百貨業轉型陣痛之海雅繽紛城
2013年，隨著年輕消費群體購物習慣改變、電子商務渠道擠壓及自身成本壓力、還有合作聯盟商家無論是體育用品還是品牌服裝，紛紛擺脫百貨店“自立門戶”，專賣店、精品店、購物中心等因素蠶食著傳統百貨業的利潤區間，分流了傳統百貨業的消費人群，傳統百貨業行業平均凈利潤僅維持在3%左右。據中國連鎖經營協會調查顯示，近年來，連鎖企業續約房租成本平均上漲大約30%，而人工成本平均上漲15%，費用增長的速度遠遠大于毛利率增長的速度。國內百貨業以深圳為例，茂業百貨的東門店、華強北店將升級改造走類購物中民主路線；天虹商場將在寶安試水購物中心業態；海雅集團的海雅繽紛城將打造寶安全新體驗業態的購物中心……近幾年來，越來越來的傳統百貨商場正逐步向購物中心轉型，與實體書店遭受網絡書店沖擊類似，近年來網上商場的大行其道給百貨業造成了巨大壓力。2012年上市百貨公司披露的報表數據顯示，百貨公司綜合毛利潤從10年前的30%下降至如今的不到15%。在多方的競爭壓力下，“體驗”成為百貨零售企業的“救命法寶”，百貨業不再局限于滿足消費者購物需求，紛紛向購物中心轉型，然而，傳統的百貨公司在轉型購物中心時，是否深諳商業地產購物中心的開發理念與運營模式，從而順利實現成功轉型？下面以深圳海雅百貨（（海雅集團）轉型的開山之作“海雅繽紛城”為例：
l 套用百貨理念運作購物中心
從以上資料不難發現，海雅繽紛城的運營團隊與決策者們認為其購物中心的單體規模或體量在區域最重要的是必須保持規模最大，未來便可以順理成章地成為區域的商業領頭羊，此理念毫無疑問與開百貨店追求單體規模最大如出一輒。深圳寶安海雅繽紛城地塊，用地總面積42386.07平方米，其地塊面積剛好足夠開發商業地產城市綜合體的地塊面積底限，從該區位及市場分析寶安中心區目前尚無此產品，市場均為空白，地段也可謂得天獨厚，可謂天時、地利、人和，然而，海雅繽紛城的決策者們卻僅僅將寶安區新安片區的這塊優質的商住地塊，僅僅蓋了一個意圖憑“外表”一點炫的單體“大盒子”購物中心，海雅繽紛城的決策者們覺得，在百貨經營方面、百貨品牌招商及品牌資源方面自身有作得天獨厚的優勢，只要規模在區內足夠大，然后，通過增加各種體驗業態如餐飲、娛樂業態，加上自營的二個自有品牌主力店，如此一來，必將成為深圳西部商業的標桿。典型的百貨運營理念套用購物中心，無疑，國內百貨業運作一個購物中心，的確擁有比地產開發商某些短期內無法超越的獨特優勢，但筆者警告，也別得意太早，地產商在開發模式、產品功能與物業組合、盈利模式、投資回報等擁有比百貨企業無與倫比的優勢，一個超大型的購物中心或商業地產項目未來能否最終獲得成功并捱漫長的市場養商期，并非單單取決于零售經營優勢，雖然，零售業態作為購物中心核心盈利業態，而是取決于項目的產品與物業組合，可銷售物業的變現能力與持有物業的比例，以及盈利模式的選擇，從而助該項目快速度過市場培育期。如果，咱們的百貨企業仍沿用這種思維或理念來實現轉型，風險極大。由于商業地產購物中心的運營模式完全不同于百貨零售業經營，如果，不重視開發產品的研究，如此大體量的購物中心開發，至少應保證其產品功能、規劃設計與空間處理等能滿足未來10-15年市場的需求，超大型MALL作為娛樂、休閑集中度非常高的商業綜合體，難道我們強行讓消費者全在一個大盒子內解決？
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熊杰 于2013/05/30
