城市開發與零售商拓展的聯動效應
中國購物中心產業咨詢中心主任郭增利
聯商網12月8日訊：2009中國北方購物中心國際論壇今天在沈陽召開。會上，中國購物中心產業咨詢中心主任郭增利以“零售商拓展的聯動效應”主題，發表了演講，具體輯錄如下：
經過幾年時間的發展，我們過去的購物中心與城市開發的聯動效應是不明顯的。過去和開發商的合作把互為依托的心理需求是沒有的。比如說過去我們購物中心開發完了我們就去找零售商。我們沒有把一段時間購物中心的開發節奏和自身品牌的節奏有一個結合。他能夠購物中心這種產品本身放在一個大的城市功能改善這樣一個環節上。更主要的是他能有力的引導城市的步伐。我相信如果這個城市沒有購物中心，零售商可能就不進到這個城市了，但是如果有一家發展得很好的購物中心，一些零售商就要進入這個城市了。
今天我想和大家交流4個方面的問題。
一、購物中心與城市開發的聯動功能明顯增強
二、購物中心開發與零售商拓展的聯動機制初步形成
我為什么用初步形成這樣一個分析，因為大家知道在國外，業主是非常強勢的。一個物業一個購物中心的落成，可能在某一個鋪位上有10個20個的品牌上在等著進入。因為他把購物中心作為引導城市的步驟。包括東南亞也好，香港也好，印尼也好，我們到了中國目前的階段，購物中心誕生了之后，恰恰和有一部分品牌上有了長期的機制。未來長期的發展來看，可能更多的品牌商會關注購物中心的品牌結合。
三、各種力量進入區域型購物中心開發的動力開始顯現
四、購物中心總體數量與綜合質量的背離傾向有所抬頭
我們進入到第一個問題，我們進一步展開，
購物中心與城市開發的聯動功能明顯增強。零售商業日益顯現出其在拉動內需方面的作用和能力。大家可以看到PPT當中我們第一個星號，擴大內需政策應該成為明年中國經濟重點。完善促進消費的。擴大內需政策，中國2009年的GDP的發展大部分是要靠投資的，投資的拉動是有限的，2010年的時候中國的經濟必須要調整刺激消費，擴大內需。我又增加了一句話，就是擴大內需特別是增加居民消費需求將作為重點。這是全國的購物中心的商業購物面積，我們從2000年一直到2008年，隨著我們購物中心的面積增加，其實社會商品零售總額他的增長關系是客觀存在的。所以購物中心對投資方面對中國產生的影響產生了很大的效應。
購物中心有力量改變城市商圈格局，推動城市新商圈的形成。 我們隨著龍之夢的落成我們的中山公園的商圈初步形成了，大家再看北京的永旺，我們缺決他恰恰能夠在一個大家都不看好的區位，創造了一個大家都難以想象的價值。當永旺成功開業，一直到現在蒸蒸日上的開業以后，因為可能因為永旺的成功的開業，他周邊的住宅其它的配套價格上漲是非常明顯的�？赡芫褪且驗橛劳浅晒Φ模部赡苷麄�的片區會形成一個真正的商圈。再看深圳，我們沿著深南大道看著遍布著幾個購物中心，所以我想購物中心的確是在業態對比方面具有明顯的優勢，他的綜合的功能性的效應將可能改變城市。
城市片區化開發趨勢明顯，土地綜合開發利用方式比例上升。 綜合利用意味著什么？有住宅有商業，目前階段有更多的，我認為是決策非常明確的城市規劃者，他有片區的規劃，誰能夠這種帶動作用，所以責無旁貸商業、購物中心。就中國的現狀來說，我認為中國的商業房地產投資回報率并不高，他和其它很多投資商選擇投資的時候，和其它的投資比還是低的但比較穩定。有很多的地產商主動的或者被動的進入到商業房地產開發中。當他不做商業的時候，他好的土地政府都不給他，所以我說未來中國房地產的質量和數量就會出現背離，并不是因為我們自身的能力或者條件達到了理想環境，甚至是開發城市綜合體我認為有的城市綜合體不是很準確，給大家表現的形態是城市綜合體。
購物中心開發在城市新區建設和老城改造中發揮加速器作用，購物中心的聯動價值和規劃地位明顯上升。
中國購物中心的發展一開始和城市發展沒有必然的聯系，但是最后他落成以后給城市帶來的積極的因素，我們的政府就迅速的認識到，所以和聯動，和城市開發的這種聯動的效應就體現出來了。大家可以看一下這是一張關于商業建筑面積與城市化率的體現，大家可以看一下，基本上其實未來擴大內需是重要的體現，大家會看到中國的購物中心也好，商業房地產也好，他在整個的放量甚至是成長過程中，基于城市化進程的提高。這里只是及個別城市他的放量過快。我想將來隨著市場的調節，會有良好的發展。
�。�聯商網報道）
