延續(xù)三年的房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎讓商業(yè)地產(chǎn)鉆足了空子，“限住不限商”的調(diào)控模式下使得整個鄭州商業(yè)體量增長過快，很多商業(yè)項目或建成了沒營業(yè)，或經(jīng)營不下去關(guān)門歇業(yè)，上海公司注冊招商難，經(jīng)營差，空置率“高燒不退”。

近日，來自仲量聯(lián)行的報告顯示，以各地購物中心的空置率衡量，中國主要城市中表現(xiàn)最好的是杭州，僅1%，其次是無錫1.5%，廣州、南京、上海、武漢也都在2%~5%之間；最差的是沈陽，空置率高達24.3%，鄭州次之20.7% 。居中的有西安（5.2%）、青島（6.8%）、重慶（10.9%）、成都（12.6%）和北京（12.7％）。

延續(xù)三年的房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎讓商業(yè)地產(chǎn)鉆足了空子，“限住不限商”的調(diào)控模式下使得商業(yè)地產(chǎn)進入了瘋狂增長的狀態(tài)。　　

鄭州商業(yè)體量過大

以商業(yè)城市著稱的鄭州，從2006年開始，商業(yè)地產(chǎn)項目就如雨后春筍般遍地開花。而這其中，以購物、餐飲、休閑、娛樂等綜合性經(jīng)營模式為一體的超大規(guī)模購物中心表現(xiàn)最為突出。

如果說早些年還是寶龍城市廣場、曼哈頓廣場等項目獨占鰲頭的話，那么現(xiàn)在縱觀鄭州東、西、南、北區(qū)：丹尼斯、國貿(mào)360、萬達廣場、錦藝國際等大型明星商業(yè)中心則主導著各自區(qū)域的商業(yè)繁華。

資深商業(yè)地產(chǎn)運營專家、鄭州御智商業(yè)地產(chǎn)顧問公司（以下簡稱御智商業(yè)地產(chǎn)）董事長王永君則用“不稀奇”來形容鄭州購物中心空置率居高不下的現(xiàn)象。

御智商業(yè)地產(chǎn)曾做過鄭州商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研，以鄭州西區(qū)（北至北三環(huán)，南至南水北調(diào)，東至大學路，西至西三環(huán)）為例，已營業(yè)商業(yè)體量達114.5萬平米，上海代理注冊公司購物中心體量在80萬平方米左右，加上未統(tǒng)計的區(qū)域小型商業(yè)體或社區(qū)型綜合商業(yè)，實際上西區(qū)已營業(yè)商業(yè)面積達135萬平方米。

隨著萬達、寶龍、錦藝、升龍等這些國內(nèi)首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)開始密集進駐中原區(qū)，據(jù)統(tǒng)計，西區(qū)現(xiàn)在在建商業(yè)項目總體量已達161.3萬平米，其中有升龍國際、升龍城、錦藝城、中原新城這些超大體量的商業(yè)項目。這些項目建成以后，西區(qū)商業(yè)的總體量將超過320萬平米。

而根據(jù)商品零售面積人均需求量2.6平米每人計算，西區(qū)以桐柏路建設(shè)路為中心,半徑5公里范圍人口為741201，由此計算，零售商業(yè)面積需求為192.7萬平方米。

“目前，整個鄭州商業(yè)體量過大，由于內(nèi)城改造、拆遷增容，很多商業(yè)項目或建成了沒營業(yè)，或經(jīng)營不下去關(guān)門歇業(yè)，招商難，經(jīng)營差；而外圍城區(qū)動輒十幾萬平方的商業(yè)體招商更難，經(jīng)營更差。”王永君告訴記者。

利益主導多方博弈

住宅“黃”了，商業(yè)“紅”了。房地產(chǎn)政策調(diào)控之下人們對于商業(yè)地產(chǎn)似乎青睞有加。而隨著城市發(fā)展，大開發(fā)商也勢必會將商業(yè)地產(chǎn)這個概念向下深耕。

舊城改造、合村并城，城區(qū)的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)項目提供了深耕的土壤。

據(jù)記者了解，鄭州惠濟區(qū)花園口鎮(zhèn)的合村并城項目，村民獲得的房屋補助為70平方米住房和20平方米商業(yè)房，其中所分得的商業(yè)房位于某大型商貿(mào)中心。而一些村民告訴記者，沒有實力也沒有經(jīng)驗的村民根本不善于經(jīng)營這些商業(yè)項目。

在鄭州，因城中村改造補助給村民的商業(yè)項目所造成的空置率案例遠不止這一例。開放商自留商業(yè)和村民補助商業(yè)之間形成矛盾，沒有經(jīng)營商業(yè)項目，商鋪也租不出去，一些分給村民的商業(yè)面積自然而然被“空”了出來。

對于在商業(yè)綜合體里的經(jīng)營者來說，租金上漲、商戶和開發(fā)商、業(yè)主之間的利益矛盾則成為他們放棄商鋪的主要原因。

位于鄭州農(nóng)業(yè)路和中州大道正大城市廣場的正大商業(yè)街，坐擁交通、區(qū)位等諸多優(yōu)勢，但正是由于開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者之間的多重矛盾，使原本旺盛的商業(yè)體日漸蕭條。目前，正大商業(yè)街的商戶已于今年年初全部撤離。這個CBD旁邊“游購娛”一站式購物中心只剩下一具建筑殘骸。

王永君告訴記者，對于一些早期的購物中心，一旦形成比較成熟的購物環(huán)境，開發(fā)商或者業(yè)主就考慮增加租金等費用，對于靠短期收益賺錢的商戶來說，經(jīng)營費用一旦上漲，勢必會造成經(jīng)營壓力，最后不得已放棄商鋪。

而對于一些不具備商業(yè)地產(chǎn)運營的開發(fā)商來說，為了回籠項目資金，他們也盲目地投入商業(yè)地產(chǎn)。由于缺乏前期專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、運營，使一些商業(yè)項目一“出生”就存在“先天缺陷”，根本無法滿足商業(yè)項目的運營條件。　　

差異化決定出路

對老百姓來說，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了家門口的超市、商場等便利的生活配套設(shè)施；對一個城市來說，提升了城市的商業(yè)形象和商業(yè)檔次；對商家來說，貨品又有一個好的銷路。但這對開發(fā)商的經(jīng)營能力就提出了一個考驗，未來的經(jīng)營才是檢驗商業(yè)地產(chǎn)項目可行性的標準，未來的優(yōu)勝劣汰也是考驗項目的標準。

“鄭州的購物中心建得多，精的少。”商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃專家趙峰告訴記者，“以ShoppingMall為主的商業(yè)體作為商業(yè)零售業(yè)發(fā)展歷程中的最高形式，在其不同的發(fā)展階段，應(yīng)該呈現(xiàn)出不同的經(jīng)營風格，而縱觀鄭州的這些購物中心，幾乎不分地段、不分區(qū)域、不分消費力地模仿、照搬、復制，缺乏自己的理念、文化、創(chuàng)意。”

對此，王永君也表示：“對于‘扎堆入市’的商業(yè)綜合體，最大的競爭壓力就是同質(zhì)化，商場需要吸引客流，有吸引力才行，要有特殊概念，做差異化的ShoppingMall才能吸引消費人群。”

上海新天地、武漢萬達漢街、北京三里屯……縱觀這些城市的商業(yè)名片不難發(fā)現(xiàn)，分業(yè)態(tài)、分品類、分建筑、分模式進行規(guī)劃的商業(yè)體更容易在繁華的城市商業(yè)環(huán)境中脫穎而出。

在商業(yè)項目如此密集的情況下，避免同質(zhì)化競爭，塑造差異化顯得尤為重要。即使是在各大購物中心分布很均勻的情況下，差異化品牌的塑造也能為購物中心賺足人氣，提升區(qū)域競爭力。

現(xiàn)在，一些房產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，盲目追求高定位。由此開發(fā)出來的購物中心，租金往往較高，導致商品價格較高，從而影響銷量和商戶利潤，商戶的徘徊不前，則直接導致物業(yè)本身的門庭冷落。

趙峰強調(diào)，所謂“先商業(yè)再地產(chǎn)”，“先炒商再炒鋪”的開發(fā)原則，無非也就是在強調(diào)要重視商業(yè)物業(yè)的所屬商圈與該地的城市規(guī)劃，只有定位明晰才有可能尋得出路。