來源/Mall星人

撰文/郭歆曄 和賀文

通過華東13座城市的商場客流指數，我們嘗試拼出最新的客流圖景。

客流，是商場經營發展的基礎。雖然很多商場目前的客流相較2019年同比依然有所下降，但頭部項目在市場上已經呈現出強大的恢復力和上升勢頭。

以上海為例，前灘太古里、港匯恒隆廣場、五角場合生匯、長寧龍之夢、南翔印象城MEGA、龍華會、靜安大悅城、環球港、真如環宇城MAX、瑞虹天地太陽宮、久光中心、七寶萬科廣場、上海萬象城等頭部項目（排名不分先后）均在今年五一假期迎來大客流。

其中，上海五角場合生匯5天客流超72萬人次、同比上浮20%，總銷售額1.25億元、同比上浮8%；上海龍之夢城市生活中心五一假期約100萬人次、日均客流約20萬人次，總銷售額約1.46億元、日均約2928萬元；迎來開業首年慶的蟠龍天地，假日5天客流超85萬人次、日均超17萬人次，總銷售額超2500萬元。

△圖源：蟠龍天地

依據大眾點評（數據每天實時變動）、高德地圖、騰訊地圖，Mall星人統計了一份華東13座城市——杭州、上海、南京、合肥、蘇州、濟南、南昌、寧波、青島、無錫、廈門、溫州、福州的商場客流指數，嘗試拼出最新的客流城市拼圖。盡管很難全維度地進行描繪，但從這些局部流動中，也能大致看清客流的熱力分布。

值得注意的是，這三大APP的線上數據，并不能完全等同于實際的線下客流量情況（比如交通非常便利大家很熟悉的項目不太需要導航），也無法全面代表商場全年度的表現。在五一假期期間，那些具備微度假特性的商業項目往往會因節假日效應在數據層面展現出更為亮眼的成績。近期營銷活動及線上推廣出眾的項目，以及近半年內開業的，可能會因為新鮮感和宣傳力度，在假日期間的導航查詢量上獲得顯著提升。

一些主要依賴周邊常客的商場可能在節假日期間因客戶外出度假而遭遇客流量減少。而那些餐飲選擇多樣、活動策劃豐富且在線營銷策略得當的商場，則更容易在大眾點評和導航應用中收獲更多的關注和流量。

這種節假日帶來的“數據反差”效應，在大型城市中尤為突出。與中小城市商場排名的相對穩定性形成對比，大城市的商場在不同榜單上的排名變動較大，顯示出更激烈的競爭態勢和動態變化。

進一步分析，高德地圖的7天內導航人次提供了短期內的客流快照，而騰訊地圖的3個月簽到人次則反映了較長時間段的客流趨勢。這意味著前者更適合觀察短期內的客流波動，后者則能更好地揭示中期的客流穩定性。

目前，我國缺乏像澳大利亞購物中心Big Guns榜單那樣公開透明的客流與銷售數據體系，因此難以直接獲取詳盡精確的分析結果。對于更深層次的洞察，通常需要依賴大數據服務商的專業服務，這往往是付費項目。盡管如此，通過對比這三大平臺的數據，我們仍能捕捉到許多有趣的現象和趨勢，為理解商業市場的動向提供了一扇窗口。

【TIPS】商場的銷售額統計口徑不同，如有些含汽車銷售，有些重奢占比極高，可比性較低，租金數據少量上市公司會有披露，Mall星人借助于大眾點評熱門商場榜、高德地圖商場導航人次榜（7天累計人次）、騰訊地圖商場簽到人次榜（3個月累計人次）三大公開數據（每日實時更新）的“三維立體”（單個APP的局限性較大，比如不同城市市場占有率和使用偏好不同）初選出各自客流最旺盛的TOP20名商場來管中窺豹。

雖然這些數據并非商場實際客流，但各城市頭部商場的大致輪廓、隊形、大名單可以看出來，細微排名肯定有出入，更具體的需要實地考察+與當地商場從業人員細聊求證進一步核實。

△圖源：龍華會

01

三大數據榜單速覽

杭州“獨占”鰲頭，華潤萬象系成最大贏家

從城市的維度來看，杭州五一頭部前20強商場導航平均人次意外超過上海占據第一（杭州優質商場密度目前小于上海，競爭激烈程度暫時沒有上海卷，杭州客流相對更集中在前20商場，而上海客流則分散在近百個優質項目中）——僅依據本次統計的APP數據，但實際城市商場總客流上海仍然遠高于杭州（下同）。

與其他10座城市相比，杭州、上海、南京領跑指數超前；合肥、蘇州五一表現較好；濟南、南昌、寧波的五一客流指數居于中等水準，而福州、溫州、廈門、無錫、青島的指數相對較低，顯示當地頭部商場客流競爭更為激烈，有的是人口數量有限，有的則是頭部項目的吸引力離杭州上海南京還有較大差距。

【TIPS】統計結果只代表五一某一階段數據，不代表全年數據排名。文中所列項目排名均不分先后。

由于聚焦的是總客流，故客流密度較高的優秀中小型項目難以上榜。

三個APP榜單排名如果完全一致，則其城市江湖（僅指總客流，銷售額、租金還與消費率及客單價相關）同城地位應該可以認定，例如三榜同城第一的“城市店王”（這里統計范圍為整個華東近百個城市，不局限與上述13座城市）：

青島萬象城、南京德基廣場，濟南萬象城、廈門SM1-3期、常州江南環球港、贛州萬象城、南通萬象城、泰州萬象城、淄博萬象匯、臨沂萬象匯、昆山萬象匯、日照萬象匯、徐州彭城蘇寧廣場、濰坊泰華城、臨沂泰盛廣場、威海威高廣場、義烏之心、紹興金帝銀泰百貨、麗水銀泰城、桐廬銀泰城、德州奧德樂時代廣場、菏澤佳和城、宜興八佰伴、撫州碩果時代購物中心、宜春潤達國際購物中心、萍鄉潤達購物中心、龍巖萬寶廣場、鷹潭天虹商場、吉安天虹、柯橋萬達廣場、泰安泰山萬達廣場、阜陽潁州萬達廣場、上饒萬達廣場、濟寧萬達廣場、莆田城廂萬達廣場、寧德萬達廣場、太倉萬達廣場、東營萬達廣場、濱州萬達廣場、聊城萬達廣場、棗莊滕州萬達廣場、六安萬達廣場、三明萬達廣場、南平萬達廣場、安慶吾悅廣場、滁州吾悅廣場、淮南吾悅廣場、瑞安吾悅廣場（排名不分先后）。

過江龍華潤萬象系異常“兇悍”，奪下新一線城市和二線城市諸多三冠王，萬達廣場和吾悅廣場在低線城市更是大量收割，本城霸王虎代表——南京德基、濰坊泰華城、臨沂泰盛廣場、威海威高廣場、義烏之心、德州澳德樂、菏澤佳和城、撫州碩果時代購物中心、龍巖萬寶廣場、宜春潤達國際購物中心、宜興八佰伴。

如果三個APP榜單排名如果2個基本一致，基本也可以確認其地位（其中仍處于新開業效應期的項目表現需要持續關注），例如以下贏得雙榜同城第一的項目：

常年霸榜蘇杭寧第一地標的杭州銀泰in77、凱德蘇州中心、寧波天一廣場、開業不足半年的溫州濱江萬象城和無錫濱湖萬象匯，以及泰州萬象城、常熟永旺夢樂城、嘉興海寧下沙奧特萊斯、九江聯盛快樂城、臺州溫嶺銀泰、張家港曼巴特廣場、馬鞍山金鷹、淮安華信Mall、新余恒太城、南昌紅谷灘萬達廣場、福州倉山萬達廣場、泉州浦西萬達廣場、蕪湖鏡湖萬達廣場、揚州邗江萬達廣場、連云港海州萬達廣場、漳州碧湖萬達廣場、淮北萬達廣場、蚌埠萬達廣場、江陰萬達廣場、衢州吾悅廣場、舟山寶龍廣場、宿遷宿城寶龍廣場（排名不分先后）。

但如果只入選一個榜單則需要進一步人工考證，比如上海、合肥、煙臺、鎮江、湖州、宿州、鹽城TOP3競品客流非常接近。

△圖源：印力上海

映射到商場客流指數上，旅游熱點城市杭州獨占鰲頭，華東高德熱門商場五一導航指數TOP36商場中杭州獨占10個席位，且杭州銀泰in77、杭州萬象城導航指數分別為TOP2、TOP5；

商業競爭激烈程度堪稱全國第一卷的上海則有6家，且均為龍頭集團旗下商場，包括上海百聯奧特萊斯、靜安大悅城、環球港、蟠龍天地（去年秋季開業）、南翔印象城MEGA、周浦萬達廣場（偏居一隅客流獨享一家獨大）；

合肥、徐州令人意外分別有3（合肥之心城、萬象城、包河萬達廣場）、2（彭城蘇寧廣場、徐州云龍萬達廣場）家上榜；

三四線城市中（競爭壓力沒有那么卷，個別項目更是一枝獨秀），臨沂泰盛廣場、淄博萬象匯、贛州萬象城、嘉興下沙奧特萊斯、金華義烏之心、泰安泰山萬達則成為大爆冷門的超級黑馬。

具體到集團企業方面，華潤萬象生活無疑是最大的贏家，旗下8個商業項目入選，其次為萬達，共有7家萬達廣場入選，印力共有3個商業項目入選，大悅城、銀泰、環球港各有2個項目入選，百聯、龍湖、寶龍則各有一個項目入選。

騰訊導航華東商場“五一”指數數據稍有不同，上海、杭州各有5個項目上榜，南京、南昌各4個，合肥3個、泉州、福州各2個，其余項目分別分布于常州、濟南、贛州、青島、臨沂、南通、寧波、廈門、溫州、無錫、徐州。

此外，泰安泰山萬達廣場、莆田城廂萬達廣場、金華義烏之心、菏澤佳和城五一客流表現出色，逼近華東TOP36騰訊門檻。

相同的是，華潤萬象系一家獨大，共有12個商業項目上榜，包括8個萬象城、2個萬象匯、2個萬象天地，萬達廣場數量位居第二，有3個萬達廣場入選，銀泰和環球港各2個項目入選。南昌萬壽宮歷史文化街區、臨沂泰盛廣場、泉州中駿世界城、南昌恒茂夢時代廣場成為人氣黑馬代表。

就項目本身而言，新近開業的商場仍維持著一定的熱度，因而有著不錯的人氣表現。

騰訊導航華東商場“五一”指數榜單中，去年開業的上海真如環宇城MAX、溫州濱江萬象城、合肥銀泰中心、南京城北萬象匯、杭州城北萬象城、無錫濱湖萬象匯、南昌紅谷灘萬象天地均有上榜。高德導航華東商場“五一”指數榜單中，則有去年開業的項目上海蟠龍天地。

△圖源：正大廣場

02

華東13城商業偏好對比

巨頭名次之爭 過江龍PK本地虎

大型購物中心已全面普及，全國拓展攻城的連鎖巨頭更占據了8成城市的店王寶座，與一二線城市華潤、印力、凱德、龍湖天街、大悅城、永旺夢樂城乃至新鴻基、太古、香港置地、嘉里等港資巨頭展開激烈的客流之爭不同，多數三四線城市的客流冠亞軍則不是萬達廣場就是吾悅廣場，二者你追我趕，可謂“棋逢對手”，值得注意的是，約2成城市還有實力異常強勁值得學習的本地之王（如許昌胖東來天使城）。

不同類型的商業，如奧萊、百貨、購物中心、街區商業，在各個城市的占比和名次排名也有著顯著的差異。

最偏愛奧萊的城市為上海，高德地圖導航人次TOP20中上海有3家奧特萊斯上榜，分別是全國奧萊之王——青浦百聯奧特萊斯（五一共計接待游客和消費者26.9萬人次，銷售收入約1.9億元）、佛羅倫薩小鎮、比斯特購物村，不難看出上海更注重性價比。

相較而言，百貨存在感更高的是福州、青島、溫州、杭州，其城市奧萊排位存在感較低。

其他奧特萊斯項目中，吸引了大量上海游客的蘇州比斯特購物村排名很高（大眾點評商場熱門榜TOP4、高德地圖導航人次榜TOP6、騰訊地圖簽到人次榜TOP2，均位居前列），可見項目本身的熱度和人氣。寧波杉井奧特萊斯、無錫悅尚奧特萊斯排名也比較靠前。

數量方面，在華東商業最發達的13座城市中，百聯奧特萊斯占據首位，上海、南京、青島、濟南、無錫共有6個項目上榜，其次為砂之船奧萊，共有5個項目入選，首創奧特萊斯共有3個項目入選（青島、濟南、合肥），比斯特購物村（上海、蘇州）與杉杉奧萊（南昌杉杉奧特萊斯、寧波杉井奧特萊斯）則各有2個項目入選。

多個城市的百貨及百貨式購物中心上榜本城客流前20，包括寧波阪急百貨、合肥銀泰中心、南昌武商MALL、南昌王府井購物中心洪城路、福州東百中心、青島海信中心、青島麗達廣場、無錫八佰伴中心、南京金鷹和新百、杭州銀泰、溫州銀泰等，且綜合排名較為靠前。

上海是唯一“五一”假日前20客流沒有百貨上榜的城市，這是因為上海購物中心和奧萊高度發達，在吸引客流方面更具優勢。當然，上海第一八佰伴、久光、新世界城、新世界大丸百貨、第一百貨商業中心五大超級百貨實際銷售額，遠遠超絕大多數二三線城市百貨。

【TIPS】對于上海商業而言，因商場數量眾多且類型多元，即使沒有進入本城TOP20，很多商場的表現也非常出挑。

如上海新世界城假期5天客流約33.83萬人次、日均約6.77萬人次，5天累計銷售額6395萬元、日均1279萬元；上海新世界大丸百貨五一客流約35.6萬人次、日均約7.12萬人次，累計銷售額3703.1萬元、日均740.6萬元；“五一”當天，在下午兩點半限流的情況下，全國小型主題商場坪效與客流密度雙冠王——百聯ZX創趣場客流仍超8萬，再創新高，5天銷售額同比上升120%。

△圖源：百聯集團

從華東商業最發達的13個城市的商業集團排名來看，華潤萬象生活同樣是當之無愧的“最強王者”，這是因為其拿下了青島、杭州、濟南、溫州、合肥、無錫、南昌等多個城市第一。在溫州，華潤萬象生活更是包攬冠亞軍（溫州萬象城、溫州濱江萬象城）。

當然，其他城市的地方超強龍頭表現也不錯，如南京德基廣場、廈門SM（菲律賓購物中心之王，現已拓展至華北和西南）在三大榜單中均穩坐當地第一把交椅，福州東百中心在當地的綜合排名也十分靠前。

就商業集團旗下項目上榜數量而言（三個榜單，部分項目在不同榜單中上榜），萬達廣場占據一定優勢，華東商業最發達的13個城市TOP20中均有萬達廣場上榜，共計49個萬達廣場（含1個萬達茂）入選。

其次為華潤萬象生活系（32個，含萬象城、萬象匯、萬象天地、萬象頌、余姚五彩城、杭州中心、嘉興南湖中心）、銀泰系（20個，含銀泰中心、銀泰百貨、銀泰in77、銀泰in PARK）、龍湖（18個天街）、新城控股（16個吾悅廣場）、寶龍（11個，含寶龍廣場、寶龍城、寶龍一城）、印力（10個，含印象城MEGA）、百聯（6個）、融創（6個融創茂）、大悅城（4個）。

“縣域旅游”的火熱，也帶動相應區域商業的流量導入。從此次三個榜單上可以看到，入選的非中心城市項目，蘇州約占40%（全國最強的縣市昆山、常熟、太倉、張家港），溫州占30%（瑞安、樂清、蒼南、平陽），寧波占約30%（余姚、慈溪、奉化），無錫占約20%（江陰、宜興），上海外環外占40%，且昆山、義烏稱得上是商業最強縣級市。

【TIPS】上表為蘇州五一客流指數TOP20商場名單。由于篇幅所限，后面我們會有專文詳解華東代表性13座城市的商場客流指數，并附上全部13座城市的客流指數TOP20商場，敬請關注。

后記

全國七百多個城市，大大小小各類商場總計數萬個，每年新開各類商業載體近千個，從中選出最合適最心儀的項目并不容易。

每座大城市都有上百座類型多樣的商場，且不斷有新項目入市，對于熱愛商業喜歡看人潮的我們，很想知道各個城市的主流商場是哪些，各自的特點和趨勢，及不同省份不同城市、一二三線和縣城的商業內容有何不同，但真正對外披露客流數據的項目占比很少。

透過各城市頭部項目某一時間節點客流指數（不考慮項目客單價及總銷售額，只看客流），我們希望遴選出從業人員感興趣的項目（無論是個人考察還是品牌選址），也希望此文（城市熱門商場TOP20）能作為可供參考的初步大名單。

后續大家可以繼續考證選出真正適合自己的小名單（三個APP榜單各自TOP20，所以實際每個城市有25-30家商場入選大名單，好比城市商業大賽選撥市級運動隊，先選出大名單，再精選城市夢之隊小名單，如果你是品牌商需要選址或者從業人員跳槽都可以從中繼續精選）。