地處長沙五一廣場核心地段，已空置兩年的萬代廣場裙樓，堪稱長沙商業(yè)版的“灰姑娘”。這棟在黃金地段矗立已久的商業(yè)裙樓，在過去的13年間，僅有2年時間被兩家商業(yè)品牌經(jīng)營，但皆以失敗告終。
最近傳出新的消息：湖南福達商業(yè)地產(chǎn)簽下了此處15年的經(jīng)營權(quán)，欲以8000萬的投資將此打造成白領(lǐng)生活廣場。這一次，萬代廣場能否打破“魔咒”？
“地段、地段，還是地段”，這段在地產(chǎn)界廣為流傳的價值判斷，在萬代廣場裙樓項目面前，似乎落了空。地處五一廣場西面的萬代廣場裙樓，在落成后的13年中，僅有2年時間在營業(yè)。而造成萬代廣場裙樓“命運”的原因，是多方面的。
開發(fā)商破產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)現(xiàn)糾紛
據(jù)通泰街街道辦事處提供的一份資料顯示，萬代廣場裙樓是1994年由當時的湖南進出口公司珠海分公司和大眾游樂場等4家單位合股投建的，1999年9月開始投入使用。其中一到三樓的商業(yè)裙樓，被分為507個鋪面，由468位業(yè)主購買。
這里的業(yè)主代表張志強告訴記者，“當時的開發(fā)商允諾了5年的整體招租和返利，但在2000年支付了第一季度的返利之后，由于開發(fā)商的資金鏈問題，這個商業(yè)項目就被無限期地擱置下來了�！贝撕箝_發(fā)商申請破產(chǎn)，也留下諸多產(chǎn)權(quán)問題，“讓人意外的是，12000平米的產(chǎn)權(quán)面積，被開發(fā)商重疊售賣了14000平米的面積，小業(yè)主沒辦法辦理產(chǎn)權(quán)證，只有手中的一紙合同�！�
定位不明確，經(jīng)營不理想
2000年業(yè)主自發(fā)成立了萬代業(yè)主委員會，直至2001年引進了深圳百貨品牌“紫荊城”，這兒才有了自己的第一位“住客”。
“紫荊城當時簽下了5年的經(jīng)營權(quán)，但剛好碰上了為期3年的黃興路改造，紫荊城要求在5年合同的基礎(chǔ)上再簽訂5年合同。但業(yè)主方面則要求，提高租金的5個百分點。最后沒有談妥，紫荊城進駐一年后便撤出。”隨后，萬代廣場裙樓不得不面臨長達7年的“空窗期”。
“2005年，業(yè)主又自發(fā)成立了君合物業(yè)管理公司，直至4年后，潮流特區(qū)才進駐。不過一年后，由于生意不理想，就撤出了�！睆堉緩姳硎�。
對于潮流特區(qū)“敗走”的原因，一位商業(yè)人士分析，“潮流特區(qū)一到三層全部以小店鋪模式存在，缺乏主力店支撐起高度，同時缺乏體驗性的快時尚類商業(yè)模式極易被復(fù)制�！�
記者在其他處的潮流特區(qū)了解到，租戶進駐商場，“服裝、鞋襪、飾品、服務(wù)”等項目，都可以在這里經(jīng)營，選擇賣什么，完全是經(jīng)營戶自己的選擇，對于定位，品牌方不會干涉。
道路多次施工，招商難度大
在萬代廣場裙樓幾年的空置期間，也曾考慮過做“數(shù)碼商城”“童裝市場”“時尚服飾市場”等，業(yè)主們曾與多家商業(yè)投資公司進行洽談，但收效甚微。
“沒有產(chǎn)權(quán)證，分屬468戶小業(yè)主共有的現(xiàn)狀，讓談判變得非常艱辛�！睆堉緩姳硎尽３酥�，黃興路的改造以及地鐵的修建，也對該處造成或多或少的影響。
記者了解到，當時由于黃興路改造，萬代廣場地塊人流銳減，紫荊城每月要從深圳調(diào)配60萬元才能維持長沙紫荊城的正常運轉(zhuǎn)。而近幾年，由于步行街的人流多集中在黃興南路，也讓萬代廣場與南邊的平和堂、新世界等形成”冰火兩重天”的對比。
[最新動態(tài)]
新開發(fā)商投資8000萬打造生活廣場
現(xiàn)在，萬代廣場裙樓迎來新的契機。記者獲悉，湖南福達商業(yè)地產(chǎn)簽下了此處15年的經(jīng)營權(quán)，欲以8000萬的投資將此打造成白領(lǐng)生活廣場。張志強告訴記者，最快在10月，煥然一新的“萬代購物中心”將面世。
“一樓以快時尚類的服裝店、化妝品店為主；二樓引入時尚品牌餐飲；三樓將進駐一個長沙熱門ktv品牌，目前招商已經(jīng)完成。預(yù)計10月開業(yè)�！焙细＿_商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司項目負責人戚新表示。
但產(chǎn)權(quán)分散仍是“萬代購物中心”將面臨的第一個難題。
據(jù)悉，萬代廣場裙樓的468位業(yè)主中，目前授權(quán)君合物業(yè)管理公司，與湖南福達商業(yè)地產(chǎn)簽下協(xié)議的有420戶左右，還有40余戶仍在談判。“無論多好的地段和物業(yè)，沒有一個強有力的經(jīng)營者進行統(tǒng)一的管理，難以提升整個商場的經(jīng)營檔次�！鄙虡I(yè)品牌專家古湘表示。“雖然有各種辦法來約束眾多的小業(yè)主，但也不能完全排除管理的隱患。就算投資方獲取了全部業(yè)主方的授權(quán)，在未來15年中，一旦經(jīng)營不善，矛盾就將暴露出來，多產(chǎn)權(quán)就像一個定時炸彈。”
不過，對于該區(qū)域的商業(yè)前景，業(yè)內(nèi)開始持肯定的態(tài)度。
“隨著地鐵口、大型停車場在五一廣場的落戶，以及各個商業(yè)項目的打造，（黃興路）北段的吸引力將提升，人氣也將開始向北分流�！惫畔姹硎�。這也是福達商業(yè)地產(chǎn)看中萬代廣場裙樓的原因之一。
對于如何打破經(jīng)營“魔咒”，古湘認為，“隨著商業(yè)業(yè)態(tài)的升級，體驗式的商業(yè)業(yè)態(tài)成為重要趨勢，從休閑、餐飲、購物等方面精準于一個人群，能使得此類人群的利益放大，從而獲取優(yōu)質(zhì)的體驗�！逼菪乱脖硎荆拔覀儗⑿蓍e服務(wù)配套的面積規(guī)劃到30%到35%左右，并將消費群體精準定位為白領(lǐng)，為他們提供消費體驗。”
（來源：瀟湘晨報）
