更多的人會到北京、上海、香港以及國外旅行，他們對國際品牌的認知度提高得非�？臁！盞irwan說。

為了吸引Zara、H&M這些已經被一線城市認可的國際快時尚品牌進駐，二三線城市往往會給予租金優惠。另一方面，二線城市的租金成本也低于一線城市，這在很大程度上降低了快時尚公司在二線市場擴張的投入。據世邦魏理仕報告數據顯示，截至2013年第二季度，一線城市首層商鋪租金報價平均每天每平方米45元，而新一線城市僅為每天每平方米25.6元。

拓展計劃：緊跟商業地產開發商

另外，尋求擴張的快時尚公司往往會把定位相匹配的地產開發商視為進入一個市場的標桿。而萬達作為在新一線市場擴張最快的開發商也同樣擁有最多的快時尚門店數量。據世邦魏理仕統計，截至今年6月，進駐萬達廣場物業的有104家快時尚門店，遠遠高于排名第二的凱德置地17家。

Zara和H&M2010年第一次進入武漢市場都是通過位于漢口菱角湖的新萬達廣場。萬達開業當天的人流量達到40萬，ZARA首日銷售額突破了100萬元，H&M的前3天銷售額也達到了340萬元。在去年12月開業的成都金牛萬達廣場中，進駐的快時尚和相類似品牌有Zara、H&M、優衣庫、C&A、MUJI等9個品牌。

為了保證在已經展開的新一線城市的競爭中先搶到好的店鋪位置，快時尚公司有時甚至會把自己在一個市場擴張的計劃和一個開發商綁定在一起，一次簽下3至5年的合作。

Gap在杭州就是這么做的，它在2011年第一次進入杭州是伴隨著銀泰百貨西湖店的開業，當天引來大量客流之后，Gap就與銀泰簽下了長期的合作，這也是為什么杭州是Gap在上海和北京之外擁有最多店鋪的一個城市，而且其中兩家都是旗艦店規模。

“當我和很多房地產商聊的時候，很有趣的是大家對一線城市的定義也都不一樣，有的說只有北京和上海，有的說北上廣深，也有的說成都和重慶也算。一線城市和二線城市之間的區別本來就在逐漸變得模糊。”Kirwan說。因此，在Gap的擴張戰略中，對商圈的定義和分析比城市的分類更加重要。而在商業地產開發商不斷顛覆傳統商圈以及創造新的商圈的過程中，在引領快時尚品牌擴張的同時也成為它們的必爭之地。

（來源：第一財經周刊）