——專訪山東金益德集團(tuán)副總裁、正德商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理馬川青

　　聯(lián)商網(wǎng)消息：由聯(lián)商網(wǎng)主辦，煙臺金益徳投資置業(yè)有限公司聯(lián)合主辦，搜鋪網(wǎng)承辦的“2011搜鋪網(wǎng)山東商業(yè)地產(chǎn)峰會暨煙臺新天地都市廣場項目推介會”于12月9日在煙臺皇冠假日大酒店隆重舉行。

　　會后，聯(lián)商網(wǎng)記者聯(lián)系到了山東金益德集團(tuán)副總裁、正德商管公司總經(jīng)理馬川青先生。就此次推出的新項目——新天地都市廣場的介紹，以及馬川青先生對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的見解進(jìn)行了一次獨(dú)家采訪。
　　
　　新天地都市廣場項目

　　振華百貨、金逸影院、電玩城入駐

　　新天地對品牌商的優(yōu)勢吸引

　　據(jù)馬川青介紹，煙臺新天地都市廣場采用歐式街區(qū)規(guī)劃，共有六個區(qū)，其中六區(qū)商業(yè)約7萬多方，現(xiàn)已簽約煙臺振華商廈及振華量販超市(負(fù)一至七層，面積5.5萬方)，計劃于2012年9月29日開業(yè);一區(qū)——綜合兒童城(1萬方)，和二區(qū)——品牌旗艦店(2萬方)計劃于2013年4月27日開業(yè);余下三、四區(qū)——新華商(廣東)國際街區(qū)(時尚主題街區(qū)，2.5萬方)和五區(qū)――零點(diǎn)金街會所區(qū)(6千方)預(yù)計于2013年9月22日開業(yè)，項目部分區(qū)位上蓋三棟住宅和兩棟公寓，預(yù)計在2013年底全面入住。

　　目前，中國零售業(yè)百強(qiáng)企業(yè)——振華集團(tuán)已經(jīng)簽約入駐新天地都市廣場，此外，廣州金逸影院、至尊電玩城等眾多國內(nèi)外知名品牌商家先后簽約入駐。主力餐飲、娛樂廣場也與部分國內(nèi)知名的餐飲、娛樂品牌確立合作意向。

　　在問及新天地都市廣場有何優(yōu)勢來吸引品牌商入駐時，馬川青先生介紹道，新天地都市廣場位于煙臺萊山區(qū)，享有半島經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)位優(yōu)勢，周圍輻射高端消費(fèi)人群百余萬，輕軌(13年通車)可1小時直達(dá)青島城區(qū)，15分鐘到達(dá)威海。新天地都市廣場定位為旅游商業(yè)項目，在滿足周邊百萬居民生活便利需求的同時，重點(diǎn)定位于觀光旅游和煙臺、威海市民周末度假休閑娛樂的功能。整個項目在建筑風(fēng)格、空間設(shè)計及區(qū)位功能規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合等方面充分兼顧了地區(qū)消費(fèi)提升的前瞻性和適度超前的穩(wěn)健策略。

　　看著座無虛席的峰會現(xiàn)場，馬川青先生滿意地說：“40個月統(tǒng)籌運(yùn)作，個性化創(chuàng)意生活的消費(fèi)定位無疑吸引了此次峰會上百家品牌商的積極關(guān)注。”

　　三大主力店亮相 餐飲配比占40%以上

　　綜合了未來潛在客群的消費(fèi)需求和升級

　　據(jù)介紹，煙臺新天地都市廣場的項目經(jīng)營定位是：膠東首席濱海休閑Shopping Mall,面積達(dá)42萬方的第五代城市綜合體。

　　新天地都市廣場四方面的業(yè)態(tài)規(guī)劃：天下美食餐飲業(yè)態(tài)配比40%以上，主題性家庭休閑20%，精品零售百貨20--30%，全天候的體驗娛樂項目10%以上。綜合了未來潛在客群的消費(fèi)需求和升級，整個項目在主力店和次主力店區(qū)分上兼顧業(yè)態(tài)面積和單店聚客能力。目前主力店分三部分：一是振華商廈，定位于精品百貨;二是新華商(廣東)國際街區(qū)，項目定位于“廣貨北上”的時尚主題街區(qū);三是兒童主題城，集零售、體驗、教育、餐飲為一體的兒童綜合店，開城之日將是煙威地區(qū)最大的兒童主題消費(fèi)場所。其他如五星級影院、美食廣場、酒樓餐飲、國際時尚快銷品牌等定位于次主力店，主力店與次主力店的合作品牌同樣是適度前瞻的定位。

　　對意向合作品牌更多注重的是品牌產(chǎn)品品質(zhì)和經(jīng)營能力，公司對經(jīng)營品質(zhì)絕對不打折，看中的合作對象商務(wù)條件上會給予一定的政策。據(jù)馬川青透露，“我們已經(jīng)較為精準(zhǔn)的完善了項目經(jīng)營期3年內(nèi)的預(yù)算規(guī)劃。”

　　在考核進(jìn)入一個城市的評判指標(biāo)上，馬川青先生透露集團(tuán)未來3年的發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合公司資源統(tǒng)籌和運(yùn)營能力，首先會選擇三、四線的城市，也在密切關(guān)注政策有所傾斜的省內(nèi)二線城市，經(jīng)濟(jì)基數(shù)較大，人民消費(fèi)不飽和，未來2-5年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等是重點(diǎn)指標(biāo)，經(jīng)營方向一定會在擴(kuò)大內(nèi)需上做足文章。商業(yè)地產(chǎn)是金益德集團(tuán)未來發(fā)展的主要戰(zhàn)略重心。2012年集團(tuán)首先會確立煙臺和德州地標(biāo)性商業(yè)綜合體的業(yè)內(nèi)地位，2013年后濟(jì)南和青島或許就會出現(xiàn)金益德集團(tuán)的合作項目。

　　做個性化的購物中心

　　組合最有效和默契的上下資源

　　馬川青先生表示，不管是從行業(yè)還是企業(yè)自身發(fā)展角度來說，“我們就做個性創(chuàng)意的商業(yè)綜合體”，增加如購物公園，婚慶禮堂，景觀消費(fèi)等，規(guī)劃一個，定位一個，夯實(shí)一個。合作戰(zhàn)略會將最有效和默契的上下資源進(jìn)行組合，正德商業(yè)管理公司已在煙臺新天地項目成立管理中心，在實(shí)際的運(yùn)營中奠定公司的規(guī)劃、品牌、培訓(xùn)及人才梯隊的基地，逐步完善運(yùn)營管理的公司文化，在煙臺項目籌備期間形成成熟的拓展和經(jīng)營模式，目前已建立了近百家品牌企業(yè)的合作意向，接到幾家希望戰(zhàn)略合作的地產(chǎn)項目的邀約。

　　
　　山東金益德集團(tuán)副總裁、正德商管公司總經(jīng)理馬川青先生

　　馬川青：“主動轉(zhuǎn)型”企業(yè)更具市場活力

　　對于如今商業(yè)地產(chǎn)的人才之爭，馬川青坦言，不管是正在進(jìn)入的業(yè)外還是原有的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，大多同行都面臨著人才匱乏的現(xiàn)狀。市場需求，產(chǎn)業(yè)方向，培養(yǎng)機(jī)制等等，使得商業(yè)地產(chǎn)人才的競爭非常激烈。金益德集團(tuán)在本項目起初階段空降了主要的主管人才，其余大多崗位短期在結(jié)合外部合作團(tuán)隊，利用工作實(shí)踐來培養(yǎng)和打造有悟性的本區(qū)域經(jīng)營人才，一定比例高素質(zhì)人才的流動對社會平衡發(fā)展是很有貢獻(xiàn)的。據(jù)介紹，目前公司在人才的培養(yǎng)和梯隊建設(shè)方面已完成初步計劃，2012年初，項目規(guī)劃和項目推廣以外，公司的重點(diǎn)工作就是打造各個標(biāo)準(zhǔn)崗位的績效模式，進(jìn)行關(guān)鍵崗位“離場測試”的系統(tǒng)建設(shè)。

　　馬川青表示，隨著百姓生活水平的提高，有關(guān)生活品質(zhì)的提升需求潛力巨大，零售商必然會進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)從而參與到更有發(fā)展的盈利競爭中。眼下，國內(nèi)零售業(yè)不少巨頭已經(jīng)進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，這是發(fā)展的必由之路，以多業(yè)態(tài)的組合來應(yīng)對市場，這對商業(yè)地產(chǎn)人才的塑造和流動，對項目本身所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，百姓生活品質(zhì)的升級，城市消費(fèi)文化的變革，以及對商業(yè)地產(chǎn)盈利模式中的經(jīng)營管理提升等都會起到很好的促動作用。

　　毋庸置疑，激烈的競爭會讓商業(yè)地產(chǎn)更趨白熱化，尤其是部分“被動轉(zhuǎn)型”企業(yè)的參與風(fēng)險會更大。馬川青先生預(yù)計未來的3年時間里，很多省會級城市一些冒進(jìn)的開發(fā)商將面臨不可避免的一輪大洗牌，未來國家的政策也一定會在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分節(jié)奏的調(diào)控。在談到宏觀調(diào)控政策對金益德集團(tuán)是否有影響時，馬川青表示，只要是調(diào)控短期內(nèi)就會影響到相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營，“不過可喜的是即將過去的一年里，在探討未來發(fā)展規(guī)劃時我們集團(tuán)已就多元化盈利模式、開發(fā)節(jié)奏、經(jīng)營策略等方面進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。”

　　對于零售業(yè)未來十年，馬川青先生表示目前相對成熟的市場環(huán)境里，大消費(fèi)的零售服務(wù)業(yè)應(yīng)占到國家經(jīng)濟(jì)總量的55%以上，而我們國家卻還不到30%，未來的十年，隨著老百姓生活水平需求的日益提高，零售行業(yè)將面臨服務(wù)和產(chǎn)品品質(zhì)大提升。考慮到人民家庭、精神等方面的個性需求，馬川青認(rèn)為也會出現(xiàn)更為嶄新的商業(yè)機(jī)會，更多富有生活創(chuàng)意的零售行業(yè)內(nèi)機(jī)會在等候著有所準(zhǔn)備的精英企業(yè)。

　　（聯(lián)商網(wǎng)　顧仙玉/采訪　發(fā)自山東煙臺）