商業(yè)地產(chǎn)選址的“一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)”

（金沐/文）

為何很多城市的開(kāi)發(fā)區(qū)選擇在城市的東部？

為何中國(guó)東部沿海地區(qū)比西部發(fā)達(dá)？

為何說(shuō)“風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)”？

決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。——李嘉誠(chéng)

土肥苗壯，宅吉人旺——金沐

商業(yè)地產(chǎn)（Commercial real-estate），顧名思義，就是作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，主要包括購(gòu)物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店、機(jī)場(chǎng)等。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。

要經(jīng)營(yíng)一家會(huì)賺錢(qián)的商業(yè)地產(chǎn)（對(duì)于一般企業(yè)和個(gè)人而言更多的是商鋪概念）不外乎幾點(diǎn):

1）專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)知識(shí)。

2）良好的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。

3）優(yōu)越的地利位置。

但從商業(yè)地產(chǎn)的選址角度考量，金沐提出了“一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)，四項(xiàng)基本原則”的選址策略。

1、一個(gè)中心：區(qū)域商業(yè)中心

2、兩個(gè)基本點(diǎn)：交通便利、人氣聚集

3、三大基本條件：天時(shí)、地利、人和

4、四項(xiàng)基本原則：

——1）樓外環(huán)境和諧

——2）樓體形狀規(guī)整

——3）樓鋪結(jié)構(gòu)合理

——4）樓主命理相合

《陽(yáng)宅集成》（清姚廷鑾）云：『看宅之法，須自遠(yuǎn)至近，自外至內(nèi)，自通宅至分房，然后局勢(shì)分明，而細(xì)微畢著。蓋作室不外二、五。而二、五不外圖書(shū)，圖書(shū)不外太極。故細(xì)加推測(cè)，由大勢(shì)而合觀其吉兇禍福，是所謂物物一太極也。其中陰陽(yáng)、五行之理。河圖、洛書(shū)之蘊(yùn)，生克制化，神妙莫測(cè)。果能探厥微奧，自然征驗(yàn)如神。』

@一個(gè)中心：商業(yè)地產(chǎn)的選址必須是“區(qū)域商業(yè)中心”。

無(wú)論城市還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)，每個(gè)區(qū)域都會(huì)有一個(gè)相對(duì)繁榮的地帶，這就是堪輿學(xué)上認(rèn)為的“龍脈結(jié)穴”之地，地氣生旺，發(fā)展?jié)摿�無(wú)限。相反破敗沒(méi)落的地區(qū)，即使曾經(jīng)異常繁榮，但隨著地運(yùn)流轉(zhuǎn)，也很難有新的起色，這就是風(fēng)水上所言“三十年河?xùn)|三十年河西”。

金沐解析：相傳在公元前2697年，軒轅黃帝命大橈以干支紀(jì)年，定此年為黃帝元年，以“甲子”為始元。往后每六十年為一甲子周期，俗稱(chēng)為“六十花甲”。元運(yùn)由此開(kāi)始。玄空飛星派把元運(yùn)分開(kāi)為三元九運(yùn)，而每運(yùn)占二十年，每六十年為一元，上元分有一、二、三運(yùn)；中元分有四、五、六運(yùn)，下元分有七、八、九運(yùn)；三元九運(yùn)共有一百八十年了。上、中、下元運(yùn)一百八十運(yùn)年是永遠(yuǎn)不斷循環(huán)的，例如現(xiàn)今的三元九運(yùn)完了，又論到另一個(gè)三元九運(yùn)。每個(gè)方位的吉兇在二十年后便會(huì)改變，可能變成兇方，亦可能變成閑方。這就為何曾經(jīng)繁榮的地區(qū)，現(xiàn)今輝煌不再（比如安陽(yáng)、洛陽(yáng)），而曾經(jīng)名不見(jiàn)經(jīng)傳的地區(qū)，如今卻成為國(guó)際都市的原因（比如上海、深圳）。

辯證唯物主義也認(rèn)為，萬(wàn)事萬(wàn)物是在不斷發(fā)展變化的，而區(qū)域新崛起的商業(yè)中心，其商鋪也會(huì)因集聚效應(yīng)而成為旺鋪。

商業(yè)地產(chǎn)越是在繁榮地段，租金越高，生意越好，反之，即使租金再低，也不要去租賃，不賺錢(qián)的店鋪就是投資的浪費(fèi)。

所以，選擇旺鋪的第一條鐵律就是：選擇區(qū)域商業(yè)中心！

（未完待續(xù)）