無論是推地面積還是出讓金額，2013年的杭州土地市場，都堪稱是一場難得的盛宴。多宗寶地輪番出場，房產大鱷氣勢洶洶，這樣的光景無疑彰顯了盛宴的豪華氣。土地越來越向資本大鱷集中，這一現象無疑將改變樓市生態格局，也是今年杭州土地市場的重要景象。

“寶地”出沒市場升溫

今年杭州土地市場之所以成為一場盛宴，與其推出的多宗優質地塊不無關系。可以說，幾乎每個月都會有引起市場高度關注的“寶地”推出，從而掀起一場場“奪地大戰”。

1月25日，河北天成拿下熱電廠宅地，溢價44%;2月20日，世茂拿下牛田地塊，溢價31%;5月21日，濱江奧體熱地被深國投以封頂價拿下;6月25日，金隅拿下錢江新城南星單元宅地，溢價43%……

9月5日的華家池爭奪戰，將今年杭州土地市場的奪地大戰推向了高潮。華家池的土地價值不言而喻，它擁有主城區繼西湖之后的第二大湖景資源，并且在城市擴容之后已成為絕對的市中心，地理位置得天獨厚。經過數十輪驚心動魄的較勁，最終綠地、世茂、濱江分食總價136.7億元的大餐。華家池，無可爭議地成為今年杭州土地盛宴上的一道主菜。

今天出讓的藍孔雀綜合體地塊，地處申花板塊，東到莫干山路，南接規劃育英路，北起留祥路，西至規劃化工路。這一地塊的交通非常便利，而申花又是杭州炙手可熱的一個樓市板塊，因此藍孔雀綜合體地塊的價值也非同尋常，6宗土地起拍總價32.3億元。

“杭師大”地塊無疑是今年杭州土地市場的另一個重要主角。目前杭師大錢江學院(文一路校區)已完成搬遷工作，掛牌出讓也已經進入倒計時。“杭師大”土地面積共152畝，在杭州市中心有如此大的體量，近年中已經十分少見。目前的規劃顯示，152畝土地共分9宗地塊出讓，其中商業用地6宗，純宅地1宗，商住用地1宗，文化兼商用地1宗，總建筑面積42.2萬平方米�？梢灶A見的是，圍繞“杭師大”的爭奪，杭州土地市場一定會再現刀光劍影。

而昔日的申花地王，6月份被雅戈爾推掉的地塊，也將很快掛牌出讓。雅戈爾地塊東至益樂路，南至方家北路，西至豐潭路，北至申花路，處于申花板塊的核心位置。2010年這一地塊拍出24.21億元，而隨著申花板塊的日益成熟以及城西銀泰的開業，屆時雅戈爾地塊雖然不一定能拍出當年的高價，但也不會被輕松拿下。

高價地大鱷顯身手

杭州土地市場上的“寶地”，自然身價不菲，土地拍賣會上的勝出者，除了大鱷還是大鱷�；蛟S早幾年花幾億元還能在杭州拿下一塊像樣的土地，但是在今年的土地市場上，總價10億元、20億元的地塊已經司空見慣，單宗土地總價甚至首次超過了50億元。

華家池拍賣會上，房產大鱷比拼的是資金實力。僅每家房企的參拍保證金，就高達數億元之巨。拍賣會上最高一輪加價，直接從43億元跳到了50億元，現場觀戰的人無不為之膽戰心驚。最終綠地以56.2億元的總價拿下華家池57號地塊，這比去年中海在三堡拿下的三宗土地的總價還要高，也成為杭州有史以來總價最高的一塊地。即便是三宗土地中總價最低的一塊，也高達36.7億元。而土地款不同于工程款，必須在規定的時間內交清，可以說沒有實力的房企根本就玩不轉。

縱觀杭州今年前8個月的土地市場，總價低于10億元的宅地幾乎無處可尋。河北天成拿下熱電廠宅地花了18.9億元，世茂拿下牛田地塊花了10億元，金隅拿下南星宅地花了13.3億元，旭輝拿下奧體地塊花了35.6億元……

可以說，土地市場上的狂歡者，其背景實力已與前幾年大不相同。原先還能在土地市場上分一杯羹的中小房企，被迫退出舞臺中心甚至銷聲匿跡。天價土地款，已經成為不少中小房企無法逾越的門檻。即便10億元這一差不多是目前最低的資金門檻，對很多中小房企而言也是一個龐大的數字。沒錢拿地，自然也就無法獲得持續的利潤來源，就會逐漸被這個市場邊緣化。

而即便中小房企可以在土地市場上偶爾撿漏，也已很難與房產大鱷同臺競技。大鱷拿下的土地雖然總價高，但是折算成單價并不太高，就比如華家池57號地塊，樓面價還不到20000元/平方米，預留了較多的利潤空間。除此之外即便是同樣的地價，中小房企的融資成本遠高于大鱷(萬科、綠地等房企開通了海外融資平臺，融資成本遠低于國內市場)，很可能最終無利可圖甚至虧本。

以往一家房企能不能拿下土地，以什么樣的價格拿下土地，多少有些運氣的成分在里頭。如今看來，靠運氣拿土地幾乎已經不可能，拍賣會比拼的是資金實力。沒有資金實力，甚至連拍賣會的進場券都領不到。

本土房企艱難“防守”

從去年開始，在外來大鱷猛烈的攻勢面前，杭州本土房企不得不退守。而在今年的土地市場上，這一趨勢仍在延續，并且短期內看不到反轉的跡象。

外來大鱷紛紛入杭，這是最近幾年影響杭州樓市生態格局的大事件。今年杭州土地市場上，冒出了大量的外來新鮮面孔，比如4月25日拿下田園地塊的北京城開，5月21日拿下奧體地塊的旭輝，5月29日拿下天城宅地的安徽淮礦，7月30日拿下閑林地塊的雅居樂，8月27日拿下牛田地塊的招商地產，這些全都是首次入杭的房企。56.2億勇奪華家池57號地塊的綠地，去年才首次入杭，也算是一個新鮮面孔。

無論是綠地還是招商地產，都是全國知名的房產大鱷，旭輝則是上海的一家實力房企，北京城開是一家有國資背景的房企，安徽淮礦則有國企背景�？梢哉f，這些新鮮面孔的到來，為杭州的土地市場添了一把火。再加上此前已經入杭的萬科、中海、保利、金地、金隅、融創等外來大鱷，它們已經成為杭州土地市場的主宰者。

今年1-8月，杭州土地市場上70%以上的土地被外來房企拿走。在土地市場上還能發出聲音的本土房企，只有濱江和天陽少數幾家。大多數的本土房企，只能在自家門口觀看外來大鱷的盡興表演。去年在杭州拿地總金額排名第一第二的中海和萬科，今年繼續在土地市場發力，三堡、良渚等區域，都成為了它們的主戰場。

在本土房企眼里，華家池之戰差一點成為本土房企的滑鐵盧。最有實力的兩家本土房企綠城和濱江雖然都已報名參戰，但真正決心拿地的只有濱江一家。前兩宗地塊，濱江雖然都有意爭奪但最終還是敗下陣來。最后一宗地，濱江總算成為最后的贏家，捍衛了本土房企的最后尊嚴。

外來房產大鱷不少擁有國資背景，一些大鱷甚至是央企，雄厚的資金實力自然令眾多本土房企無法望其項背。實際上土地市場上的決斗早已分出勝負，即便濱江能夠拿下華家池的一宗地，這對其他本土房企而言并沒有任何借鑒意義。如何與外來大鱷共存，或者探究如何與外來大鱷合作，就比如綠城跟融創，將會是今后的一個巨大課題。

（來源：今日早報）