今年是萬科成立30周年。日前，在萬科舉辦的媒體見面會(huì)上，公司總裁郁亮首次談及萬科轉(zhuǎn)型，并表示，國內(nèi)房地產(chǎn)每年巨額銷量不可持續(xù)，萬科在第4個(gè)十年一定會(huì)遇到行業(yè)天花板，未來萬科將轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。
“美國每年的住宅地產(chǎn)銷量不過40萬套，而中國則達(dá)到了1000萬套，這么大的銷量不可能持續(xù)，而且地產(chǎn)開發(fā)商也不是城鎮(zhèn)化的主角，因此萬科在第4個(gè)十年一定會(huì)遇到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的天花板�！庇袅帘硎�。
目前萬科在國內(nèi)進(jìn)入的城市數(shù)量為60多個(gè)，僅占全國城市的十分之一。郁亮稱，萬科還可能再進(jìn)入幾個(gè)城市，但總體來說，萬科的全國布局已基本完成。
轉(zhuǎn)型：城市配套服務(wù)商
全國布局落定，剩下的便是如何在這些城市中挖掘潛力，除了繼續(xù)提升住宅市場占有率，萬科正在考慮向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。郁亮表示，萬科可做的事很多，比如能不能經(jīng)營垃圾場，萬科對(duì)綠色環(huán)保和垃圾回收有多年實(shí)踐心得；比如養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)人口老齡化趨勢越來越明顯，市場空間也很大。
“目前萬科正從產(chǎn)品提供商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變，為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)定位，萬科不得不做商業(yè)地產(chǎn)，除了滿足居民日常生活需要的社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，未來也可以考慮經(jīng)營垃圾場。”郁亮說，完成這個(gè)新的定位萬科還需要做很多改變，做住宅已經(jīng)得心應(yīng)手的萬科，要向服務(wù)商轉(zhuǎn)型，關(guān)鍵還在于團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)型的問題，而這是相當(dāng)困難的。
“比如現(xiàn)在我們不得不做商業(yè)地產(chǎn)，就是為了滿足城市發(fā)展中居民日常生活需要的社區(qū)功能。其實(shí)在網(wǎng)購時(shí)代，商業(yè)購物中心越來越受打擊，所以萬科對(duì)此非常慎重，是沒辦法才做一點(diǎn)。”郁亮一直堅(jiān)持認(rèn)為他還沒有發(fā)現(xiàn)好的商業(yè)運(yùn)營模式，所以萬科不會(huì)大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。
在他看來，現(xiàn)在國內(nèi)持有型物業(yè)的回報(bào)率是很低的，大量持有也很不現(xiàn)實(shí)。萬科涉及商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)也保持一種謹(jǐn)慎的態(tài)度，“萬科更有興趣的是，來研究如何成為城市發(fā)展的配套服務(wù)商。人會(huì)逐漸變老，因此養(yǎng)老也跟地產(chǎn)相關(guān)，未來萬科會(huì)成為城市配套服務(wù)商，也會(huì)參與到養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)中�！庇袅琳f。
而另一個(gè)先于同行的戰(zhàn)略考慮則是，垃圾場是每個(gè)城市發(fā)展必須的配套，也是城市發(fā)展中面臨的一個(gè)重要問題，從這個(gè)角度來看，萬科也在考慮未來會(huì)參與到建造和經(jīng)營垃圾場的領(lǐng)域中去，能夠做成公園式的垃圾場，萬科也能夠從中獲得發(fā)展機(jī)會(huì)，再加上萬科有多年研究的綠色環(huán)保技術(shù)能力，可以在其中得到發(fā)揮。
房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。盡管身為目前中國最大的住宅開發(fā)商，卻也在擔(dān)心當(dāng)行業(yè)瓶頸來臨的時(shí)候，萬科發(fā)展的瓶頸也會(huì)出現(xiàn)，在萬科的第4個(gè)10年，萬科一定會(huì)到天花板的時(shí)候。
所以，郁亮說，萬科在行業(yè)發(fā)展將逐漸面臨瓶頸的時(shí)候還能保持目前的增速，“關(guān)于萬科在10年內(nèi)能不能達(dá)到萬億元的業(yè)績，這是不可能的，衡量企業(yè)不能只用規(guī)模，還有股東回報(bào)，利潤等等，在未來10年萬科必然會(huì)碰到規(guī)模的天花板，因?yàn)樽≌枨罅繒?huì)穩(wěn)定下來甚至是萎縮。萬科之所以轉(zhuǎn)型成為城市配套服務(wù)商，就是為了在規(guī)模碰到天花板后，能找到新的增長點(diǎn)”。
目前，萬科已經(jīng)擁有40萬的住宅客戶，未來5年，其客戶數(shù)量有望達(dá)到100萬，并且這些客戶對(duì)萬科品牌都有較高的認(rèn)同度，這也是萬科未來定位城市配套服務(wù)商的重要基礎(chǔ)。
轉(zhuǎn)型城市服務(wù)商是萬科的中長期目標(biāo)，中短期目標(biāo)仍是地產(chǎn)銷售的持續(xù)增長。郁亮希望，萬科的地產(chǎn)銷售收入能達(dá)到3000億，相比2012年翻番，公司內(nèi)部也完成了打造3000億銷售的管控平臺(tái)。
萬科在美國舊金山與鐵獅門合作的項(xiàng)目于上周開工，該項(xiàng)目為舊金山近年來最大的地產(chǎn)項(xiàng)目。按萬科設(shè)想，未來海外項(xiàng)目投資比重將提升至20%。但郁亮強(qiáng)調(diào)，萬科在海外不會(huì)建唐人街，所建住宅同樣以自住為主。
商業(yè)地產(chǎn)仍然不會(huì)成為萬科轉(zhuǎn)型的備選，郁亮認(rèn)為，未來商業(yè)受網(wǎng)絡(luò)購物的沖擊會(huì)比較大。
對(duì)于銀行去杠桿化如何影響房地產(chǎn)行業(yè)，郁亮表示，中國經(jīng)濟(jì)也需要擠泡沫，銀行緊縮有利于政府控制房價(jià)，作為房企，萬科對(duì)銀行一直不太放心，所以萬科非常注重手中持有足夠的現(xiàn)金；另外，萬科在今年下半年也不會(huì)特別考慮加大拿地的力度。
（來源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)）
