與以往每年公布萬達集團工作總結不同的是，萬達在今年選擇了閉門會議。

據接近萬達的人士向財聯社記者透露，萬達集團在1月12日召開了2019年集團年會，萬達集團董事長王健林進行了工作總結，并對來年工作進行部署。

財聯社從萬達商管處獲悉，2019年底，萬達商管集團完成了對房地產業務剝離，萬達商管剩余的房地產業務全部交由新成立的萬達地產集團負責，而萬達商管成為真正意義上的商業運營管理企業。

“因為A股市場不鼓勵地產企業上市，萬達從港股退市想登陸A股，只能將開發業務剝離，以商管公司的名義上市。而商管公司只要不包含開發業務，就不妨礙其在A股上市。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示。

截至目前，萬達商管在A股IPO的狀態仍是“中止審查”。一位接近萬達集團的人士告訴記者，“2019年萬達商管集團不斷剝離資產，造成其上市的標的不停變更，現在剝離完后標的穩定，萬達商管的IPO狀態可能會有所調整。”

剝離地產業務成本巨大

“經過復雜艱巨的工作和支付巨額的剝離成本后，2019年底萬達商管集團完成了對房地產業務剝離。”萬達商管方面向財聯社記者表示。

“整個剝離的過程十分復雜，萬達商業有280多個萬達廣場，本來其城市投資公司和服務管理公司是在一起的，萬達內部需要把所有的涉及到不動產交易和可售物業那部分劃出來，剩下的再交還給服務公司，工作量很大。”上述接近萬達集團的人士說。

萬達商管2019年半年報顯示，2018年5月至2019年6月30日，萬達商管向萬達地產集團轉讓了25家地產類公司，總計金額約98.31億元。加上2019年下半年向萬達地產集團轉讓的多家公司，萬達商管剝離地產類資產的總金額已超過百億元。

“萬達商管剝離了上百億資產，自然會涉及巨大的成本。”一位研究機構的高層向記者指出，“剝離成本涉及到資產剝離發生的稅費、組織架構變動引發的人員變動以及經營模式變化引發的整個企業運營模式調整的成本。”

而此次剝離涉及到的具體成本金額，萬達方面并未透露。

事實上，萬達商管承受巨額成本開支也要剝離地產業務的背后，是為促成萬達商管盡快在A股上市。

“萬達商管剝離房地產業務，一方面表明萬達商管的輕資產模式將更為全面落地，另一方面也預示著萬達本身也在從房地產開發領域進行加速轉型，但這一轉型并 不能直接從業績本身上快速體現出來，但對萬達商管在A股上市將起到一定推動作用。”58安居客房產研究院首席分析師張波表示。

此前在與騰訊、蘇寧等投資者簽訂協議時，萬達集團以及萬達商業承諾，盡最大努力在2023年10月31日之前完成萬達商業的上市。

“在徹底剝離房地產開發業務后，如果以其歷史業績能夠申請經營期至少滿三年的豁免，則可以更快實現上市。”柏文喜告訴財聯社記者。

他進一步表示，“即使不能申請經營期豁免，按照全新的輕資產模式，到2023年也能完成三個財年經營記錄，滿足上市的要求應該沒有問題，主要是要看監管層的態度。”

“是否可以在約定日期前完成上市，更為重要的因素還是取決于其覆蓋范圍和運營能力能否持續占據行業領先地位。”張波如是說。

據萬達商管方面透露，2019年萬達商管集團實現收入434.8億元，完成年度目標的100.3%。租金收入384.8億元，同比增長17.8%；其中，輕資產租金收入同比增長43.9%。新開業43座萬達廣場，其中輕資產29座。全年到店客流42.7億人次，同比增長13%。新發展萬達廣場62個，其中輕資產項目40個。

萬達地產赴港上市幾率幾何

在接手重資產業務的同時，萬達地產集團在2019年還在大幅擴張。

據財聯社不完全統計，萬達在2019年公開用于文旅項目的總投資超過2000億元。此外，去年萬達還在多地參與土拍，公開市場拿地資金超過150億元。

而這些投資項目的重資產業務都會交給地產集團運作，2019年萬達地產集團已成立多家全資子公司，主要為建設萬達廣場、萬達文旅城以及萬達旗下的住宅項目等。

“在各地投資的同時，其對于資金的需求也就更大，在萬達商管上市尚不明朗的情況下，萬達方面有可能會推動萬達地產上市。”一位房地產機構分析師向記者表示。

財聯社此前曾獨家報道，2019年9月萬達地產集團股東均變更為港資企業旗下公司，其中大股東由大連萬達集團變更為香港注冊成立的萬達百貨集團。

“萬達將萬達地產這些重資產業務轉移到香港公司，可以看出萬達地產謀求港股上市的幾率比較大。”一位熟悉萬達的人士告訴財聯社記者。

萬達方面曾表示，2019年萬達地產集團的收入要達到521.9億元，回款457億元，竣工入伙497億元。

“地產集團不求做大，主要看利潤。”王健林曾在年會上表示，“集團給地產集團一個債務上限，這個上限是很低的，地產集團要在負債上限下考慮業務發展。”

萬達方面對財聯社表示，目前在萬達廣場以及萬達文旅城的投資，距離負債上限還很遠，到2020年底萬達會將有息負債降至絕對安全水平。

據悉，萬達地產集團每年需要發展10到15個重資產項目，并保證幾百億銷售額。

（來源：財聯社 李潔）