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“亞洲REITs之王”領展2023/2024年度的全年業(yè)績正式出爐。

據(jù)領展5月29日公告披露，截至2024年3月末，領展的收益及物業(yè)收入均錄得一定幅度的上漲，分別按年增加11.0%及9.5%，至135.78億港元及100.70億港元。

2023/2024年度，領展可分派總額上升6.4%至67.18億港元，每基金單位末期分派按年增加11.6%至132.57仙，使每基金單位全年分派達262.65仙，每基金單位資產凈值為70.02港元。

值得關注的是，報告期內，領展完成了對七寶萬科廣場余下50%權益的收購，此舉對其業(yè)績的穩(wěn)定產生一定的裨益。與此同時，領展也在尋覓新的出手機會。

經營表現(xiàn)仍錄得穩(wěn)健

盡管期內整體市況仍未及預期明朗，但單就物業(yè)運營表現(xiàn)而言，領展旗下各項投資物業(yè)表現(xiàn)尚算穩(wěn)健。

在香港大本營，領展擁有130個社區(qū)商業(yè)資產，57000個停車位，海濱匯的60%權益，以及兩幢停車場/汽車服務中心及倉庫大廈。期內，整體收益總額及物業(yè)收入凈額分別按年增長2.2%及0.1%

期內，領展房托香港零售物業(yè)組合的租用率達到98.0%，平均每月每平方呎租金升至64.4港元，而去年則為63.8港元。整體平均續(xù)租租金調整率為7.9%。整體租金對銷售額比例則穩(wěn)定于12.6%的水平。

盡管零售業(yè)市況不明朗，領展房托資產組合商戶每平方呎銷售額仍錄得溫和增長0.4%。

寫字樓方面，盡管九龍東辦公大樓市場不景氣，但領展旗下海濱匯仍錄得98.2%的出租率，并在兩名租戶期滿搬出后迅速實現(xiàn)相關單位的重新租用。

而在中國內地，領展擁有位于一線城市以及周邊長三角及珠三角地區(qū)之六項零售資產、一項辦公大樓資產及五項物流資產。在2023/2024年度，該等物業(yè)以人民幣計算的總收益及物業(yè)收入凈額分別按年增加6.3%及10.6%。

其中，中國內地零售物業(yè)組合租用率達96.6%。于2023/2024年度，位于深圳福田的商場領展中心城通過策略性地租出前主力店撤離的地庫空間使租金上升，并帶動平均零售續(xù)租租金調整率至2.8%。物業(yè)組合的商戶銷售額升勢持續(xù)，按年增加31.6%。此外，客流量亦按年大增49.0%。

另據(jù)領展項目公司總經理(中國內地)莊美蓉透露，領展中心城于今年五一假期商場客流量暫創(chuàng)年內紀錄新高，較2023年同期增長82%，香港消費者占50%。她又指，該商場在2023年全年客流量按年增加120%，銷售額增長80%。

辦公物業(yè)方面，領展企業(yè)廣場由兩幢優(yōu)質甲級辦公大樓組成，截至報告期末，其租用率仍維持在92.3%的水平，但為保證出租率，該等物業(yè)的租金有所下滑，期間續(xù)租租金調整率為-10.2%。物流組合則亦錄得96.2%的高平均租用率。

而國際物業(yè)組合方面，包括澳洲、新加坡及英國的12項零售及辦公大樓資產，2023/2024年度的收益及物業(yè)收入凈額分別增長168.8%及204.6%至17.42億港元及11.88億港元，主要來自新加坡資產的全年收入貢獻。

領展董事會主席聶雅倫表示，于回顧年度，多元化的效益顯而易見；海外投資組合的回報上升，并與香港及中國內地的表現(xiàn)呈反周期增長。

但不可忽略的是，于報告期內，領展旗下投資組合的估值均出現(xiàn)不同程度的下降。領展表示，估值下滑主要由于若干物業(yè)的資本化率攀升導致公平值下降，以及外幣兌港元貶值。惟七寶萬科廣場的注入，從而部分抵銷了上述影響，因此，投資物業(yè)組合的估值僅微降0.6%至2,359.79億港元。

估值的下滑，在某種程度上亦反映出相關物業(yè)市場的疲弱。此外，盡管整體經濟形勢呈現(xiàn)緩慢復蘇，但高息環(huán)境及匯率波動性，也給領展的經營收益帶來一定的挑戰(zhàn)。為此，領展也在不斷加固自身的護城河。

擴大投資&資產提升并行

“領展壯大投資組合及執(zhí)行多元化戰(zhàn)略時嚴守投資紀律，鞏固了集團的防守陣地。目前，不少投資項目在充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境下正重新定價，穩(wěn)健的資產負債表為其帶來可推動集團增長的并購機會。”領展董事會主席聶雅倫在當天的業(yè)績發(fā)布會上表示。

數(shù)據(jù)顯示，報告期內，領展總負債比率由24.2%降至23.5%。報告期末，總負債（面值）為600億港元，凈負債比率保持在19.5%的低水平。

于2024年3月31日，固定利率債務占整體債務組合的比例由2023年3月31日的56.8%，顯著增加至69.8%，以盡量減低利率波動的風險。

盡管期內市場利率顯著上升，期內平均借貸成本仍保持在3.78%。債務到期年限平均為3.0年，而債務到期日分攤于未來14年間。

此外，期內，領展斥資9.368億港元（包括交易成本）回購2400萬個基金單位，平均每基金單位價格為38.9港元。領展會視乎市場情況及其他規(guī)管要求，考慮作進一步回購。

領展表示，將透過積極管理物業(yè)組合、投資項目、資本及資產來創(chuàng)造價值。而投資方向則集中投資于亞太區(qū)，因其具備高增長潛力，以及龐大、多元化且快速增長的資產及投資機遇。

“我們將藉著領展3.0戰(zhàn)略推進下一個階段的增長，并透過提升投資管理能力，以管理更多元化的資本，并投資更廣泛的投資機遇。”領展表示。

在等待新的出手機會的同時，領展亦著手對旗下資產項目實現(xiàn)資產價值提升。

在香港，期內，領展完成東頭街市、啟田商場、蝴蝶街市及建生商場的資產提升項目，投資回報率分別為15.9%、12.7%、11.4%及10.0%。

另外，領展亦預留6.4億元的計劃資本開支，用于位于富善、秀茂坪及鯉魚門的資產提升，上述項目預期于2024年中至2025年中完工。

而在中國內地，領展為廣州天河領展廣場第二期的資產提升計劃預留約人民幣1.20億元，及為北京通州領展廣場預留約人民幣6,000萬元。有關項目預期于2024年年中至年末動工，其中包括翻新廣州天河領展廣場的便利設施，以及重新設計西翼，以營造溫馨宜人的氛圍，提升顧客的整體體驗。此外，領展亦已制定北京通州領展廣場的室內升級及商戶組合優(yōu)化計劃。