自會議明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”以來,不少熱點城市房貸利率上調的步伐變得越來越快、越來越急。在從嚴從緊的調控政策下,下半年房價走向已不難判斷——房價想抬頭,真的很難!首先,監管始終保持高壓態勢。今年以來,中央以及各部門多次重申堅持房住不炒,防止樓市大起大落,監管始終保持高壓態勢。多地對樓市波動“露頭就打”的決心也是從未改變。其次,房貸利率上漲影響不可低估。隨著熱點城市房地產貸款利率上升,勢必增加購房成本,抑制一部分投機需求。再次,調控手段升級,房地產融資難上加難。金融政策配合從源頭控制開發貸款規模,嚴防資金違規流入樓市,必將倒逼開發商謹慎拿地,加速“去庫存”。
此外,就在昨天(8月25日)下午,央行宣布新的房貸利率定價辦法:自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求,體現貸款風險狀況,合同期限內固定不變。央行有關負責人表示:定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。 同時,人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。
對此,如是金融研究院高級研究員楊芹芹和宋赟分析稱:長期看,房貸利率不能再低,可能更高。實際上,即使舊政策首套和二套利率有參考和下限,目前全國的平均房貸利率是遠高于舊基準的,7月最新數據首套平均5.44%,二套5.76%,分別是基準的1.11倍和1.18倍。所以,在“房住不炒”基調下,房貸利率新政有下限、沒上限,利率可能會更高。7月30日政治局會議強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”后,全國房貸利率開始反彈,重回上行趨勢。 房貸利率不是改革式“降息”的目標范圍,會被隔離出來。上周央行公布的LPR形成機制,是改革式“降息”降的關鍵一步,這次LPR改革主要是為了降低實體企業融資成本,新LPR首次報價下降6BP,但主要是為了引導資金流向實體企業。房貸利率改革后,房貸利率被隔離,不會隨著基準實時變化,有利于房地產市場的穩定。改革式降息不是針對房地產市場的,對房價利好有限。