隨著近幾年商業地產市場的火爆，多家房企也紛紛布陣商業地產，今年除了商鋪、寫字樓等常規的開發模式，城市綜合體在全國各個城市出現“遍地開花”的局面，并漸成商業地產開發主流。很多人在判斷未來商業地產前景時，總有類似“黃金十年”如此的樂觀估計。

　　但在今年下半年，銀監會強調了商業地產抵押貸款的風險，對商業地產抵押貸款提出具體要求，銀行對商業地產抵押貸款的房貸標準應大幅高于住房按揭。有業內專業人士指出，商業地產已經進入“寒冬時期”。2011年即將過去，聯商網編輯盤點了2011年商業地產的十大事件，與您一起回顧商業地產領域內的大事件。

　　1.傷及主業 零售商開始止步商業地產

　　關注指數：★★★★★

　　按照中國連鎖經營協會與德勤事務所的調查，如今半數以上零售企業都已進軍商業地產模式。比如步步高、人人樂、家家悅、上海百聯、武商集團、國美、蘇寧等等。有些甚至放棄了零售主業，如去年被家樂福收購的保龍倉以及今年出售給華潤萬家的洪客隆。但零售商大肆進軍商業地產，無疑是在“刀尖上跳舞”。

　　目前，商業地產處于開發熱潮，可能意味著未來的供給過剩和競爭加劇，商業地產市場也可能面臨新老混戰和風險積聚的局面。市場最新傳出的消息稱，步步高母公司正準備將其部分商業物業資產全盤打包出售。而國美電器公然宣稱，其將終止進軍商業地產的步伐，停止物業合營協議。盡管步步高方面對“出售商業物業”予以否認，但據業內人士分析，“顛簸一圈，口袋漸空，零售商回歸到超市、百貨主業經營，正是當下事實。”

　　2.上海商業地產“限貸” 調控序幕正式拉開

　　關注指數：★★★★

　　8月23日下午，上海銀監局發出商業地產信貸風險提示，要求禁止個人消費信貸用于購買商業用房。同時，上海各商業銀行，必須在商業用房竣工驗收成為現房后，才能對買房人發放商業貸款。這是歷年的樓市調控中首次將目標對準商業地產。

　　無疑，商業地產調控政策收緊的信號燈已經亮起。這在上海大規劃、大發展的市場背景下，對商業地產大躍進行為的一個警示，同樣也是對其他城市的一種警示。據有關機構數據顯示，限貸政策發布后幾周內，上海商業地產的成交量出現了一定程度的回落。除此之外，商業地產限貸也給開發商資金鏈帶來了巨大的考驗。據了解，商業用房從結構封頂到竣工驗收，最起碼需要一年半到兩年時間。這也意味著，如果消費者是貸款買房，開發商最起碼要多等一年半或者兩年，才能從消費手里拿到回籠資金。開發商的資金壓力變大不言而喻，開發商能否挺過資金鏈這一關，直接波及商業地產的價格和未來發展。

　　此次出臺的商業地產限貸政策，表明商業地產的風險已為政府重視，不排除未來其他限購政策跟進的可能。

　　3.寧波奧特萊斯倒閉奧萊漸現“水土不服”

　　關注指數：★★★★★

　　今年冬天，流行于歐美的商業業態——奧特萊斯，在中國漸顯“水土不服”的跡象。

　　寧波江北區奧特萊斯廣場被法院查封，宣告倒閉。與此同時，番禺長隆友誼奧特萊斯購物公園、首創置業在三水的“芭蕾雨”奧特萊斯等項目，也因各種原因進展緩慢。

　　專業人士分析，單店經營不僅限制了其品牌招商、人才資源招儲，也不利于抗風險能力的提升。因此，連鎖化程度太低，是現階段國內奧特萊斯發展的最大障礙。

　　4.黑石撤資商業地產 外資看空中國樓市?

　　關注指數：★★★★★

　　據美國媒體報道，全球最大私募股權公司黑石集團將所持有的上海Channel1購物中心95%的股權以14.6億元人民幣出售給香港新世界發展有限公司。這意味著，黑石集團首次從中國地區房地產投資中撤出。由于眼下正值樓市調控關鍵時期，加上這是黑石首次出售中國物業，因而引起業內關注。不少輿論視其為看空中國樓市的信號。

　　但其實在黑石出售Channel1的消息傳出不久，便有消息稱：其與國內房企合作，在全國二三線城市開發商業地產項目。事實上，外資對中國樓市的興趣始終沒有減弱。尤其是在歐美經濟前景不明朗、人民幣升值預期等因素驅使下，國際資本加大步伐流入我國，房地產領域的外資規模日趨增大。

　　5.房企“出海”避調控 紛紛試水海外市場

　　關注指數：★★★★

　　萬科將海外項目發展納入了考慮的范圍，但目前還未進入實質操作層面。

　　萬通地產試水臺灣地產的首個項目，其主要銷售對象定為“包括大陸富豪在內的全球華人”。

　　綠地集團投資韓國濟州國際自由城市建設、碧桂園則將投資馬來西亞地產項目。

　　對于大部分房企而言，海外發展并不可行。有分析師指出，“房地產行業具有很強的區域型特征，這是阻礙國內企業赴海外發展最大的瓶頸。”受國外人們的居住習慣、人文環境以及法律法規等方面影響，因此不論是產品需求或是開發流程等都將有著很大的差異。對于具有通用性的消費品企業而言，走出國門投資生產都鮮有成功案例，房地產企業面臨的困難會更大。另一方面，海外尤其是發達國家和地區房地產市場相對成熟，市場容量也有限，并非投身其中就能獲得很高的收益。不確定風險加上有限的收益，將讓企業止步。

　　6.萬達2011年多個項目出現硬傷

　　關注指數：★★★

　　2011年4月，萬達在上海的在建項目發生垮塌，未有傷亡，但項目一度全面停工。

　　同期，萬達在鄭州的項目又被曝出“瘦鋼筋”事件。鄭州某開發商曾對《財經國家周刊》分析，“主要是環繞鋼筋被拉長，比如100米的拉到110米，嚴重影響建筑質量。”

　　2011年，萬達計劃在全國新增20個萬達廣場，后縮減為18個。如此速度，無出其右。分析人士稱，萬達過去曾存在邊設計、邊施工、邊修改的“三邊政策”，以提高建設速度，滿足擴張需要，這也導致萬達2011年多個項目出現硬傷。

　　萬達以規模、專業成就其商業地產老大地位，高速擴張的背后是隱患，工程質量和安全隱患令人揪心，盡管王健林提出減速，但萬達在“剎車”的同時也暴露出其精細化程度還不夠，這艘商業地產航母未來還有很長一段路要走。

　　7.地產轉型期 房企高管離職潮涌現

　　關注指數：★★★★

　　在住宅開發商飽受痛苦的時候，萬達集團商業地產研究部副總經理楊澤軒說，他正感受著商業地產走向泡沫，尤其是商業地產人才稀缺的泡沫。

　　據媒體報道，萬科產品線的執行副總裁徐洪舸、肖楠在今年年初已離職，再是今年6月萬科上海區域總經理劉愛明辭職，8月9日，萬科宣布袁伯銀先生辭去執行副總裁一職。據悉，袁伯銀離開萬科后，將出任紅星美凱龍家居集團總裁。同樣，商業地產巨頭萬達從去年開始就有至少35位高管離職。金地也在去年6月左右經歷了高層地震，40天內，金地副總裁、上海公司總經理趙漢忠等3位高管相繼離職。

　　受政府近兩年對房地產市場實行持續緊縮政策的影響，大型房企也面臨著擴張速度是加快還是放慢的選擇，而中小房企亦想有所突圍，導致大型房企頻繁出現高管位置變動。

　　8.海航商業多業態開花 或效仿萬達模式

　　關注指數：★★★★★

　　10月28日，海航集團的首個YH城項目在廣州問世。這個被寓意為“YoungM all，HappyM ore”的新商業模式，未來3年計劃在全國實現50家布局。結合海航之前在百貨、超市、酒店、快消等領域的一系列瘋狂并購，海航集團眼下的做法似乎有效仿華潤、萬達多元化商業整合的嫌疑。

　　不過在以并購方式費盡心力架起這個商業平臺的同時，海航集團并沒有效仿華潤對相關資產進行整合，或者說有效的整合，而是通過資產抵押、信托等方式實施再融資，繼續收購擴張。

　　海航學習萬達模式進入高端商業地產，這不僅是對海航資金鏈的再考驗，也是對海航實業對商業資源的定位與全盤駕馭能力的重大挑戰。因為海航在商業領域還算新手，而萬達為此積累了10年的資源和經驗。

　　9.綠城集團等房企資金鏈面臨大考

　　關注指數：★★★★★

　　商業地產曾是開發商規避調控的“避風港”，尤其是跟政策打擦邊球的“商改住”，更是引得投資客趨之若鶩。然而，今年上海、青島等地方政府接連的下發對商業地產的限制條款，直指商業地產開發商資金鏈。

　　今年的資金鏈風險傳聞中，綠城集團成為典范，深陷資金鏈漩渦，事態從最初的資金鏈斷裂一說發展到綠城倒閉傳聞，宋衛平半夜上網緊急辟謠；上海證大“偷賣”大拇指廣場套現，仍難敵20億資金缺口；中糧地產也開始拆東補西自我救贖；綠地、中海、龍湖等房企巨頭在上海的樓盤大降價甩賣，引發業主圍攻砸場事件，轟動全國。

　　10.SOHO中國 “整售”轉型失敗

　　關注指數：★★

　　SOHO中國一直以散售模式著稱。6月25日，市場首次傳出SOHO中國旗下的北京中關村丹棱大廈意圖以17.17億元整售的消息。SOHO中國一位銷售人員對記者證實，這是該公司首次嘗試以整體銷售方式出售寫字樓。僅僅在一周以后，SOHO中國就宣告整售失利。

　　潘石屹為什么要嘗試新的整售模式？

　　據了解，除已經顯現在外的散售模式不好管理、開發商對產業鏈下游利益嚴重透支等弊病外，戴德梁行投資部華北區主管王宇濤指出，今年6月1日起北京實行的“商改住”新規對于非住宅類物業的分割開始有了嚴格的規定，這將在一定程度上限制商業物業的散售。
　　（聯商網 顧仙玉/文 轉載請務必注明出處！）