漢商集團董事長張憲華日前在股東大會上表示，公司自持商業面積47萬平方米，按2萬元/平方米計算市價達94億元，而公司目前總市值約28.7億元。

中國證券報記者梳理發現，由于歷史和行業原因，百貨類上市公司普遍持有較多的商業物業資產，和漢商集團的情況類似，有多家企業自持的物業市價超過公司市值。

業內人士指出，這種情況前幾年尤其普遍，隨著近兩年百貨業的估值恢復，這種情況有所減少。重資產的零售企業可以通過資產證券化盤活自有物業資產，獲取物業升值收益。

物業市價超市值

百貨企業的所有物業主要有兩種形式，分別是自有物業與租賃物業。

與漢商集團同處湖北省武漢市的零售企業鄂武商A和武漢中商也持有大量商場類物業。2017年報顯示，截至2017年12月31日，鄂武商A持有商場類自有物業138萬平方米，武漢中商持有商場類自有物業37.11萬平方米，按照張憲華所說的“按2萬元/平方計算”，鄂武商A和武漢中商持有的自有物業市價分別達到276億元和74億元。而截至中國證券報記者發稿時，鄂武商A和武漢中商的市值分別是110億元和23.9億元。

中國證券報記者梳理了36家百貨業上市公司年報發現，自有物業占比較高、數量較大的百貨上市公司存在市值明顯低于物業市價的現象。其中，自有物業面積最多的歐亞集團，截至2017年末，共持有各類業態自有物業308萬平方米，分別位于吉林、遼寧、內蒙古、海南、北京、河南等省份，按照2017年廣發證券給出的0.7萬元/平方米的價格估算，目前其自有物業市價接近215億元。截至記者發稿時，歐亞集團市值為36.2億元。山東地區的區域百貨品牌銀座股份，截至2017年末自有物業117萬平方米，而目前市值僅為37.6億元。

百貨公司成“隱形土豪”

隨著近幾年商業物業租金不斷攀升，自有物業讓百貨企業“手中有房、心中不慌”，多家企業都表示自有物業很大程度降低了公司的運營成本。

北京城鄉表示，自持物業能帶來保障。北京市場房價的變化帶動房屋租金水平上漲，對房租敏感性高的百貨商場的經營業績帶來不利影響，造成經營成本負擔加重。公司現有營業及辦公場所所屬物業絕大部分為公司自有，未來不會受到商業物業租金價格波動的影響，有效降低經營風險，為公司的持續穩健經營提供保障，增強公司的抗風險能力。

零售企業的資產多是位于核心商業地段的物業，但因為會計核算等原因，這些資產往往沒有反映在公司的財務報表中。有財務人士向中國證券報記者指出，公司自持物業列入固定資產，出租物業則列入投資性房地產。固定資產根據初始成本入賬，按年計提折舊。如果是投資性房地產，則可以按公允價值計量或按成本計量，公允價值每年根據市價進行重估調整，成本與固定資產類似，每年計提折舊。隨著近幾年房地產業的發展，自有物業價值已經翻番，但財務數據并沒有隨之更新，因此其價值被低估，百貨公司成為“隱形土豪”。

從資本市場的估值角度看，百貨業上市公司被低估的情況已經有所改善。零售領域投資人士邊瀟男告訴中國證券報記者，在二級市場上，百貨業上市公司自持物業超過市值的情況在2013年至2014年期間非常普遍，當時主要原因是百貨受電商沖擊業績嚴重下滑，市場對其預期極度悲觀，市盈率從20倍以上持續下跌至10倍，導致市值跌至自有物業價值以下。2017年初以來，百貨估值修復到16倍-20倍以上，這種情形已大幅減少。

不過，有業內專家指出，很多投資者按自有物業價值作為衡量零售公司估值安全邊際的標尺，當市值顯著低于自有物業價值時，有投資者會認為公司價值被顯著低估。“但是這種邏輯是有瑕疵的，因為作為二級市場投資者，對上市公司經營影響力微小，即使自有物業價值非常高，作為小股東，也不可能采取行動讓公司將自有物業價值變現。”

通過資產證券化盤活

這些趴在財務報表之下的隱形財富可以采取多種方式盤活，最簡單的方式是直接出售。

2017年12月1日，大連友誼公告，擬將公司所屬分公司友誼賓館、新友誼商店所占用的經營資產與負債以及營業樓房產等多項資產，合計以4598.89萬元出售給大連友誼集團有限公司，增加公司2017年度利潤的金額約為2190萬元。

茂業系也曾將相關公司旗下的優質百貨資產剝離，轉而買入市場熱門的其他概念資產。中百集團和武漢中商還分別因自有物業遇到拆遷而在2017年收到了6.36億元和4.4億元的拆遷補償款。

邊瀟男指出，如果公司有意愿，還可以采取資產證券化的方式，將自有物業盤活，類似蘇寧、紅星美凱龍過去曾操作的一些案例。

2017年9月，*ST友好曾公告稱擬以商業物業為標的資產開展創新型資產，但由于市場發行利率整體走高，相關資產運作不具備明顯的融資成本優勢，將會加重公司后續經營負擔，于11月終止了此項運作。

茂業商業也于今年4月份公告稱擬以子公司茂業百貨持有的東門店為抵押擔保開展資產證券化。茂業商業表示，通過此次交易，公司可以盤活存量資產、拓寬融資渠道；提高公司資金和資產使用效率，提高資產流動性，達到盤活資產存量的目的；同時補充流動資金。

此前有消息稱，隨著國內資產證券化（ABS）市場的成熟和制度完善，中國版公募房地產投資信托基金（REITs）將出爐，其中經營性物業有望成為公募REITs的基礎資產之一。目前美國REITs按物業類型排名，第一大物業類型就是商場類。專家指出，重資產零售企業通過資產證券化可以獲取物業升值收益、回收大量現金，未來仍有巨大的操作空間。

（來源：中國證券報 作者：常佳瑞）