來源/Mall星人

撰文/郭歆曄 和賀文

通過華東13座城市的商場客流指數(shù)，我們嘗試拼出最新的客流圖景。

客流，是商場經(jīng)營發(fā)展的基礎。雖然很多商場目前的客流相較2019年同比依然有所下降，但頭部項目在市場上已經(jīng)呈現(xiàn)出強大的恢復力和上升勢頭。

以上海為例，前灘太古里、港匯恒隆廣場、五角場合生匯、長寧龍之夢、南翔印象城MEGA、龍華會、靜安大悅城、環(huán)球港、真如環(huán)宇城MAX、瑞虹天地太陽宮、久光中心、七寶萬科廣場、上海萬象城等頭部項目（排名不分先后）均在今年五一假期迎來大客流。

其中，上海五角場合生匯5天客流超72萬人次、同比上浮20%，總銷售額1.25億元、同比上浮8%；上海龍之夢城市生活中心五一假期約100萬人次、日均客流約20萬人次，總銷售額約1.46億元、日均約2928萬元；迎來開業(yè)首年慶的蟠龍?zhí)斓兀�假�?天客流超85萬人次、日均超17萬人次，總銷售額超2500萬元。

△圖源：蟠龍?zhí)斓?/span>

依據(jù)大眾點評（數(shù)據(jù)每天實時變動）、高德地圖、騰訊地圖，Mall星人統(tǒng)計了一份華東13座城市——杭州、上海、南京、合肥、蘇州、濟南、南昌、寧波、青島、無錫、廈門、溫州、福州的商場客流指數(shù)，嘗試拼出最新的客流城市拼圖。盡管很難全維度地進行描繪，但從這些局部流動中，也能大致看清客流的熱力分布。

值得注意的是，這三大APP的線上數(shù)據(jù)，并不能完全等同于實際的線下客流量情況（比如交通非常便利大家很熟悉的項目不太需要導航），也無法全面代表商場全年度的表現(xiàn)。在五一假期期間，那些具備微度假特性的商業(yè)項目往往會因節(jié)假日效應在數(shù)據(jù)層面展現(xiàn)出更為亮眼的成績。近期營銷活動及線上推廣出眾的項目，以及近半年內(nèi)開業(yè)的，可能會因為新鮮感和宣傳力度，在假日期間的導航查詢量上獲得顯著提升。

一些主要依賴周邊常客的商場可能在節(jié)假日期間因客戶外出度假而遭遇客流量減少。而那些餐飲選擇多樣、活動策劃豐富且在線營銷策略得當?shù)纳虉觯瑒t更容易在大眾點評和導航應用中收獲更多的關(guān)注和流量。

這種節(jié)假日帶來的“數(shù)據(jù)反差”效應，在大型城市中尤為突出。與中小城市商場排名的相對穩(wěn)定性形成對比，大城市的商場在不同榜單上的排名變動較大，顯示出更激烈的競爭態(tài)勢和動態(tài)變化。

進一步分析，高德地圖的7天內(nèi)導航人次提供了短期內(nèi)的客流快照，而騰訊地圖的3個月簽到人次則反映了較長時間段的客流趨勢。這意味著前者更適合觀察短期內(nèi)的客流波動，后者則能更好地揭示中期的客流穩(wěn)定性。

目前，我國缺乏像澳大利亞購物中心Big Guns榜單那樣公開透明的客流與銷售數(shù)據(jù)體系，因此難以直接獲取詳盡精確的分析結(jié)果。對于更深層次的洞察，通常需要依賴大數(shù)據(jù)服務商的專業(yè)服務，這往往是付費項目。盡管如此，通過對比這三大平臺的數(shù)據(jù)，我們?nèi)阅懿蹲降皆S多有趣的現(xiàn)象和趨勢，為理解商業(yè)市場的動向提供了一扇窗口。

【TIPS】商場的銷售額統(tǒng)計口徑不同，如有些含汽車銷售，有些重奢占比極高，可比性較低，租金數(shù)據(jù)少量上市公司會有披露，Mall星人借助于大眾點評熱門商場榜、高德地圖商場導航人次榜（7天累計人次）、騰訊地圖商場簽到人次榜（3個月累計人次）三大公開數(shù)據(jù)（每日實時更新）的“三維立體”（單個APP的局限性較大，比如不同城市市場占有率和使用偏好不同）初選出各自客流最旺盛的TOP20名商場來管中窺豹。

雖然這些數(shù)據(jù)并非商場實際客流，但各城市頭部商場的大致輪廓、隊形、大名單可以看出來，細微排名肯定有出入，更具體的需要實地考察+與當?shù)厣虉鰪臉I(yè)人員細聊求證進一步核實。

△圖源：龍華會

01

三大數(shù)據(jù)榜單速覽

杭州“獨占”鰲頭，華潤萬象系成最大贏家

從城市的維度來看，杭州五一頭部前20強商場導航平均人次意外超過上海占據(jù)第一（杭州優(yōu)質(zhì)商場密度目前小于上海，競爭激烈程度暫時沒有上海卷，杭州客流相對更集中在前20商場，而上海客流則分散在近百個優(yōu)質(zhì)項目中）——僅依據(jù)本次統(tǒng)計的APP數(shù)據(jù)，但實際城市商場總客流上海仍然遠高于杭州（下同）。

與其他10座城市相比，杭州、上海、南京領(lǐng)跑指數(shù)超前；合肥、蘇州五一表現(xiàn)較好；濟南、南昌、寧波的五一客流指數(shù)居于中等水準，而福州、溫州、廈門、無錫、青島的指數(shù)相對較低，顯示當?shù)仡^部商場客流競爭更為激烈，有的是人口數(shù)量有限，有的則是頭部項目的吸引力離杭州上海南京還有較大差距。

【TIPS】統(tǒng)計結(jié)果只代表五一某一階段數(shù)據(jù)，不代表全年數(shù)據(jù)排名。文中所列項目排名均不分先后。

由于聚焦的是總客流，故客流密度較高的優(yōu)秀中小型項目難以上榜。

三個APP榜單排名如果完全一致，則其城市江湖（僅指總客流，銷售額、租金還與消費率及客單價相關(guān)）同城地位應該可以認定，例如三榜同城第一的“城市店王”（這里統(tǒng)計范圍為整個華東近百個城市，不局限與上述13座城市）：

青島萬象城、南京德基廣場，濟南萬象城、廈門SM1-3期、常州江南環(huán)球港、贛州萬象城、南通萬象城、泰州萬象城、淄博萬象匯、臨沂萬象匯、昆山萬象匯、日照萬象匯、徐州彭城蘇寧廣場、濰坊泰華城、臨沂泰盛廣場、威海威高廣場、義烏之心、紹興金帝銀泰百貨、麗水銀泰城、桐廬銀泰城、德州奧德樂時代廣場、菏澤佳和城、宜興八佰伴、撫州碩果時代購物中心、宜春潤達國際購物中心、萍鄉(xiāng)潤達購物中心、龍巖萬寶廣場、鷹潭天虹商場、吉安天虹、柯橋萬達廣場、泰安泰山萬達廣場、阜陽潁州萬達廣場、上饒萬達廣場、濟寧萬達廣場、莆田城廂萬達廣場、寧德萬達廣場、太倉萬達廣場、東營萬達廣場、濱州萬達廣場、聊城萬達廣場、棗莊滕州萬達廣場、六安萬達廣場、三明萬達廣場、南平萬達廣場、安慶吾悅廣場、滁州吾悅廣場、淮南吾悅廣場、瑞安吾悅廣場（排名不分先后）。

過江龍華潤萬象系異常“兇悍”，奪下新一線城市和二線城市諸多三冠王，萬達廣場和吾悅廣場在低線城市更是大量收割，本城霸王虎代表——南京德基、濰坊泰華城、臨沂泰盛廣場、威海威高廣場、義烏之心、德州澳德樂、菏澤佳和城、撫州碩果時代購物中心、龍巖萬寶廣場、宜春潤達國際購物中心、宜興八佰伴。

如果三個APP榜單排名如果2個基本一致，基本也可以確認其地位（其中仍處于新開業(yè)效應期的項目表現(xiàn)需要持續(xù)關(guān)注），例如以下贏得雙榜同城第一的項目：

常年霸榜蘇杭寧第一地標的杭州銀泰in77、凱德蘇州中心、寧波天一廣場、開業(yè)不足半年的溫州濱江萬象城和無錫濱湖萬象匯，以及泰州萬象城、常熟永旺夢樂城、嘉興海寧下沙奧特萊斯、九江聯(lián)盛快樂城、臺州溫嶺銀泰、張家港曼巴特廣場、馬鞍山金鷹、淮安華信Mall、新余恒太城、南昌紅谷灘萬達廣場、福州倉山萬達廣場、泉州浦西萬達廣場、蕪湖鏡湖萬達廣場、揚州邗江萬達廣場、連云港海州萬達廣場、漳州碧湖萬達廣場、淮北萬達廣場、蚌埠萬達廣場、江陰萬達廣場、衢州吾悅廣場、舟山寶龍廣場、宿遷宿城寶龍廣場（排名不分先后）。

但如果只入選一個榜單則需要進一步人工考證，比如上海、合肥、煙臺、鎮(zhèn)江、湖州、宿州、鹽城TOP3競品客流非常接近。

△圖源：印力上海

映射到商場客流指數(shù)上，旅游熱點城市杭州獨占鰲頭，華東高德熱門商場五一導航指數(shù)TOP36商場中杭州獨占10個席位，且杭州銀泰in77、杭州萬象城導航指數(shù)分別為TOP2、TOP5；

商業(yè)競爭激烈程度堪稱全國第一卷的上海則有6家，且均為龍頭集團旗下商場，包括上海百聯(lián)奧特萊斯、靜安大悅城、環(huán)球港、蟠龍?zhí)斓兀ㄈツ昵锛鹃_業(yè)）、南翔印象城MEGA、周浦萬達廣場（偏居一隅客流獨享一家獨大）；

合肥、徐州令人意外分別有3（合肥之心城、萬象城、包河萬達廣場）、2（彭城蘇寧廣場、徐州云龍萬達廣場）家上榜；

三四線城市中（競爭壓力沒有那么卷，個別項目更是一枝獨秀），臨沂泰盛廣場、淄博萬象匯、贛州萬象城、嘉興下沙奧特萊斯、金華義烏之心、泰安泰山萬達則成為大爆冷門的超級黑馬。

具體到集團企業(yè)方面，華潤萬象生活無疑是最大的贏家，旗下8個商業(yè)項目入選，其次為萬達，共有7家萬達廣場入選，印力共有3個商業(yè)項目入選，大悅城、銀泰、環(huán)球港各有2個項目入選，百聯(lián)、龍湖、寶龍則各有一個項目入選。

騰訊導航華東商場“五一”指數(shù)數(shù)據(jù)稍有不同，上海、杭州各有5個項目上榜，南京、南昌各4個，合肥3個、泉州、福州各2個，其余項目分別分布于常州、濟南、贛州、青島、臨沂、南通、寧波、廈門、溫州、無錫、徐州。

此外，泰安泰山萬達廣場、莆田城廂萬達廣場、金華義烏之心、菏澤佳和城五一客流表現(xiàn)出色，逼近華東TOP36騰訊門檻。

相同的是，華潤萬象系一家獨大，共有12個商業(yè)項目上榜，包括8個萬象城、2個萬象匯、2個萬象天地，萬達廣場數(shù)量位居第二，有3個萬達廣場入選，銀泰和環(huán)球港各2個項目入選。南昌萬壽宮歷史文化街區(qū)、臨沂泰盛廣場、泉州中駿世界城、南昌恒茂夢時代廣場成為人氣黑馬代表。

就項目本身而言，新近開業(yè)的商場仍維持著一定的熱度，因而有著不錯的人氣表現(xiàn)。

騰訊導航華東商場“五一”指數(shù)榜單中，去年開業(yè)的上海真如環(huán)宇城MAX、溫州濱江萬象城、合肥銀泰中心、南京城北萬象匯、杭州城北萬象城、無錫濱湖萬象匯、南昌紅谷灘萬象天地均有上榜。高德導航華東商場“五一”指數(shù)榜單中，則有去年開業(yè)的項目上海蟠龍?zhí)斓亍?/p>

△圖源：正大廣場

02

華東13城商業(yè)偏好對比

巨頭名次之爭 過江龍PK本地虎

大型購物中心已全面普及，全國拓展攻城的連鎖巨頭更占據(jù)了8成城市的店王寶座，與一二線城市華潤、印力、凱德、龍湖天街、大悅城、永旺夢樂城乃至新鴻基、太古、香港置地、嘉里等港資巨頭展開激烈的客流之爭不同，多數(shù)三四線城市的客流冠亞軍則不是萬達廣場就是吾悅廣場，二者你追我趕，可謂“棋逢對手”，值得注意的是，約2成城市還有實力異常強勁值得學習的本地之王（如許昌胖東來天使城）。

不同類型的商業(yè)，如奧萊、百貨、購物中心、街區(qū)商業(yè)，在各個城市的占比和名次排名也有著顯著的差異。

最偏愛奧萊的城市為上海，高德地圖導航人次TOP20中上海有3家奧特萊斯上榜，分別是全國奧萊之王——青浦百聯(lián)奧特萊斯（五一共計接待游客和消費者26.9萬人次，銷售收入約1.9億元）、佛羅倫薩小鎮(zhèn)、比斯特購物村，不難看出上海更注重性價比。

相較而言，百貨存在感更高的是福州、青島、溫州、杭州，其城市奧萊排位存在感較低。

其他奧特萊斯項目中，吸引了大量上海游客的蘇州比斯特購物村排名很高（大眾點評商場熱門榜TOP4、高德地圖導航人次榜TOP6、騰訊地圖簽到人次榜TOP2，均位居前列），可見項目本身的熱度和人氣。寧波杉井奧特萊斯、無錫悅尚奧特萊斯排名也比較靠前。

數(shù)量方面，在華東商業(yè)最發(fā)達的13座城市中，百聯(lián)奧特萊斯占據(jù)首位，上海、南京、青島、濟南、無錫共有6個項目上榜，其次為砂之船奧萊，共有5個項目入選，首創(chuàng)奧特萊斯共有3個項目入選（青島、濟南、合肥），比斯特購物村（上海、蘇州）與杉杉奧萊（南昌杉杉奧特萊斯、寧波杉井奧特萊斯）則各有2個項目入選。

多個城市的百貨及百貨式購物中心上榜本城客流前20，包括寧波阪急百貨、合肥銀泰中心、南昌武商MALL、南昌王府井購物中心洪城路、福州東百中心、青島海信中心、青島麗達廣場、無錫八佰伴中心、南京金鷹和新百、杭州銀泰、溫州銀泰等，且綜合排名較為靠前。

上海是唯一“五一”假日前20客流沒有百貨上榜的城市，這是因為上海購物中心和奧萊高度發(fā)達，在吸引客流方面更具優(yōu)勢。當然，上海第一八佰伴、久光、新世界城、新世界大丸百貨、第一百貨商業(yè)中心五大超級百貨實際銷售額，遠遠超絕大多數(shù)二三線城市百貨。

【TIPS】對于上海商業(yè)而言，因商場數(shù)量眾多且類型多元，即使沒有進入本城TOP20，很多商場的表現(xiàn)也非常出挑。

如上海新世界城假期5天客流約33.83萬人次、日均約6.77萬人次，5天累計銷售額6395萬元、日均1279萬元；上海新世界大丸百貨五一客流約35.6萬人次、日均約7.12萬人次，累計銷售額3703.1萬元、日均740.6萬元；“五一”當天，在下午兩點半限流的情況下，全國小型主題商場坪效與客流密度雙冠王——百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場客流仍超8萬，再創(chuàng)新高，5天銷售額同比上升120%。

△圖源：百聯(lián)集團

從華東商業(yè)最發(fā)達的13個城市的商業(yè)集團排名來看，華潤萬象生活同樣是當之無愧的“最強王者”，這是因為其拿下了青島、杭州、濟南、溫州、合肥、無錫、南昌等多個城市第一。在溫州，華潤萬象生活更是包攬冠亞軍（溫州萬象城、溫州濱江萬象城）。

當然，其他城市的地方超強龍頭表現(xiàn)也不錯，如南京德基廣場、廈門SM（菲律賓購物中心之王，現(xiàn)已拓展至華北和西南）在三大榜單中均穩(wěn)坐當?shù)氐谝话呀灰危�福州東百中心在當?shù)氐木C合排名也十分靠前。

就商業(yè)集團旗下項目上榜數(shù)量而言（三個榜單，部分項目在不同榜單中上榜），萬達廣場占據(jù)一定優(yōu)勢，華東商業(yè)最發(fā)達的13個城市TOP20中均有萬達廣場上榜，共計49個萬達廣場（含1個萬達茂）入選。

其次為華潤萬象生活系（32個，含萬象城、萬象匯、萬象天地、萬象頌、余姚五彩城、杭州中心、嘉興南湖中心）、銀泰系（20個，含銀泰中心、銀泰百貨、銀泰in77、銀泰in PARK）、龍湖（18個天街）、新城控股（16個吾悅廣場）、寶龍（11個，含寶龍廣場、寶龍城、寶龍一城）、印力（10個，含印象城MEGA）、百聯(lián)（6個）、融創(chuàng)（6個融創(chuàng)茂）、大悅城（4個）。

“縣域旅游”的火熱，也帶動相應區(qū)域商業(yè)的流量導入。從此次三個榜單上可以看到，入選的非中心城市項目，蘇州約占40%（全國最強的縣市昆山、常熟、太倉、張家港），溫州占30%（瑞安、樂清、蒼南、平陽），寧波占約30%（余姚、慈溪、奉化），無錫占約20%（江陰、宜興），上海外環(huán)外占40%，且昆山、義烏稱得上是商業(yè)最強縣級市。

【TIPS】上表為蘇州五一客流指數(shù)TOP20商場名單。由于篇幅所限，后面我們會有專文詳解華東代表性13座城市的商場客流指數(shù)，并附上全部13座城市的客流指數(shù)TOP20商場，敬請關(guān)注。

后記

全國七百多個城市，大大小小各類商場總計數(shù)萬個，每年新開各類商業(yè)載體近千個，從中選出最合適最心儀的項目并不容易。

每座大城市都有上百座類型多樣的商場，且不斷有新項目入市，對于熱愛商業(yè)喜歡看人潮的我們，很想知道各個城市的主流商場是哪些，各自的特點和趨勢，及不同省份不同城市、一二三線和縣城的商業(yè)內(nèi)容有何不同，但真正對外披露客流數(shù)據(jù)的項目占比很少。

透過各城市頭部項目某一時間節(jié)點客流指數(shù)（不考慮項目客單價及總銷售額，只看客流），我們希望遴選出從業(yè)人員感興趣的項目（無論是個人考察還是品牌選址），也希望此文（城市熱門商場TOP20）能作為可供參考的初步大名單。

后續(xù)大家可以繼續(xù)考證選出真正適合自己的小名單（三個APP榜單各自TOP20，所以實際每個城市有25-30家商場入選大名單，好比城市商業(yè)大賽選撥市級運動隊，先選出大名單，再精選城市夢之隊小名單，如果你是品牌商需要選址或者從業(yè)人員跳槽都可以從中繼續(xù)精選）。