地處長沙五一廣場核心地段，已空置兩年的萬代廣場裙樓，堪稱長沙商業版的“灰姑娘”。這棟在黃金地段矗立已久的商業裙樓，在過去的13年間，僅有2年時間被兩家商業品牌經營，但皆以失敗告終。

最近傳出新的消息：湖南福達商業地產簽下了此處15年的經營權，欲以8000萬的投資將此打造成白領生活廣場。這一次，萬代廣場能否打破“魔咒”？

“地段、地段，還是地段”，這段在地產界廣為流傳的價值判斷，在萬代廣場裙樓項目面前，似乎落了空。地處五一廣場西面的萬代廣場裙樓，在落成后的13年中，僅有2年時間在營業。而造成萬代廣場裙樓“命運”的原因，是多方面的。

開發商破產，產權現糾紛

據通泰街街道辦事處提供的一份資料顯示，萬代廣場裙樓是1994年由當時的湖南進出口公司珠海分公司和大眾游樂場等4家單位合股投建的，1999年9月開始投入使用。其中一到三樓的商業裙樓，被分為507個鋪面，由468位業主購買。

這里的業主代表張志強告訴記者，“當時的開發商允諾了5年的整體招租和返利，但在2000年支付了第一季度的返利之后，由于開發商的資金鏈問題，這個商業項目就被無限期地擱置下來了。”此后開發商申請破產，也留下諸多產權問題，“讓人意外的是，12000平米的產權面積，被開發商重疊售賣了14000平米的面積，小業主沒辦法辦理產權證，只有手中的一紙合同。”

定位不明確，經營不理想

2000年業主自發成立了萬代業主委員會，直至2001年引進了深圳百貨品牌“紫荊城”，這兒才有了自己的第一位“住客”。

“紫荊城當時簽下了5年的經營權，但剛好碰上了為期3年的黃興路改造，紫荊城要求在5年合同的基礎上再簽訂5年合同。但業主方面則要求，提高租金的5個百分點。最后沒有談妥，紫荊城進駐一年后便撤出。”隨后，萬代廣場裙樓不得不面臨長達7年的“空窗期”。

“2005年，業主又自發成立了君合物業管理公司，直至4年后，潮流特區才進駐。不過一年后，由于生意不理想，就撤出了。”張志強表示。

對于潮流特區“敗走”的原因，一位商業人士分析，“潮流特區一到三層全部以小店鋪模式存在，缺乏主力店支撐起高度，同時缺乏體驗性的快時尚類商業模式極易被復制。”

記者在其他處的潮流特區了解到，租戶進駐商場，“服裝、鞋襪、飾品、服務”等項目，都可以在這里經營，選擇賣什么，完全是經營戶自己的選擇，對于定位，品牌方不會干涉。

道路多次施工，招商難度大

在萬代廣場裙樓幾年的空置期間，也曾考慮過做“數碼商城”“童裝市場”“時尚服飾市場”等，業主們曾與多家商業投資公司進行洽談，但收效甚微。

“沒有產權證，分屬468戶小業主共有的現狀，讓談判變得非常艱辛。”張志強表示。除此之外，黃興路的改造以及地鐵的修建，也對該處造成或多或少的影響。

記者了解到，當時由于黃興路改造，萬代廣場地塊人流銳減，紫荊城每月要從深圳調配60萬元才能維持長沙紫荊城的正常運轉。而近幾年，由于步行街的人流多集中在黃興南路，也讓萬代廣場與南邊的平和堂、新世界等形成”冰火兩重天”的對比。

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新開發商投資8000萬打造生活廣場

現在，萬代廣場裙樓迎來新的契機。記者獲悉，湖南福達商業地產簽下了此處15年的經營權，欲以8000萬的投資將此打造成白領生活廣場。張志強告訴記者，最快在10月，煥然一新的“萬代購物中心”將面世。

“一樓以快時尚類的服裝店、化妝品店為主；二樓引入時尚品牌餐飲；三樓將進駐一個長沙熱門ktv品牌，目前招商已經完成。預計10月開業。”湖南福達商業地產投資管理有限公司項目負責人戚新表示。

但產權分散仍是“萬代購物中心”將面臨的第一個難題。

據悉，萬代廣場裙樓的468位業主中，目前授權君合物業管理公司，與湖南福達商業地產簽下協議的有420戶左右，還有40余戶仍在談判。“無論多好的地段和物業，沒有一個強有力的經營者進行統一的管理，難以提升整個商場的經營檔次。”商業品牌專家古湘表示。“雖然有各種辦法來約束眾多的小業主，但也不能完全排除管理的隱患。就算投資方獲取了全部業主方的授權，在未來15年中，一旦經營不善，矛盾就將暴露出來，多產權就像一個定時炸彈。”

不過，對于該區域的商業前景，業內開始持肯定的態度。

“隨著地鐵口、大型停車場在五一廣場的落戶，以及各個商業項目的打造，（黃興路）北段的吸引力將提升，人氣也將開始向北分流。”古湘表示。這也是福達商業地產看中萬代廣場裙樓的原因之一。

對于如何打破經營“魔咒”，古湘認為，“隨著商業業態的升級，體驗式的商業業態成為重要趨勢，從休閑、餐飲、購物等方面精準于一個人群，能使得此類人群的利益放大，從而獲取優質的體驗。”戚新也表示，“我們將休閑服務配套的面積規劃到30%到35%左右，并將消費群體精準定位為白領，為他們提供消費體驗。”

（來源：瀟湘晨報）