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“亞洲REITs之王”領(lǐng)展2023/2024年度的全年業(yè)績正式出爐。

據(jù)領(lǐng)展5月29日公告披露，截至2024年3月末，領(lǐng)展的收益及物業(yè)收入均錄得一定幅度的上漲，分別按年增加11.0%及9.5%，至135.78億港元及100.70億港元。

2023/2024年度，領(lǐng)展可分派總額上升6.4%至67.18億港元，每基金單位末期分派按年增加11.6%至132.57仙，使每基金單位全年分派達262.65仙，每基金單位資產(chǎn)凈值為70.02港元。

值得關(guān)注的是，報告期內(nèi)，領(lǐng)展完成了對七寶萬科廣場余下50%權(quán)益的收購，此舉對其業(yè)績的穩(wěn)定產(chǎn)生一定的裨益。與此同時，領(lǐng)展也在尋覓新的出手機會。

經(jīng)營表現(xiàn)仍錄得穩(wěn)健

盡管期內(nèi)整體市況仍未及預期明朗，但單就物業(yè)運營表現(xiàn)而言，領(lǐng)展旗下各項投資物業(yè)表現(xiàn)尚算穩(wěn)健。

在香港大本營，領(lǐng)展擁有130個社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)，57000個停車位，海濱匯的60%權(quán)益，以及兩幢停車場/汽車服務中心及倉庫大廈。期內(nèi)，整體收益總額及物業(yè)收入凈額分別按年增長2.2%及0.1%

期內(nèi)，領(lǐng)展房托香港零售物業(yè)組合的租用率達到98.0%，平均每月每平方呎租金升至64.4港元，而去年則為63.8港元。整體平均續(xù)租租金調(diào)整率為7.9%。整體租金對銷售額比例則穩(wěn)定于12.6%的水平。

盡管零售業(yè)市況不明朗，領(lǐng)展房托資產(chǎn)組合商戶每平方呎銷售額仍錄得溫和增長0.4%。

寫字樓方面，盡管九龍東辦公大樓市場不景氣，但領(lǐng)展旗下海濱匯仍錄得98.2%的出租率，并在兩名租戶期滿搬出后迅速實現(xiàn)相關(guān)單位的重新租用。

而在中國內(nèi)地，領(lǐng)展擁有位于一線城市以及周邊長三角及珠三角地區(qū)之六項零售資產(chǎn)、一項辦公大樓資產(chǎn)及五項物流資產(chǎn)。在2023/2024年度，該等物業(yè)以人民幣計算的總收益及物業(yè)收入凈額分別按年增加6.3%及10.6%。

其中，中國內(nèi)地零售物業(yè)組合租用率達96.6%。于2023/2024年度，位于深圳福田的商場領(lǐng)展中心城通過策略性地租出前主力店撤離的地庫空間使租金上升，并帶動平均零售續(xù)租租金調(diào)整率至2.8%。物業(yè)組合的商戶銷售額升勢持續(xù)，按年增加31.6%。此外，客流量亦按年大增49.0%。

另據(jù)領(lǐng)展項目公司總經(jīng)理(中國內(nèi)地)莊美蓉透露，領(lǐng)展中心城于今年五一假期商場客流量暫創(chuàng)年內(nèi)紀錄新高，較2023年同期增長82%，香港消費者占50%。她又指，該商場在2023年全年客流量按年增加120%，銷售額增長80%。

辦公物業(yè)方面，領(lǐng)展企業(yè)廣場由兩幢優(yōu)質(zhì)甲級辦公大樓組成，截至報告期末，其租用率仍維持在92.3%的水平，但為保證出租率，該等物業(yè)的租金有所下滑，期間續(xù)租租金調(diào)整率為-10.2%。物流組合則亦錄得96.2%的高平均租用率。

而國際物業(yè)組合方面，包括澳洲、新加坡及英國的12項零售及辦公大樓資產(chǎn)，2023/2024年度的收益及物業(yè)收入凈額分別增長168.8%及204.6%至17.42億港元及11.88億港元，主要來自新加坡資產(chǎn)的全年收入貢獻。

領(lǐng)展董事會主席聶雅倫表示，于回顧年度，多元化的效益顯而易見；海外投資組合的回報上升，并與香港及中國內(nèi)地的表現(xiàn)呈反周期增長。

但不可忽略的是，于報告期內(nèi)，領(lǐng)展旗下投資組合的估值均出現(xiàn)不同程度的下降。領(lǐng)展表示，估值下滑主要由于若干物業(yè)的資本化率攀升導致公平值下降，以及外幣兌港元貶值。惟七寶萬科廣場的注入，從而部分抵銷了上述影響，因此，投資物業(yè)組合的估值僅微降0.6%至2,359.79億港元。

估值的下滑，在某種程度上亦反映出相關(guān)物業(yè)市場的疲弱。此外，盡管整體經(jīng)濟形勢呈現(xiàn)緩慢復蘇，但高息環(huán)境及匯率波動性，也給領(lǐng)展的經(jīng)營收益帶來一定的挑戰(zhàn)。為此，領(lǐng)展也在不斷加固自身的護城河。

擴大投資&資產(chǎn)提升并行

“領(lǐng)展壯大投資組合及執(zhí)行多元化戰(zhàn)略時嚴守投資紀律，鞏固了集團的防守陣地。目前，不少投資項目在充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境下正重新定價，穩(wěn)健的資產(chǎn)負債表為其帶來可推動集團增長的并購機會。”領(lǐng)展董事會主席聶雅倫在當天的業(yè)績發(fā)布會上表示。

數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，領(lǐng)展總負債比率由24.2%降至23.5%。報告期末，總負債（面值）為600億港元，凈負債比率保持在19.5%的低水平。

于2024年3月31日，固定利率債務占整體債務組合的比例由2023年3月31日的56.8%，顯著增加至69.8%，以盡量減低利率波動的風險。

盡管期內(nèi)市場利率顯著上升，期內(nèi)平均借貸成本仍保持在3.78%。債務到期年限平均為3.0年，而債務到期日分攤于未來14年間。

此外，期內(nèi)，領(lǐng)展斥資9.368億港元（包括交易成本）回購2400萬個基金單位，平均每基金單位價格為38.9港元。領(lǐng)展會視乎市場情況及其他規(guī)管要求，考慮作進一步回購。

領(lǐng)展表示，將透過積極管理物業(yè)組合、投資項目、資本及資產(chǎn)來創(chuàng)造價值。而投資方向則集中投資于亞太區(qū)，因其具備高增長潛力，以及龐大、多元化且快速增長的資產(chǎn)及投資機遇。

“我們將藉著領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略推進下一個階段的增長，并透過提升投資管理能力，以管理更多元化的資本，并投資更廣泛的投資機遇。”領(lǐng)展表示。

在等待新的出手機會的同時，領(lǐng)展亦著手對旗下資產(chǎn)項目實現(xiàn)資產(chǎn)價值提升。

在香港，期內(nèi)，領(lǐng)展完成東頭街市、啟田商場、蝴蝶街市及建生商場的資產(chǎn)提升項目，投資回報率分別為15.9%、12.7%、11.4%及10.0%。

另外，領(lǐng)展亦預留6.4億元的計劃資本開支，用于位于富善、秀茂坪及鯉魚門的資產(chǎn)提升，上述項目預期于2024年中至2025年中完工。

而在中國內(nèi)地，領(lǐng)展為廣州天河領(lǐng)展廣場第二期的資產(chǎn)提升計劃預留約人民幣1.20億元，及為北京通州領(lǐng)展廣場預留約人民幣6,000萬元。有關(guān)項目預期于2024年年中至年末動工，其中包括翻新廣州天河領(lǐng)展廣場的便利設(shè)施，以及重新設(shè)計西翼，以營造溫馨宜人的氛圍，提升顧客的整體體驗。此外，領(lǐng)展亦已制定北京通州領(lǐng)展廣場的室內(nèi)升級及商戶組合優(yōu)化計劃。