杜云峰
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樓主
在社區商業定位中，社區商業規劃、社區商業配套、社區商業業態組合始終是困擾其發展的根本性難題。在實際操作過程中，因為定位錯誤而導致項目失敗的例子比比皆是。但商業始終有其規律性的東西，把握好這些規律，對社區商業的定位以及未來的發展起著決定性的作用。
第一部分 社區商業定位與要求
1、規模定位
2、市場定位
3、主題定位
4、租售定位
主題形象定位
社區商業的主題形象定位主要考慮的因素：
住宅樓盤的整體風格；
項目片區的整體氛圍；
主題營造的可實現性等；
第二部分 社區商業規劃設計與要求
（一）社區商業業態組合、規劃原則
1、租金收益的最大化，位置較好的鋪位優先考慮承租能力較高的業態；
2、項目是否具有招商的可執行性，符合項目實際情況；
3、項目能否在目前條件下開業經營，培育商業氛圍；
4、項目必須符合商鋪建筑設計技術指標。
（二）社區商業各業態的分布特點
根據各業態的經營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發，應該要注意的基本原則有以下幾點：
1、在商業布點時，可優先考慮體現居民生活便利的業態，如超市、服務配套類和便利店等業態的位置，既方便社區及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；
2、餐飲等業態有噪音、衛生等問題，在規劃業態時應避免影響到社區居民的正常生活；
3、對位置要求不高的業態可規劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預留良好的展示面。
第三部分 社區商業建筑規劃設計與要求
（一）社區商業的規模規劃
社區商業地產的開發必須遵從社區商業的規律，必須量化規模規劃。
當前一些社區項目商業規模偏大，導致社區商業招商難甚至長期空置。
由于社區商鋪價值高于住宅價格多倍，開發商為了追求利潤最大化，盡可能地劃分街鋪銷售，
如深圳寶安中心區就出現了社區開發逢街必劃鋪的現象，有的甚至臨著小區地下停車出入口、車行道也規劃街鋪，這種做法使得社區商鋪開發過量，也大大降低了商鋪的價值。
社區商業要以社區實際消費需求量來適度規劃，超過了這個度，就會使社區商業價值降低。
（二）社區商業3種開發模式
社區商業主力店、次主力店、街鋪的面積規劃
超市百貨主力店面積：一般標準超市規模達到6000-10000平方米，單層面積一般在3000平米以上，家樂福、沃爾瑪等國際超市要求單層面積較高，沃爾瑪要求單層面積達1萬平米.
次主力店面：次主力店包括品牌連鎖餐飲、健身中心、美容中心等，如一般連鎖快餐肯德基、麥當勞的面積要求在300-500平米之間。
街鋪面：街鋪通常情況下以經營社區便利為主，其是快餐店、美容美發店經營面積較大，一般在100平米左右，而面包坊、沖曬店、藥店經營面積較小。
在社區商業規劃中，有些開發商為了追求商鋪銷售面積最大化，盡可能把社區商鋪進深做深、面積做大，動輒單鋪面積就超過一百平方米以上，殊不知大面積的鋪位不太適合社區商業經營，除了餐飲、美容等業態外，更多的社區便利店只需要四五十平方米。有些社區商業中心的街鋪每年租金遞增率十分有限，其主要原因就是鋪位面積大，商戶經營成本高，導致單位租金難以成長。
（三）社區商業如何處理好商業與住宅的關系
第四部分 社區商業配套規劃設計與要求
（一）社區購物中心配套規劃
基本特點
（二）社區購物中心的系統規劃
美國國際購物中心協會曾規定了購物中心的五大特征：
（1）購物中心規劃、開發設立、經營都在統一的組織體系下運作；
（2）適應統一管理的需要，產權要求統一，不可分割不可出售；
（3）尊重顧客的選擇權，使其實現一次購足（onestop shopping）的目的；
（4）擁有足夠數量的停車場；
（5）有更新地區或創造新商圈的貢獻。
（三）英美兩國社區購物中心的比較
（四）社區購物中心的商業功能
1、購物功能：大型超市+百貨
大型超市：
百貨
品牌專賣店——按品類分：shopping mall中商品組合的深度由各類品牌專賣店實現。
專業店——屈臣氏：個人護理用品專業店、中復電訊、書店、美容院、眼鏡店、專業戶外用品店、音像店、花店、工藝品店、辦公用品專業店（Office Supply）、玩具專業店（Toy Stores）、家電專業店（Home Appliance）、藥品專業店（Drug Store）、服飾店（Apparel Shop）等。
2、餐飲：各種形式的主題餐廳構成，一般由知名的連鎖品牌店構成；如星巴克、麥當勞、肯德基、樂杰士、仙蹤林、必勝客、吉野家、DQ、31種美國風味冰淇淋、回轉壽司店、日本料理、中外主題餐廳等。
3、休閑娛樂：設置娛樂城，雕刻、電影院、大型電子游戲城、健身房、SPA、旅游代理、茶吧、書吧、咖啡廳等，同時帶動餐飲的發展。
4、配套服務功能：銀行、郵政、電信等公共事業，也包括干洗、修鞋、裁剪、沖印、攝影等日常服務�？梢M品牌干洗店、攝影店、美容美發店、圖書館、票務中心等。
（五）超市百貨主力店配套規劃
1、租賃關系未確定之前的規劃要求
盡管目前出現了“訂單式商業地產”模式，但主力店在項目規劃之初不能確定，依然是項目明確規劃的障礙所在。
國內的超市百貨對于規劃中的商業項目，基本沒有簽意向協議的習慣，缺少像沃爾瑪、家樂福等國際商業品牌的遠期戰略規劃。
面對這一現實，開發商更應該讓策劃公司提前介入，通過周密的市場調研和分析，了解商城最適合做什么，再與對應的商家溝通，了解其規模、布局、配套等需求，這樣即使主力店未引進，后遺癥也會控制得很小。
2、租賃關系確定后的規劃要求
對于超市或百貨主力店的社區商業規劃來說，配套設施的提供也應該具有一定的合理性，若前期設計對配套規劃設計未考慮或者考慮得不夠，都或多或少會影響商鋪的使用。
以大型超市為例，在配套設施規劃方面應該考慮到以下幾個方面：
1）理貨區位置的預留；
2）熟食區煙道位置的預留及合理規劃；
3）考慮到空間限制，應該以踏步式自動扶梯替代通常使用的平步式自動扶梯；
4）應該充分考慮對中庭、停車位的規劃。
根據社區商業類型不同
1）外向型商業街區對停車位要求較高
外向型商業街區的人口流動性較大，停車位需求也比較大，設置足夠的停車位，有利于提升生意機會，如大型超市、食街等對車位要求都較高。外向型街區有時還需要提供地下停車位。
2）內向型商業街區對停車位要求低
內向型商業街區是以本社區的居民為消費主體的，因此不需設置太大面積的臨時停車帶，甚至不需要設置停車位，因為這些停車位時常會成為居民停車場所，長時間的停留阻礙了商業街的交通，破壞了商業街氣氛。
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二三線城市綜合體操盤手，正在操作廉江市一個55萬方的城市綜合體項目��！~
