剛剛過去的2012年，商業地產高歌猛進，市場供應量飛漲，商業用地成交量屢創新高。但是部分城市開始出現商業地產“高燒不退”現象，一度引發過剩、泡沫的質疑。

對此，全經聯（上海）商業地產專業委員會會長段建設近日在接受搜鋪網記者采訪的時候表述了自己的看法。他認為，這是中國商業地產前進路上的正常現象，任何事情都不可能一蹴而就。他指出，所謂的“商業地產‘高燒不退’”也只表現在局部地區，從中國整個大局來看，并沒有真正地發高燒。商業地產在全國的發展呈現出冷熱不均的特點，在很多地方，商業還十分落后。從城市化進程角度來看，由于中國內需的拉動不夠出色，廣大的農民還未充分享受到城市帶來的福利，大家都希望往城市走。所以要持續推進城市化，讓他們以后不用往城市走就能在家門口享受到城鎮化的便利。“不過這個局部（過熱）的問題，我們也要引起警覺。”段建設強調。

全經聯（上海）商業地產專業委員會會長 段建設

樓市一紙限購令，讓眾多房地產開發商紛紛改弦更張，商業地產成了開發商和投資客的香餑餑，也成了許多地方政府招商引資的重要途徑。這將不可避免會導致商業地產市場供大于求的局面。不顧實際、胡亂上馬商業項目，有的盲目追求大而全，使得城市未來的商業空間過度透支，商圈購買力反復計算，項目前景各個堪憂，導致局部的泡沫越吹越大。

“除了這個大環境，開發商自身有重要原因。技術層面上，開發商需要做好準備，包括選址、定位、規劃、推廣、招商、運營等等，只要有一環沒做好，就會影響到整個項目的成敗，進而影響到市場。如果造出來的是垃圾，不就產生過剩、泡沫了嗎？”段建設還引用了恒隆地產董事長陳啟宗在“2013房地產政策形勢論壇”上講過的話：“18個月內蓋好的商場絕對是垃圾”，他表示商業的確是慢工出細活的，是要沉淀和人才積累的。比如臺北的101大樓就是用了7年時間扭虧為盈的，已經成為世界性的商業地標。但他同時也指出一些項目雖然在很好的地段，也建了十年八年但都沒有落成，甚至爛尾，就算有一天完工了，也已經不符合當下的時代了，因為它錯過了最好的商業時機。“十年前的設計十年后你一定還是完美的嗎？”

被尊稱為商業地產教父的王健林有一句名言，住宅地產是小學生，商業地產是大學生。商業地產的復雜程度遠勝于住宅地產，現在很多商業地產開發商并不是真正意義上的商業地產開發商，他們很多是半路出家從房地產轉型過來，在商業項目的操作上會慣用住宅項目的模式。段建設認為恰恰是這樣，導致了很多購物中心變為“鬼城”、“空城”。商業項目對資本、人才的需求大大超過住宅，一旦資金鏈鍛煉或者人才儲備不足、團隊不夠專業，項目就很難成功。

同時，商業項目的定位、理念也關乎項目成敗。行業里急功近利、嘩眾取寵的浮躁之風由來已久，不切實際的定位只能讓項目曇花一現，東莞華南mall就是最好的案例。談到此處，段建設強烈呼吁商業項目必須創新，只有創新才能避免同質化，才能改變購物中心空置率居高不下的局面。

市場經濟規律適用于商業地產，在曲線發展的道路上，通過優勝劣汰的市場調節機制，會有人犧牲，有人成功。段建設說，這也是商業地產市場從不理性到理性的過程。經過大浪淘沙生存下來的商業地產開發商，將繼續跑贏大市，將來會逐步轉變為商業地產運營商，國際上知名的西蒙地產、凱德商用就是典型的例子。

（搜鋪網 周松平/文）