萬達等商業巨頭落戶濟南 綜合體躍升新寵
“城市綜合體”顧名思義就是將城市中的商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系,從而形成一個多功能、高效率的綜合體。
城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能,所以也被稱為“城中之城”。大型城市綜合體適合經濟發達的大都會和經濟發達城市,在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重,一般來說,酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。
自住宅限購之后,我們不難發現越來越多的地產“大鱷”都將眼光放在了綜合體項目之上,不僅保利、綠地、中鐵等大型房地產企業開始了綜合體項目的戰略布局,一些原本專注住宅的地產企業也開始改變策略。在樓市低谷時期,往往商業性的樓盤抵御能力更強。正是如此,在史上最嚴調控之后,城市綜合體項目一躍成為樓市新寵。
2011年,當房地產市場遭遇“限購”、“限貸”、“限價”等近年最為嚴厲的宏觀調控時,商業地產特別是城市綜合體成為開發商自我救贖的“最后武器”,并在2011年引發一場綜合體之戰。
濟南正進入“城市綜合體時代”
綠地集團、萬達、萬科、龍湖……不經意間,這些聲名顯赫的地產“大鱷”在濟南接連出手,直接導致省城商業用地突然升溫。
今年以來,濟南城市綜合體建設更是風起云涌、遍地開花,一批整體布局完整、功能特色鮮明的城市綜合體項目相繼涌現,城市綜合體迅速成為2011年濟南樓市的一大熱詞。恒隆廣場、和諧廣場、萬達廣場、華強廣場、中鐵·匯展國際、丁豪廣場、啟德國際金融中心……一連串名字勾勒出了2011年濟南樓市城市綜合體之戰硝煙四起的景象。
2008年濟南萬達廣場的開工建設拉開了濟南城市綜合體發展的序幕,濟南萬達廣場百萬平方米的體量、先進成熟的開發模式以及合理的規劃設計吸引了眾人的高度關注。隨后,大地銳城、魯商廣場、銀座中心、恒隆廣場、中建·文化廣場、中鐵·匯展國際等城市綜合體項目不斷出現。
據了解,濟南市政府提出在“十二五”規劃中,濟南未來5年將重點建設16個城市綜合體,規劃總用地40平方公里,可開發總建筑面積約7000萬平方米。具體為:泉城路商業中心地區、泉城廣場南側地區、經四緯一地區、經十緯十二地區、山大路地區、二環東路地區、奧體文博中心區、唐冶新區中心區、漢峪總部經濟區、高新外包會展區、西部新城核心區、大學科技園中心區、濱河新區核心區、王舍人新東站地區、華山片區、濼口地區。隨著這些項目的動工和建成,濟南城市綜合體項目將成為濟南房地產開發中的主力軍。面對這幅宏偉的建設藍圖,相關專家評價---濟南正進入“城市綜合體時代”,這個建設藍圖是大手筆,規劃氣魄和思路在全國均屬前列。
城市綜合體是現代化城市不可缺少的象征和名片,將推動濟南城市特色化更加明顯、個性更為鮮明。濟南師范大學房地產系主任、山東省人大常委會立法咨詢專家程道平認為,“在傳統觀念中,濟南人是保守的,城市建設思路比較中庸,缺乏創新甚至比較土氣。16個城市綜合體的建設藍圖,將對城市規劃和建設者們產生一次觀念上的沖撞、更新和嬗變�?梢蕴嵴癯鞘械男判模ぐl創新意識,是思路和理念的一次洗滌。”
區域價值提升領跑者
2011年無疑是房產“政策調控年”,住宅市場深受影響,卻也凸顯出商業地產的投資價值,顯現出其在城市經濟發展與區域價值等方面無可替代的助推作用。
城市綜合體的出現,不僅為區域平添了一個坐標性的建筑,令區域增色不少,更將標志著區域的全面提升,邁向一個新的發展起點。城市綜合體往往產生在一個城市的商業中心(或未來的中心)區域,大規模、綜合性的開發,使得它的建設、運營過程與整個城市的功能布局、交通規劃息息相關。它往往具備:高度便捷的交通可達性、建筑群體的高密度和集約性、整體功能的復合、統一性,并會對城市產生巨大的社會效應及經濟價值。
如今,城市空間多中心化的發展趨勢增加了各個城市或區域中心對都市綜合體的市場需求,作為城市功能集中體現的城市綜合體,對區域經濟具有標識性、對城市中心具有強化作用,這從城市綜合體的擴大化中可以看出端倪。城市綜合體的擴大化表現在一定區域范圍,通過街區、道路交通及多種不同功能建筑群體的相互作用,形成互為價值鏈的高度集約化的城市開放公共空間。如:美國紐約曼哈頓、日本東京銀座、中國香港中環,以及新加坡的中心區等世界著名城市的CBD都是泛綜合體的典型代表。城市綜合體作為商業地產的一個種類,是商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的組合,并在各部分間建立一種相互依存、助益的能動關系,從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體不同于其他單一類型的商業地產,它是由多種業態組合而成的,這種業態組合的背后,考驗的是地產開發企業的資金實力。動輒上百億的投資,需要地產商具備完美的資金運轉實力。
商業地產業內人士分析,城市綜合體的開發還有另外一層含義。“商業地產城市綜合體的撬動效應更加明顯,更加有利于地產商與融資平臺的對接”,地產商瘋狂在城市核心位置布局城市綜合體,無疑有利于未來其資產打包的融資操作,撬動資金杠桿效應。此外,城市綜合體的開發還可以通過對持有型物業的打造,從而提升其住宅等銷售型物業的價格,在殘酷的樓市競爭中占據不敗之地。
毫無疑問,或許是城市發展使然,或是房地產業轉型的必然路徑,對于濟南而言,2011年,城市綜合體之戰剛剛引燃硝煙,而未來之戰還會更為激烈,對于開發商而言,考驗才剛剛開始。
投資者勿把綜合體當住宅
當前期部分城市綜合體運營成功之后,越來越多的開發商競相模仿,與此同時,也吸引了大量投資者關注。對此,專家提醒投資者,在巨量開發的背后也蘊藏著巨大的風險。商業地產的規則和住宅市場截然不同,投資者千萬不要把商業地產當做住宅一樣去投資。另外,城市綜合體項目中的住宅部分,要特別注意分清住宅產權年限,目前濟南綜合體項目中大部分住宅是40年產權,少量是70年產權。對于40年產權的住宅,水、電用費將按商業來算,費用高于普通住宅,而且有的不通氣,一般租金也比普通住宅便宜。
城市綜合體的價值所在,決定了它的各類型產品的價格均高于單一的同類型產品。為追逐利潤的最大化,有些開發商利用購房者對城市綜合體還不十分了解的特點,把商、住混合型項目說成是綜合體項目,并以此向外兜售。其實兩者的區別很大,從產品的呈現,到后期的服務乃至收益的保障,都不具有可比性。另外,還要看周邊的環境和本身的配置。投資綜合體物業,需要仔細觀察周邊區域是否發達,人流、物流量能否達標,是否還有其他品相較好的商業店加盟,這些都需要納入購買前期的考查之列。最后要關注一下項目本身,辦公和生活設施的配置是否舒適,酒店品牌如何,商家的口碑怎么樣,這對后期的投資收益保障也很重要。
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