即便是對于資金雄厚的央企華潤來說，200億的舊改投入也不算小，能否成功復制下一個“萬象城”，也依舊不容樂觀。

　　12月20日，深圳市委市政府在深圳南山區大沖村改造工地現場，舉行了深圳12月份20個重大項目的開工儀式。

　　最大舊改

　　深圳市政府在現場表示，12月份深圳將集中開工20個項目，總投資達到495億元，明年計劃完成投資90億元。

　　該20個項目主要包括大沖城中村改造工程、鹽田高級中學、粵信城二期、深圳市康哲藥業新藥生產基地建設工程、雷杜工業大廈、創維石巖科技園、深圳布吉河(特區內)水環境綜合整治工程(第二階段)項目等。

　　其中，尤為值得關注的是華潤集團承擔的大沖村舊村改造項目，該項目是廣東省最大的城中村改造項目，同時也是深圳“十二五”期間五大標志性城市更新項目之一。

　　相關資料顯示，該項目位于深圳南山區深圳高新技術產業園區東部，2005年，南山區政府確立了大沖推倒重來、整體開發的改造模式，將其定位為高新技術園區的配套基地，同時將打造成深圳市整體城市形象相適應的新型現代化高尚居住社區。

　　大沖村整體改造面積為68.5萬平方米，項目總建設開發量為280萬平方米，其中回遷物業110多萬平方米，政府保障性住房5.36萬平方米，公共配套設施6.45萬平方米，預計總投資將超過200億元。

　　作為廣東省最大的舊改項目，大沖村的一舉一動無不引人關注，同時作為深圳最為耀眼的明星工程，政府的支持力度也不可謂不大，但從2005年至今，花了6年多的時間才正式開工，由此可見該項目進展之坎坷。

　　華潤真正介入是在2007年3月，當時由深圳南山區政府牽頭做媒，華潤集團與大沖村村委會旗下的大沖實業股份公司簽約，雙方確定了合作意向。

　　華潤與大沖村的結合可謂“情投意合”。在大沖實業股份公司董事長阮洪坤看來，選擇華潤集團作為開發商，希望能借華潤的雄厚實力，將大沖建設為新型的高尚社區，實現村民受益、企業獲利、政府滿意的“三贏”局面。

　　華潤的目的其實也很明確，據當時任華潤深圳有限公司董事長、現為華潤置地董事總經理的吳向東表示，華潤集團找地目標是：規模能夠達到40萬平方米以上，處于城市中心或副中心的大型地塊。而如此優質的大型地塊，若通過招拍掛等途徑獲得，基本無望，因而通過城中村的改造來獲取。

　　對于該項目的具體規劃方案，吳向東指出，華潤在深圳已經成功打造了“萬象城”品牌，而大沖舊改項目也將會被建設成深圳的第二個“萬象城”。

　　根據華潤與南山區政府的整體規劃預計，大沖村將建設一棟300米高的標志性寫字樓及附屬辦公樓，一座五星級酒店，兩座四星級酒店，一座18萬平方米的超大型shoppingmall和規模達228萬平方米的商務公寓及住宅。

　　購物中心將打造為南山的“萬象城”，提供包括購物、餐飲、休閑、娛樂在內的一站式服務和高品質的購物環境。

　　華潤集團相關負責人也稱，在大沖舊改項目中，包括保障房在內將會建設5000多套小戶型住宅，按每戶居住2人計算，可解決10000多名科技園白領的居住問題。

　　漫長拆遷

　　“當時的華潤顯然對舊改的發展過于樂觀，原計劃是2007年4月全面開發，整個竣工時間為8年，但后續的拆遷問題卻出乎華潤意料。”有熟悉該項目的業內人士表示。

　　公開資料查詢，2008年開始，大沖舊改前期與村民的協商正式開始，由此開始了漫長談判路。從08年到今年，南山區政府先后共投入了超過100名干部和工作人員，到大沖開展工作。

　　截至今年12月20日，大沖村已有925戶居民完成簽約，占居民總數的99.4%，279戶非居民完成簽約，占非居民總數的95%，目前有六戶居民拒不簽約。

　　上述業內人士還表示，少數村民拒簽“舊改”合同的原因主要有三個：有的是將“舊改”簽約與獲得股份公司分紅問題進行捆綁，咬住股權問題不退讓；有的以“舊改”為要挾，提出必須解決家人的工作問題；有的提出拆一賠二的物業補償或4萬-5萬元每平方米的貨幣補償要求等。

　　大沖股份公司負責人也坦言，“釘子戶”雖然只占大沖931總戶數的約1%，卻嚴重制約和影響了大沖“舊改”進程。根據測算，如果大沖“舊改”因1%的拒簽戶干擾，拖延一年完成改造，村集體和村民每年損失將高達3.896億元，折合每天為106.7萬元。

　　在此情況下，今年4月份，針對少數“釘子戶”，大沖召開全體股東代表大會，經全部股東一致同意，決定對余下的“釘子戶”提起民事訴訟。阮洪坤也表示，在訴訟期間，有一戶因為同意簽約，被撤銷訴訟，針對余下“釘子戶”的訴訟法院仍未判決。

　　“釘子戶”與“強拆”兩個詞雖然近在咫尺，卻也是近年來社會矛盾的主要因素之一，客觀來說，大沖舊改各方其實還算理性。

　　“這一次伴隨著20個舊改項目的全線啟動，大沖村的開發應該算正式步入軌道了。”前面業內人士指出。這一點南山市政府也在12月20日宣稱，由于大沖舊改將率先建設回遷物業，這六戶居民物業不處于回遷建設用地范圍，暫不會影響建設進度。

　　外界看來是一段崎嶇坎坷的舊改之路，不過在一些市場人士看來這已經算是比較好的。有深圳業內人士認為，舊改本身就是一個很復雜的各方利益博弈過程，而大沖村并沒有發生一些惡劣事件，從過程來看其實已經很不容易了。

　　該人士還稱，在目前深圳土地處于嚴重稀缺的情況下，基本上有點規模的開發商都相繼介入到舊改當中，無論是萬科、招商，或是星河、卓越等企業，最近還吸引了遠洋等房企，所以即使是進展緩慢、道路崎嶇，但對于想在深圳生存的房企來說，舊改已經是唯一之路。

　　模式與博弈

　　的確如此，遠洋地產首次布局深圳就是選擇舊改方式。今年11月份，遠洋地產通過收購方式取得深圳南聯項目，包括拆遷款在內的總地價款為22.6億元。

　　資料顯示，該項目位于深圳龍崗街道南聯社區，規劃建筑面積44.6萬平方米，用途為住宅、商業，已定名為深圳龍崗·遠洋新干線城市更新項目。

　　該項目總拆遷用地面積16萬平方米，建設用地面積13.1萬平方米，規劃以大型購物超市為龍頭，輔以休閑步行街，打造動感商業區，建設中高檔的精品住宅小區。項目已于12月9日正式開工。

　　房企對于舊改熱情不減，原因之一其實還是深圳的土地供給有限，從中長期來說增值潛力依舊巨大。但眾所周知，舊改涉及的利益相關方很重要一塊是地方政府，而深圳的舊改模式以政府為主導也引發相關討論。

　　上述深圳業內人士指出，深圳的舊改模式是統一由政府規劃，包括項目的最初設計以及與村民的協商，都是由政府包辦，從這方面來說，政府其實是既當裁判員又當運動員，而補償的價格砝碼又在政府那里。所以，如果補償多了開發商不一定賺錢，而補償少了項目又難以進展，最終為了項目的開發周期，政府很有可能會舍棄開發商的利益。

　　大沖村的舊改就是這樣的模式，由華潤集團出資，南山區政府和代表大沖村的大沖實業股份公司進行直接協商，大沖實業股份公司負責協調內部村民。

　　該人士還稱，華潤200億的投入確實不小，現在剛開工，至于什么時候能建設完成誰也不知道，成本的回收更是遙遙無期，而且復制萬象城模式需要太多條件，包括周圍的環境設施，人流以及對現有商業的分析等，因此開發商的前景預期尚待觀察。

　　同樣也涉及深圳舊改的花樣年集團，公司副總裁馮輝明此前也向觀點地產新媒體表示，目前很多房企在深圳都有舊改項目，但現在舊改開發方面的政策有了新變化。按政策要求，不允許企業跟各個業主去談，而是政府先跟業主談，談完之后，再由企業進行競標。因此，政策調整后將涉及許多新的問題。
　　（觀點地產網 李寧）