盡管如此，對那些要依靠這里賺錢的中小店主來說，在高昂的開店成本壓力下要么選擇逃離，要么和業主談判尋求降租金。“比較尷尬的事情是大多數業主是外地的，他們并不清楚現在的情況，很難溝通。”張智勇說，當初他們開發的商鋪一樓基本上全部出售，業主分布在全國各地，當地的租戶要謀求降租金并不是件容易的事，很多租戶最終不得不熬過合同租期后選擇撤離。
“步行街多年的經濟繁榮，主要貢獻在于經營戶，而利益主要獲得者是直接和間接的業主。”黃興南路步行商業街管理委員會在一份報告中直陳，目前步行街影響最為根本的矛盾就是業主與經營戶之間的矛盾。地租過高或者上漲過快導致業主和經營戶在利益分配當中處于嚴重不公。因此，多年以來，經營戶不堪重負，退出時有發生，而店鋪價格暴漲，業主也堅決不出手，不轉讓。這個矛盾導致經營戶苦苦煎熬，對于公共責任和其他方面更加有心無力，對步行街的未來發展趨向消極看淡，商家無法成長最終將導致商街全面衰落。而業主從房租中所得巨額利潤鮮有投資步行街，大多轉移到別處。步行街的未來發展得不到積累，發展缺乏資金動力。可是，居高不下的租金來自多年的房地產泡沫積累，并且將長期存在。這個矛盾在未來可能會不斷放大，如果矛盾加劇，可能將成為社會問題。
新的業態變化和消費層次變化也導致了目前黃興南路步行街的調整。根據黃興南路步行商業街管理委員會的監測，去年步行街撤出很多商戶，同時又進駐很多商戶。而進駐的商戶業態都以服飾為主，如勁霸男裝、山寨老人頭、以純服飾等。從經營方式而言，去年街區上最大特色的經營就是洗貨，幾乎所有的品牌店都有很長一段甩貨的時間。與此同時，網購消費市場增長也給步行街的實體店經營帶來了巨大的沖擊。
黃興南路步行商業街管理委員會的監測顯示，從去年商戶經營變化來看，步行街的消費層次日趨低端化的趨勢特點很明顯。步行街高端消費場所本來就沒有，去年仍然沒有新的變化。而從肯德基和圣比亞餐廳的撤離、豐盛町和悅同方相繼發生商戶罷市事件及目前的慘淡經營等可以看出，步行街的中端消費正在不斷萎縮衰退。但低端市場的發展勢頭卻很強勁，從步行街大量的洗貨經營現狀和山寨服飾店的繼續擴張可以清楚地看出這一趨勢，淘淘美食街的街頭小吃在地鐵施工區域邊上也絲毫不受影響，季季紅等平民消費的餐飲穩步增長。這種低端化導致了步行街管理成本和環境成本不斷提高。
張智勇對中國商報記者說，從2010年到現在，步行街的經營狀況逐步下滑，一是因為整個經濟不景氣，二是步行街環境設施的老化，三是地鐵的建設影響。
“中國著名商業街那是過去的事情了，長沙搞步行街的時候全國也只有幾條步行街，只有幾個城市搞了，走得比較前。但現在，把長沙的步行街拿到全國去比，根本排不上號。”于曉春直言不諱地對中國商報記者說，黃興南路步行街規模比較小，功能定位不夠全面，后來全國一些二三線城市規劃建設的步行街規模都比黃興南路大，功能也更加齊全。黃興南路步行街呈“1”字型結構，僅僅只有黃興南路一條街，與其相連的小街小巷未能納入步行街的整體建設中來，容量較小。而全國很多地區的步行街則呈“非”字型結構，縱橫交錯，容量大，業態豐富。盡管黃興南路步行街也有做“非”字型結構的設想，但拆遷成本太高，多年來一直難以推進。
如何重現繁榮
“步行街受到自身管理和大的經濟環境的影響，問題交織在一起，如得不到有效的遏制將使問題變得嚴重。”針對步行街的現狀，黃興南路步行商業街管理委員會分析認為，要從三個方面著手來解決目前面臨的問題。
一是從源頭入手，妥善解決業主和經營戶的矛盾：管理部門要抓緊研究調節租金的方案。要通過商會等組織通過勸說和經濟手段降低租金，建立一個可持續發展的租金增長管理方式和可操作的標準。管理部門要不斷嘗試經濟管理的手段來保持步行街的可持續繁榮。
二是業態管理方面要有所作為，扶持中端市場，控制低端市場。中端市場才是步行街未來發展的核心和主力，要不斷改善其發展的環境，在政策和管理上予以支持。如利用中小商貿企業服務中心的職能在融資方面給予更多優惠。而對于低端市場的管理，要加以控制，尤其是鼓勵他們對環境的改善和文明經營方式的推廣。
三是研究新的創意提高步行街新的經濟增長點。積極發展商業活動、電子商戶、廣告建設、旅游業等都能為步行街的經濟繁榮帶來新的增長點。
“黃興南路步行街能否重振，關鍵要看當地政府的態度。”中國步行商業街工作委員韓健徽主任對中國商報記者說，首先政府應該意識到這條商業街對于整個長沙市的重要意義，對步行街的建設給予高度重視，從規劃、政策、資金等方面全面協調配套。
“知名商業街打造不僅能促進地方商業經濟的繁榮，對提升和宣傳城市形象也大有好處。步行街一般都是城市的商業集中區，往往都代表著當地最繁華、最有特色的商業街區，承載著‘城市名片’的功能。”韓健徽說，以前，外地游客到長沙，黃興南路是必看的商業街，如果這條步行街以后真沒了，游客到長沙，問起必看的商業街，恐怕就沒法回答了。
韓健徽認為，長沙市政府應從有利于工作開展的角度出發，在更高的層面建立強有力的步行街管理機構，該機構除了進行步行街的日常管理外，還應致力于業態引導、街區整體形象推廣等工作。
“作為一條著名的步行商業街，必須打造生態化商圈，實現業態生態化。”韓健徽告訴中國商報記者，如果能構建大、中、小店于一體的商圈，對步行街的生態發展會很有好處。“街無大店不穩，無小店不活。”他認為，要適應當前人們的消費趨勢和生活潮流，如今，步行街的內涵和外延都已經發生了變化，現代步行街須具有“五街合一”的功能，具備“商業街、文化街、創意街、體驗街、時尚街”五種特質。
“關鍵是想不想做。至于怎么做，都是技術問題，不難解決。”韓健徽認為，黃興南路步行街的發展從側面反映了當地政府對商業街建設的重視程度，這條街能不能做好取決于當地各級政府的態度和決心。其實，目前黃興南路步行街地鐵工程雖然從眼前來看對這條街的經營產生負面影響，但從長遠來看，交通條件的改善對步行街的繁榮具有正面效應，機會把握得好，步行街的發展有望走上一個新臺階。有關方面應該拿出實際行動來，借此契機，對黃興南路步行街進行全面升級改造，促使其重新走向繁榮。
（來源：中國商報）
