“但凡有城市的地方貌似就有城市綜合體”是我國(guó)城市商業(yè)建設(shè)的真實(shí)寫照。仿佛一夜之間，城市綜合體如雨后春筍般來襲，除了北京、上海、廣州等一線城市外，全國(guó)各地的二三線城市也都走起了“Mall”步，前赴后繼走上這條潮流路。盡管資歷淺，但產(chǎn)業(yè)的外遷，就業(yè)、居住的郊區(qū)化，城市化發(fā)展量和質(zhì)的外延，城市半徑的延伸都為其提供了沃土。由于城郊商業(yè)項(xiàng)目能夠滿足政府業(yè)績(jī)的價(jià)值和開發(fā)商低價(jià)拿地成本的雙贏目標(biāo)，如早在2008年，杭州就提出要建設(shè)100個(gè)多功能城市綜合體的宏大目標(biāo)，完全沒有意識(shí)到城市綜合體可能會(huì)“水土不服”或脫離實(shí)際消化能力。

　　隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛躍發(fā)展，居民人均收入水平的提高，汽車和住房成為城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的兩大熱點(diǎn)，城郊購(gòu)物中心也就應(yīng)運(yùn)而生了。在地方政府看來，城郊商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)速度可以彰顯該城市的城市化進(jìn)程以及當(dāng)?shù)厝嗣裆�活水平的提高，從而提升城市整體形象。尤其是在當(dāng)前住宅市場(chǎng)頻遭調(diào)控的情況下，地方政府更是鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展。市場(chǎng)的需求和區(qū)域發(fā)展的要求，促進(jìn)了政府、開發(fā)商、投資商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的推動(dòng)，為大城市商圈進(jìn)一步聚集以及分化，郊區(qū)商圈加速形成，二三線城市的商業(yè)升級(jí)、購(gòu)物中心等高級(jí)別的商業(yè)物業(yè)全面發(fā)展等提供了源動(dòng)力。但由于開發(fā)商和地方政府兩方均過分青睞商業(yè)地產(chǎn)，一些二三線城市城的郊商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象。

　　加快城市化，推進(jìn)城郊建設(shè)無可厚非，但始終要認(rèn)清的是，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功取決于消費(fèi)者的認(rèn)可。做得好與不好，是后期的經(jīng)營(yíng)支撐決定的，好看而不中用是不可行的。一個(gè)完全沒有支撐力的市場(chǎng)，建一個(gè)大型的購(gòu)物中心，憑空造創(chuàng)造一座空城，最后只會(huì)慘不忍睹。也有樂觀者疑問，為什么不可能，美國(guó)不是成功了嗎？要知道，我國(guó)那些失敗的項(xiàng)目，例如華南MALL從當(dāng)初的轟轟烈烈到不可收拾，雖然經(jīng)歷多番調(diào)整，但還是冷清如常，稍有的起色還是沒有撐起它，未來仍然堪憂。為什么美國(guó)的城郊購(gòu)物中心、城市綜合體可以成功，而中國(guó)的華南MALL卻失敗了，根本在于定位城市與美國(guó)的不同。商業(yè)項(xiàng)目最重要的就是地段與商業(yè)環(huán)境，而非憑空創(chuàng)造的一個(gè)市場(chǎng)，商圈是多個(gè)元素作用下逐步形成的并不是人為在短期人一哄而成的，創(chuàng)造市場(chǎng)和自然形成的市場(chǎng)是無法相提并論的。華南MALL這一路走來充滿缺陷，先天不足的地理位置、開發(fā)戰(zhàn)略的本末倒置、經(jīng)營(yíng)管理的雜亂無章，生搬硬套國(guó)外MALL的選址理論和國(guó)外的消費(fèi)習(xí)慣等都是造成其嚴(yán)重失誤的原因。

　　作為二線城市的杭州，近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)頭也是有目共睹的，大型商業(yè)綜合體的建設(shè)成為了杭州“從大城市向大都市”轉(zhuǎn)變的催化劑，多城市中心取代了原來的單一格局，但也不是所有的建設(shè)都是有價(jià)值的。例如，杭州城郊商業(yè)建設(shè)中最典型的九堡商圈，目前已經(jīng)建成為一個(gè)巨大的專業(yè)市場(chǎng)集群，包括有四季青服裝交易中心、紅星美凱龍、恒大建材市場(chǎng)等20余個(gè)項(xiàng)目，大餅是越攤越大了，但空置率也很高。雖然一個(gè)新城區(qū)商業(yè)氛圍的培育有一定的時(shí)間跨度，但政府盲目的規(guī)劃開發(fā)，開發(fā)商的過度樂觀，最終還是導(dǎo)致了開業(yè)后人氣不足，甚至有的商家了減少損失采取了搬離市場(chǎng)的對(duì)策。由此，我們也可以認(rèn)識(shí)到并不是所有的商業(yè)項(xiàng)目都是能夠帶動(dòng)城市的發(fā)展的，有的甚至?xí)�帶來不必要的損失，紊亂區(qū)域商業(yè)發(fā)展的規(guī)律。

　　以下將從開發(fā)商、政府規(guī)劃兩個(gè)方面來分析城郊建設(shè)不斷上演空城計(jì)，空置率高企的原因：

　　一、開發(fā)思維：在商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)模式上追求短期利益，同時(shí)樂于追求大體量，沒有深入研究業(yè)態(tài)、功能、輻射半徑、招商、運(yùn)營(yíng)的難點(diǎn)；開發(fā)資金嚴(yán)重缺乏，寄希望于“短、平、快”的開發(fā)模式來發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。整體運(yùn)作上又是重銷售、輕招商，重房地產(chǎn)開發(fā)思維，輕商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期回報(bào)理念等這一切聯(lián)合疊加造就了上演“空城計(jì)”的惡果。例如，在杭州、天津、蘇州、成都等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，開發(fā)商為了搶占商業(yè)資源和發(fā)展先機(jī)，大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，短期供應(yīng)，尤其是高級(jí)別的商業(yè)設(shè)施如購(gòu)物中心等大幅上升，已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格和空置率同步上升的現(xiàn)象。城郊項(xiàng)目多是花了九牛二虎之力，傷筋動(dòng)骨才把新城建起來的，結(jié)果只是演了一出“空城計(jì)”，其后果是極其嚴(yán)重的。

　　二、政府行為：對(duì)城市發(fā)展規(guī)劃的可行性研究缺乏，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)化認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的實(shí)施力度不足，過于注重房地產(chǎn)開發(fā)本身，而對(duì)商圈的形成規(guī)律認(rèn)識(shí)貧乏；城郊商業(yè)發(fā)展沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，土地資源管理、商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局各自為政，缺乏協(xié)調(diào)，整體沒有實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的規(guī)劃和利益分配的平衡。即使是有規(guī)劃，也僅是基本滿足了地方政府的利益需要，而忽視了開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者的利益分配平衡點(diǎn)，最后造就了“招商難、融資難、運(yùn)營(yíng)難”三座大山。例如，一些地方政府在城市建設(shè)中樂于拍腦袋搞規(guī)劃，盲目追求擴(kuò)張，熱衷造新城，貪大求洋。結(jié)果商家寥寥無幾，新城區(qū)最終變成荒草地；有的即便建起了一棟棟大樓，但空置率非常高，所謂的新區(qū)也只不過是一個(gè)空架子；甚至有的地方政府，在新區(qū)建設(shè)中招不來商，引不到資，最后只能親自上陣，通過財(cái)政投入建設(shè)辦公樓，提升人氣。如此種種，城郊商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)不過是地方政府導(dǎo)演的一出“空城計(jì)”罷了。

　　三、追究城郊商業(yè)和新城開發(fā)區(qū)項(xiàng)目不斷上演空城計(jì)的根源是沒有產(chǎn)業(yè)鏈的支撐、沒有科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、沒有服務(wù)百姓的執(zhí)政理念所造成的。轟轟烈烈的城郊商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)原本是應(yīng)市場(chǎng)需要而開展的，卻頻現(xiàn)諸多問題。鴻偉摩爾多年來一直致力于商業(yè)地產(chǎn)的研究，對(duì)于城郊商業(yè)項(xiàng)目不斷上演“空城計(jì)”也是非常痛心的。鴻偉摩爾認(rèn)為，地段是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)命脈的重要因素，建筑規(guī)模要根據(jù)市場(chǎng)容量來控制，建筑布局應(yīng)創(chuàng)新合宜，功能規(guī)劃要填補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)。只有通過不斷的調(diào)整，才能使商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展越來越接近真正的市場(chǎng)需要。

　　城郊商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)要平衡好開發(fā)商、投資商、政府三方之間的利益，就應(yīng)通過設(shè)置項(xiàng)目開發(fā)門檻來平衡。例如，大體量商業(yè)體中主力店必須占總建筑面積的50%以上，提高休閑、餐飲、娛樂、文化等功能業(yè)態(tài)的比例；在開業(yè)后的兩年內(nèi)放水養(yǎng)魚、精心管理，突出以“人氣”為本，有人氣，才有商機(jī)，才有財(cái)氣；對(duì)不具備以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為投資回報(bào)方式的理念，不具備70%的開發(fā)自有資金實(shí)力的開發(fā)商，不允許其進(jìn)入。通過政策引導(dǎo)，著眼于長(zhǎng)期目標(biāo)，以龍頭企業(yè)、品牌企業(yè)、資本實(shí)力企業(yè)為首選目標(biāo)進(jìn)行精心引導(dǎo)，推出中、長(zhǎng)期利益兼顧相結(jié)合的開發(fā)模式。開發(fā)過程中尊重客觀規(guī)劃，不能以政績(jī)形象功能代替商業(yè)服務(wù)的功能。在項(xiàng)目形成人氣，基本確定商業(yè)地位時(shí)，開始逐步調(diào)整業(yè)態(tài)比例，尋求開發(fā)收益回報(bào)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是風(fēng)險(xiǎn)大、周期長(zhǎng)、困難多的行業(yè)，會(huì)讓很多開發(fā)商難回頭。

　　總體來說，專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的重要保證，是在城郊商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過程中達(dá)到最優(yōu)的重要保障。要從商業(yè)地產(chǎn)中獲利，就必須有更遠(yuǎn)的眼光、更細(xì)致的觀察，從現(xiàn)狀看未來。
　　（作者楊建偉，鴻偉摩爾董事長(zhǎng)）