北京華熙長(zhǎng)安商業(yè)中心有限公司總經(jīng)理 邢軍

　　進(jìn)行到這里，我想給大家鼓鼓掌，我用最簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言，不會(huì)耽誤大家的時(shí)間。我們是一個(gè)正在籌備的項(xiàng)目，首先感謝組委會(huì)有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)給我們，給大家系統(tǒng)介紹一下我們的想法和籌備工作。上海董事會(huì)的的汪先生設(shè)計(jì)成便利性，近鄰性，社區(qū)性，區(qū)域性，超區(qū)域性，這些的建成和開(kāi)業(yè)，加速企業(yè)規(guī)劃的調(diào)整與完善，進(jìn)一步發(fā)覺(jué)和促進(jìn)當(dāng)今的消費(fèi)潛力，打造地方的城市明天。

　　所謂區(qū)域是區(qū)域文化等諸多因素的客觀反應(yīng)，我們必須深入到這個(gè)區(qū)域背后去研究，我在這里列了一個(gè)圖表，有宏觀分析接管，微觀分析階段。一個(gè)項(xiàng)目要做好，文化必須融合，我舉兩個(gè)例子，向海德新天地建成了以后，全國(guó)有若干的新天地要學(xué)習(xí)他，據(jù)我所知，還沒(méi)有一個(gè)成功的，因?yàn)樗�不具備上海新天地的�?xiàng)目所適應(yīng)當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)能力和依存的文化基礎(chǔ)，第二個(gè)也是上海 大廳國(guó)際的這個(gè)例子，我去過(guò)那里，座落在上海的閘北區(qū)，是比較窮的，除了它的視景文化更強(qiáng)，大地國(guó)際在做這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，經(jīng)過(guò)充分的研究，找到了一個(gè)文化結(jié)合點(diǎn)，現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)的很成功。選址務(wù)求準(zhǔn)確。下面這是個(gè)差摩爾的地理位置，至少可以輻射到四個(gè)城區(qū)。

　　必須擁有相當(dāng)屬于的中高的消費(fèi)群體，常住人口達(dá)到80萬(wàn)，我們這次整體的定位是比較年輕時(shí)尚的，第三就是交通便利，停車方便，下面大家可以看到我的一個(gè)規(guī)劃圖，我們周圍的城市主干道有兩條，所以交通非常方便。第四就是規(guī)模應(yīng)該適當(dāng)，昨天晚上在小型的封閉得分會(huì)上已經(jīng)有專家在爭(zhēng)論了，到底應(yīng)該有多大，我認(rèn)為不是由開(kāi)發(fā)商說(shuō)，應(yīng)該是區(qū)域的消費(fèi)能力來(lái)決定的，一般要求是以商場(chǎng)為圓心的三公里以內(nèi)的消費(fèi)人口。大家可以很簡(jiǎn)單的算一下，你的區(qū)域當(dāng)中有沒(méi)有這樣一個(gè)消費(fèi)能力去支撐這樣一個(gè)消費(fèi)額，消費(fèi)中心比較適合的規(guī)模是15-20萬(wàn)的平方米。第五是交通需要便捷，首先是外部交通，剛才講到了，我們的交通非常便利，大家看到我們的北側(cè)還設(shè)計(jì)了出租汽車和巴士停靠站，這些我們都在和公交公司在談。共同交通發(fā)達(dá)，在北京，很多的購(gòu)物中心，包括已經(jīng)開(kāi)業(yè)的和即將開(kāi)業(yè)的，如果跟軌道直接連通，他的經(jīng)營(yíng)效益非常的明顯。國(guó)內(nèi)的絕大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商，有多少條公交線路，我們周圍有28條的公交線路，地鐵一號(hào)線，通過(guò)25米寬的走廊，直接跟我們的項(xiàng)目連接。一個(gè)是內(nèi)部交通。第二個(gè)是動(dòng)線要清晰，有一個(gè)購(gòu)物中心我去過(guò)若干次，我每次都沒(méi)有走全，因?yàn)樗麑?shí)在是動(dòng)線規(guī)劃的不合理。第三就是立體交通，解決好垂直交通非常重要，黃顏色是層與層自然轉(zhuǎn)換的扶梯，豎的藍(lán)色是飛梯，同時(shí)也是對(duì)我們高層租戶負(fù)責(zé)任的做法，這是在我們已經(jīng)做好的情況下，由開(kāi)發(fā)商再去規(guī)劃。規(guī)劃強(qiáng)調(diào)專業(yè)，北京一個(gè)老總說(shuō)，應(yīng)該把辦公室很漂亮的女孩引過(guò)來(lái)，美人甚至一周到我們這里來(lái)一次，而老太太每天都來(lái)，確實(shí)吸引了周邊的很多居民，所以我跟很多的開(kāi)發(fā)商說(shuō)過(guò)這些，不是憑我們想象建成以后讓誰(shuí)來(lái)。一個(gè)是商圈的劃分，二八法則是什么呢？有這樣一個(gè)定律，步行20分鐘的客流，能夠支持這個(gè)項(xiàng)目80%的勝利，我們對(duì)核心商圈的劃定，將對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的成敗起到至關(guān)重要的作用。第三就是主體地位，一方面是多品類和品牌，針對(duì)消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分的要求，他做了相應(yīng)的調(diào)整，同時(shí)購(gòu)物中心作為一站終點(diǎn)，他不可能只針對(duì)少數(shù)客流，在你的區(qū)域當(dāng)中，有很多的消費(fèi)群體，真正的消費(fèi)群體是誰(shuí)，比如像司徒先生講的大悅城，這是一個(gè)非常好的體現(xiàn)。差異化戰(zhàn)略的重要舉措。怎么形成差異化，首先你選擇一個(gè)主體地位是一個(gè)非常重要的舉措。我們準(zhǔn)備定位到快樂(lè)，為北京人帶來(lái)一份生活的大快樂(lè)，我們和大悅城有點(diǎn)向但是不一樣。第四就是功能定位，我們希望做成北京西部最大的吃喝玩樂(lè)的場(chǎng)所，當(dāng)然我們還有購(gòu)物。第五就是業(yè)態(tài)組合，要求你的業(yè)態(tài)選擇非常豐富，下面是效果圖，因?yàn)槲覀兪且粋�(gè)L型的建筑，上面是一個(gè)參考的圖片，北京一條街是圖的下半部分，幾個(gè)大的餐飲，配合餐飲，我們會(huì)放一些甜品，茶館，主要是針對(duì)周邊客人的要求，提出了這樣一個(gè)設(shè)計(jì)。

　　合理的業(yè)態(tài)組合和各個(gè)店鋪資源整合，帶動(dòng)人流循環(huán)是支撐購(gòu)物中心繁榮的必要條件。要充分的考慮不同經(jīng)營(yíng)主題間的相容性和親和力，比如像女裝，女鞋，我們希望相互聚集，讓大家有選擇的余地，通過(guò)興趣來(lái)產(chǎn)生購(gòu)買的上我們不同的布置，讓這種興趣引導(dǎo)購(gòu)物的激情，最后就是服務(wù)設(shè)施，一些超市啊，銀行我們會(huì)優(yōu)先考慮到出入口，讓客戶考慮到方便。

　　檔次定位，絕大多數(shù)區(qū)域性購(gòu)物中心的目標(biāo)客群應(yīng)該是中高收入的大眾而不是很高收入的小眾，這兩天很多的專家也都講過(guò)，很多高端的購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)狀況并不樂(lè)觀。動(dòng)線的規(guī)劃首先是人性化，我們六層準(zhǔn)備做兒童的游樂(lè)區(qū)域，最簡(jiǎn)單的一點(diǎn)，大家都去過(guò)醫(yī)院，醫(yī)院是最不人性化的，他是為了醫(yī)療管理的方便，而不是為了病人的方便。

　　立體動(dòng)線方便高效，要擺脫過(guò)去百貨公司平面動(dòng)線的思路，我們把整個(gè)平面做成立體的。建筑景觀規(guī)劃，首先是外部景觀強(qiáng)調(diào)視覺(jué)沖擊力。現(xiàn)在我們通過(guò)外立面的規(guī)劃，來(lái)進(jìn)行大的改變。站在西四換外面看我們的西側(cè)是什么樣子，這次我們是把幾塊取消廣告五味的主要，做成非常有沖擊力，做成讓人過(guò)目不忘的圖片，如果你開(kāi)車，你肯定知道這個(gè)一是商場(chǎng)。內(nèi)部的景觀強(qiáng)調(diào)主題化，情緒化，同時(shí)這些因素的協(xié)調(diào)與融合。把很多品牌的標(biāo)志和廣告打出來(lái)，應(yīng)該和NMA形成一個(gè)很強(qiáng)的效果。第三個(gè)是舒適性，包括晚上，隨著時(shí)間的變化，產(chǎn)生不同的景觀，我們選取了幾個(gè)圖片，都是有廚房的，不是讓客人到里面吃東西，是有一種體驗(yàn)的東西。第三就是個(gè)性化，我們希望每一家店面都是有自己的鮮明特征，還有情緒化，我們希望在上面做一些小品，使人們?cè)谫?gòu)物當(dāng)中，視覺(jué)始終不疲勞，我們這次正在做一個(gè)很大的改進(jìn)，也正在取得政府的支持，會(huì)增加一個(gè)廣場(chǎng)，因?yàn)楸本┑奈鬟吅蜄|邊不一樣，東邊是寫字樓文化，東邊是政府文化。大家可以看到我們做的一個(gè)效果圖，我們晚上還會(huì)加上燈光，希望把它很自然的延伸過(guò)去。第四就是特色鮮明。

　　剛才像一個(gè)燈籠一樣故在里面，我們現(xiàn)在正在找這種材料，讓它在不同的時(shí)間都能夠有很明顯的效果。最后，小想讓購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)升汞，有很多的因素，我更多的是從前期規(guī)劃的角度，我總結(jié)了四個(gè)要素，選址是它的基礎(chǔ)，定位是關(guān)鍵，定位是核心，服務(wù)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)力，把這四件事情做好，應(yīng)該說(shuō)我們就有機(jī)會(huì)做成一個(gè)成功的購(gòu)物中心，利用我們的資源達(dá)到每個(gè)項(xiàng)目不同的特色。

　　我的演講就跟大家匯報(bào)到這里，我剛才說(shuō)有一個(gè)短片，讓大家放松一下。我們作為一個(gè)新項(xiàng)目，首先感謝主辦方給我們這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，同樣感謝大家對(duì)我們的關(guān)注，謝謝。
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