來源/觀點(diǎn)指數(shù)

在內(nèi)地?fù)碛胁簧倭闶凵虡I(yè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)信托基金領(lǐng)展，傳來了最新收購(gòu)消息。

2月，其斥資約23.84億元從萬科手中完成收購(gòu)上海七寶萬科廣場(chǎng)剩余的50%股權(quán)，完整擁有了這一位于上海的區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目。

這一消息也從側(cè)面釋放了領(lǐng)展看好內(nèi)地市場(chǎng)的信號(hào)，再次有力回應(yīng)了此前說要出售全部?jī)?nèi)地物業(yè)的傳聞。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，以此次交易的價(jià)格和資產(chǎn)質(zhì)量來說，領(lǐng)展收購(gòu)上海七寶萬科廣場(chǎng)不失為一筆劃算的買賣。

不過需要注意到，領(lǐng)展也有通過收購(gòu)優(yōu)質(zhì)物業(yè)來提升內(nèi)地零售物業(yè)組合表現(xiàn)的考量。

內(nèi)地收購(gòu)步調(diào)

2月9日，領(lǐng)展宣布通過其間接全資擁有的特別目的投資工具，與賣方簽署購(gòu)股協(xié)議，收購(gòu)上海七寶萬科廣場(chǎng)的余下50%權(quán)益。最新的2月20日，其發(fā)布公告稱，已完成上述權(quán)益，成為該物業(yè)的唯一擁有人。

根據(jù)購(gòu)股協(xié)議，領(lǐng)展將支付23.84億元作為收購(gòu)代價(jià)，加之2021年4月以27.72億從GIC處收購(gòu)的50%項(xiàng)目股權(quán)，最終以總價(jià)52億元拿下了上海七寶萬科廣場(chǎng)。

此次消息收獲了資本市場(chǎng)較多的關(guān)注，畢竟去年6月有市場(chǎng)消息傳出領(lǐng)展正有意出售其在內(nèi)地的商業(yè)項(xiàng)目。雖然當(dāng)時(shí)領(lǐng)展作出明確否認(rèn)，但市場(chǎng)方面的懷疑并未完全消散。此次加碼收購(gòu)，似乎從側(cè)面回應(yīng)了上述猜測(cè)。

實(shí)際上，去年9月底的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，領(lǐng)展管理層曾表示2024年是機(jī)遇之年，集團(tuán)將有機(jī)會(huì)進(jìn)行并購(gòu)，在目前持續(xù)高息的環(huán)境下，能看到更多議價(jià)的機(jī)會(huì)，已陸續(xù)在跟蹤一些潛在項(xiàng)目。此次收購(gòu)七寶萬科廣場(chǎng)，無疑是上述策略的落地。

回到此次交易，從交易價(jià)格上看，交易對(duì)價(jià)的23.838億元收購(gòu)價(jià)涉及以下四部分內(nèi)容，分別為52億元的議定物業(yè)價(jià)值、由訂約各方議定的目標(biāo)公司若干資產(chǎn)總額、由訂約各方議定的目標(biāo)公司負(fù)債總額以及50%股權(quán)比例，以（A+B-C）×股權(quán)比例計(jì)算得出。

其中，52億元的議定物業(yè)價(jià)值，與領(lǐng)展公告中披露的項(xiàng)目估值70.6億元相比，折價(jià)近26.3%。如再與領(lǐng)展從GIC處的收購(gòu)價(jià)格相比，折價(jià)則更為明顯。2021年上海七寶萬科廣場(chǎng)項(xiàng)目估值為65.8億元，但領(lǐng)展初次收購(gòu)50%股權(quán)付出的代價(jià)為27.723億元。

從這個(gè)角度看，此次交易對(duì)領(lǐng)展而言是筆劃算的買賣，領(lǐng)展也于收購(gòu)公告中表示，項(xiàng)目物業(yè)估值有所折讓，符合領(lǐng)展投資于增值及創(chuàng)收且具備長(zhǎng)遠(yuǎn)增長(zhǎng)潛力之房地產(chǎn)的投資策略。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，從資產(chǎn)質(zhì)量來看，上海七寶萬科廣場(chǎng)是符合領(lǐng)展業(yè)務(wù)規(guī)劃的優(yōu)質(zhì)收購(gòu)標(biāo)的。

該項(xiàng)目也是萬科旗下的優(yōu)質(zhì)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目，收入名列前茅。而從領(lǐng)展對(duì)外披露的信息來看，在零售商業(yè)方面，其更為青睞位于一線城市的區(qū)域型零售商業(yè)項(xiàng)目，中產(chǎn)階級(jí)是最為核心的目標(biāo)客群。

公開資料顯示，七寶萬科廣場(chǎng)是一個(gè)大型的高品質(zhì)區(qū)域型購(gòu)物中心，位于上海閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)高密度住宅區(qū)內(nèi)，周邊3公里內(nèi)居住人口超過50萬，商業(yè)氛圍較為成熟。

交通方面，項(xiàng)目地處上海第二大人口區(qū)域閔行區(qū)七寶核心位置，同時(shí)雙地鐵上蓋，即9號(hào)線七寶站和規(guī)劃中的17號(hào)線，交通便捷。 

如若從運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)來看，該項(xiàng)目的表現(xiàn)也較突出。據(jù)領(lǐng)展方面披露的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，上海七寶萬科廣場(chǎng)的出租率一直穩(wěn)定維持95%左右的水平，2023年錄得的租金調(diào)整率達(dá)11.2%，租金收入錄得5.025億元，稅前利潤(rùn)則為2.199億元，在商業(yè)復(fù)蘇背景下取得不錯(cuò)的成績(jī)。

領(lǐng)展也就此次收購(gòu)事件回應(yīng)表示，上海七寶萬科廣場(chǎng)具有良好表現(xiàn)，符合領(lǐng)展的投資策略。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理（不含上海七寶萬科廣場(chǎng)）

實(shí)際上，回顧領(lǐng)展在內(nèi)地的收購(gòu)之路，其更傾向于選擇地處一線城市商業(yè)區(qū)，地段交通條件優(yōu)越，鄰近地鐵；資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量較好，租金增長(zhǎng)潛力大的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，截止目前，領(lǐng)展收購(gòu)內(nèi)地零售項(xiàng)目的總價(jià)大概為217億元（不含上海七寶萬科廣場(chǎng)交易金額），而根據(jù)領(lǐng)展截至2023年9月底止6個(gè)月中期業(yè)績(jī)披露的數(shù)據(jù)，截至2023年9月30日，上述項(xiàng)目的估值為234.13億港元。

近幾年疫情的影響下，領(lǐng)展在內(nèi)地收購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提高回報(bào)水平的需求確實(shí)存在。

存量再“造”成效

區(qū)別于香港以街市、民生商場(chǎng)為主，領(lǐng)展內(nèi)地零售項(xiàng)目多為區(qū)域型商業(yè)體，類型上以兩大品牌——“領(lǐng)展廣場(chǎng)”及“領(lǐng)展中心城”為主。

明確的產(chǎn)品線背后，是領(lǐng)展提高內(nèi)地知名度的需求。從商業(yè)角度看，統(tǒng)一的品牌產(chǎn)品線更容易形成協(xié)同效應(yīng)，具有更高商業(yè)辨識(shí)度和影響力。

其中，領(lǐng)展廣場(chǎng)以社區(qū)商場(chǎng)定位，為所處街區(qū)及附近社區(qū)的都市家庭及新生代提供體驗(yàn)；而領(lǐng)展中心城級(jí)別則更高一些，定位為內(nèi)地核心城市中心地帶的地標(biāo)性零售商業(yè)體，目前內(nèi)地零售項(xiàng)目更多以領(lǐng)展廣場(chǎng)為主。

上述內(nèi)地的領(lǐng)展廣場(chǎng)均為領(lǐng)展收購(gòu)改造而來，目前運(yùn)營(yíng)狀況良好。這背后得益于領(lǐng)展多年積累的存量改造經(jīng)驗(yàn)，以及精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的能力。一般而言，進(jìn)行存量改造后，被收購(gòu)的物業(yè)成為頗具影響力的區(qū)域商業(yè)，領(lǐng)展借此也能收獲合理的投資回報(bào)。

不過從最新的半年業(yè)績(jī)來看，在市場(chǎng)復(fù)蘇的背景下，這些物業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)并未有太多驚喜。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2023年9月30日的半年內(nèi)，領(lǐng)展在中國(guó)內(nèi)地的物業(yè)組合按人民幣計(jì)價(jià)總收益跟去年同期大致持平，廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)和領(lǐng)展中心城因較長(zhǎng)期的資產(chǎn)提升及穩(wěn)定期致使收益下降。

上述下降的收益被新增物流資產(chǎn)帶來的新收益抵消，以人民幣計(jì)價(jià)物業(yè)收益凈額同比增幅2.5%，但按港元計(jì)價(jià)，收益及物業(yè)收入凈額仍分別同比下滑6%、3%。

出租率方面，截至2023年9月30日，領(lǐng)展內(nèi)地零售業(yè)務(wù)的平均續(xù)租租金下降5.2%，其中零售物業(yè)的估值約234.13億港元，同比下降11.01%（內(nèi)地物業(yè)總估值約315.75億港元，估值同比下降10.22%）。

長(zhǎng)期來看，得益于聚焦以必需品為重心的零售市場(chǎng)，領(lǐng)展的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)仍具有較高穩(wěn)定性。根據(jù)最新的業(yè)態(tài)租金組合，目前領(lǐng)展的租戶以餐飲、服裝和一般零售業(yè)態(tài)為主，餐飲業(yè)態(tài)占比達(dá)到34.3%，符合其中端項(xiàng)目定位。此外服裝和一般零售占比也不小，分別為29.8%和28.7%。

數(shù)據(jù)來源：領(lǐng)展財(cái)報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

整體來看，這三類業(yè)態(tài)消費(fèi)客群較為穩(wěn)定，不過更考驗(yàn)項(xiàng)目區(qū)位的選擇，相信這也是領(lǐng)展挑選項(xiàng)目時(shí)尤其注重交通便捷性、區(qū)位客群構(gòu)成的原因之一。

改造煥新成效方面，以去年最新完成改造并開業(yè)的廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目資本開支3億元，首期投資回報(bào)率約12%，整體出租率逾95%。

至于最新收購(gòu)的上海七寶萬科廣場(chǎng)，據(jù)領(lǐng)展方面透露，交易完成后該商場(chǎng)現(xiàn)有的零售管理人將留任六個(gè)月，以確保順利整合。其后，領(lǐng)展會(huì)接掌商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)，并會(huì)在適當(dāng)時(shí)間重塑品牌。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，領(lǐng)展資產(chǎn)優(yōu)化是其提升項(xiàng)目估值和競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段，而區(qū)域商業(yè)也是其在內(nèi)地長(zhǎng)久以來的主要發(fā)展方向。借新收購(gòu)的七寶萬科廣場(chǎng)，領(lǐng)展有望提升其內(nèi)地商業(yè)組合的競(jìng)爭(zhēng)力，投資回報(bào)率或有望提升。