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主題:商業項目扎堆地鐵沿線 或導致商業泡沫但前景樂觀

 
九月篝火

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 發表于 2013-06-03 16:35 | 只看他
樓主

在市區土地吃緊、住宅商業地塊捆綁出讓的背景下,郊區商業地產成為眾多房企征戰的新熱土。記者近日在大興地鐵沿線考察發現,從西紅門站到天宮院站,10站內分布著大大小小近20家購物中心、百貨商場。業內人士認為,商業項目扎堆有利于形成群聚效應,但大量同質化購物中心涌現,也會導致招商困難、空置率升高、后期經營困難等問題。


考察

地鐵沿線商業項目云集

據了解,僅從去年9月至今,北京就有32個商業地產項目入市,今年下半年,還將有十余家購物中心集中開業。這些在建或新入市的商業項目多集中在郊區。

同時,公開數據顯示,2012年,北京商業地產新入市的項目中,71.4%位于五環外,2013年入市的購物中心也將有70%左右位于五環外區域。其中,大興區域因軌道交通完善,吸引不少商業項目在此扎根,僅在地鐵大興線沿線就聚集了眾多商業項目。

記者走訪發現,從地鐵西紅門站到天宮院站,10站距離就分布了大大小小近20個商業項目,已建成的商業項目總體量超過95萬平米。其中,2009年開業的火神廟國際商業中心靠近地鐵黃村西大街站,總建筑面積約34萬平米,是目前大興線沿線已開業購物中心中體量最大的項目。區域內另兩大購物中心分別是2012年開業的綠地繽紛城(建筑面積8萬平米)和嘉域匯購物中心(建筑面積18.9萬平米)。

在建商業項目也不少,僅10萬平米以上的大型購物中心就有三家,分別是英特宜家購物中心(60萬平米)、龍湖時代天街(30萬平米)和凱德MALL(13萬平米)。已建成及在建項目約200萬平米。

記者在火神廟國際商業中心看到,雖然該購物中心體量巨大,并吸引了王府井百貨、樂購等品牌進駐,但商場客流不旺,多數品牌門庭冷落,僅幾家餐館有顧客光顧。同樣冷清的還有華堂商場,該商場面積約1.2萬平米,品牌相對較少,針對年輕人的品牌僅有真維斯、ONLY、百圖等。

而得益于北京保利國際影城帶來的人流,位于高米店南站的綠地繽紛城則熱鬧很多。據記者觀察,綠地繽紛城涵蓋的產品和品牌都更為豐富,除服飾、餐飲、化妝、娛樂等業態,還加入了兒童、教育服務等,商鋪進駐率較高,目前僅有幾家門店尚在裝修并未開業。

分析

業內稱商服用地供應增加缺乏規劃

據了解,如此多的商業項目扎堆地鐵大興線,與政府供地計劃不無關系。

蘭德咨詢總裁宋延慶認為,地方政府為了實現稅收和就業,土地出讓多以商業金融用地、綜合用地為主,甚至出讓住宅土地時,也要求配建商業設施,導致商業項目激增。

記者整理北京市土地整理儲備中心信息發現,2010年、2011年、2012年三年,大興區(舊宮區域除外)出讓的純住宅用地分別為33.64萬平米、291.15萬平米和43.23萬平米,商服用地分別為79.24萬平米、73.88萬平米和40.76萬平米,而綜合用地2010年和2012年分別為93.73萬平米、14.98萬平米。在2013年的供地計劃中,56.5萬平米的住宅用地中,有41.57萬平米定性為住宅、商用等綜合性用地。

RET睿意德執行董事張家鵬表示,近年來,綜合性開發成為城市建設主流,越來越多的住宅項目開始配建商業功能設施,而土地出讓之后,政府對開發商蓋什么并沒有強制約束,這也導致在商業綜合體的總量建設和規劃上,缺乏統籌作用。張家鵬說,國內商業地產還存在先建設后招商的弊端,通常等項目建成后才發現選址、動線規劃、倉儲設施等方面與實際經營不匹配,以致形成許多無效供給。

■ 前景樂觀

還有發展空間

RET睿意德執行董事張家鵬認為,大興距北京市中心相對較近,地鐵對周邊客群有較強的吸附力,在未來北京用地受限的情況下,大興地鐵沿線區域的商業值得看好。該區域的商業項目入市時間不同,大多為2006年左右進入的小型百貨商場,未來還有大型商業綜合體的發展空間。

龍湖品牌負責人也表示,區域內雖然購物中心不少,但成規模、成體量的商業體卻幾乎是空白。綜合體項目涌入說明區域熱度及關注度高,商業聚集,可以形成大商圈發展。

綠地繽紛城市場總監胡益彥認為,隨著大興居住人口逐漸增加,有足夠的消費力支撐購物中心的發展,地鐵沿線的商業地產并不存在泡沫隱患。但目前大興部分購物中心呈現同質化現象,未來入市的商業項目或將面臨招商難的困境。

隱憂

或將導致商業泡沫

蘭德咨詢總裁宋延慶認為,當市場出現以下三種情況:一是開發銷售環節,庫存高,潛在供應量巨大;二是招商難,空置率高;三是商戶經營難,開發商回報率低時,可以認為市場產生了嚴重泡沫。雖然大興區域長期向好,但就目前的情況看,商業項目密集,競爭激烈,同質化現象嚴重,招商難、空置率高、經營差、投資回報率低等問題隱現。

中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平認為,目前,大興區域內已無填補空白性商業機會,在建以及后期入市的項目都是通過競爭性機會加入,需要通過搶占市場才能得以生存。大興還沒形成城市副中心或核心城區的概念,其地鐵沿線的商業項目對市區的吸附力不強,輻射半徑有限。在同質化嚴重的情況下,大批商業項目扎堆大興地鐵沿線或將導致商業泡沫。

■ 部門回應

商業輻射較廣,不用擔心過剩

北京市大興區規劃局副局長王彥5月24日在“產城聯動與共贏——大興區域發展論壇”上對記者表示,這些商業定位上都有差異,輻射范圍較廣、不用擔心過剩。

“比如西紅門的宜家購物中心,定位上是北京市級的商務中心,興創的商業則定位高端,而龍湖的商業體除滿足生物醫藥基地區域的商業需求外,還輻射新機場范圍內以及大興南部地區的購物需求�!蓖鯊┱f,一些體量稍小的商業項目可滿足社區型配套,各項目在定位時都有差異性,以此來滿足不同需求。同時,大興區地理位置比較開放,離中心城更近,對海淀、整個西城、南城都可以輻射到,有自己的優勢。

(來源:新京報)

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