綜合體:地產商的下一個竟技場！
現國內房產商主流已從純住宅的開發逐漸轉型為綜合體的開發, 由原來的單一的開發功能轉化為非常立體化的高度復合開發能級, 2013年許多商業地產開發企業用“一窩蜂”來形容比較貼切，大家潮水般涌入三四線城市從事商業地產開發，準確地說是搞“綜合體開發”。國內現開發的“綜合體”從建筑的規模上看，小規模則在20萬至30萬平方米，大規模一般則在60萬至80萬平方米；從建筑的功能檔次看，主要都是大型購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓及高檔住宅及公寓：雖然”綜合體”包含多種業態，包括百貨、電器賣場、影城、室內游樂中心、量販式KTV、酒吧、健身、大型中餐酒樓，可以滿足消費者購物、休閑、娛樂及至交際等各方面的需求。一站式的現代商業模式形成的“商圈效應”大大縮短了市場培育期，極大地增強了商家的持續經營能力。除了經濟效益外，社會效益也非常突出，如能解決大量就業，創造城市巨額稅收。當前中國的就業形勢非常緊張，一個“綜合體”就能創造1萬個左右穩定的就業崗位，上繳的稅金不但數額巨大，而且穩定。且能帶動一個城市地區的經濟發展。三是在城市規劃建設方面起到巨大作用，精美的外觀、多種形態的構筑物、周邊的環境綠化、交通規劃等方面都無疑給城市帶來新的面貌。國際上紐約的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、東京的六木本，每一個“城市綜合體”都是一個與城市高度融合的開放式街區。
然而，筆者認為，由于中國東西部發展極不均衡，國內許多三四線城市并非都真正適合做城市綜合體，且真正適合縮合體開發的城市也并非太多。基于綜合體非常高的容積率，實際上這個城市要能支撐一定的高物價產品。因此，專注于商業地產綜合體有眼光的企業，千萬不能把綜合體的開發建設當做一個簡單的房地產項目進行開發，而應該讓它成為一個城市的新的功能彌補與更新，一個城市未來的發展，特別是要能滿足一個城市未來升級的市場需要。
一. 從投資周期看，大型購物中心及五星級酒店通常要長期持有，只有寫字及公寓、住宅可以開發后快速變現。因此對開發商的資金實力要求較高。所以說，“城市綜合體”項目比較適合實力雄厚的企業、“城市綜合體”雖然具有很多勢，但并不是所有開發商都能開發此種產品，也不是所有城市都適合開發“城市綜合體”9財團或背后有資金支持的大公司。
二．對開發商開發節奏的要求。“城市綜合體”作為高投入、多功能、大體量建筑群，一般要求開發商要有能力控制開發節奏。通常先開發可以拉動項目價值及可以收回資金部分，再通過品牌提升及資金滾動開發其余部分。如北京萬達廣場一期開發啟動的是高檔商務公寓，二期開發五星級酒店和5A級寫字樓以及大型商業購物中心。
三．對開發商配套資源的要求。如“綜合體”的開發建設從定位、前期規劃設計、中期開發建設、后期運營管理每個環節都涵蓋了大量的技術專業知識。比如，前期規劃設計因為包括星級酒店的設計、寫字間及公寓的設計、商業及廣場設計，能找到這樣具有高端設計能力并滿足多功能要求的設計院就寥寥無幾，何況還要加上內部安裝工程設計及裝飾裝修的設計。開發商是否具備配套資源及經營能力也是一個重要課題。比如是否具有大型商業中心的管理能力及大型品牌主力店、旗艦店招商源? 是否具有五星級酒店管理能力或酒店管理戰略合作伙伴? 是否具有大型寫字樓管理經驗或大型物業管理戰略伙伴?是否具備數十萬平方米建筑群綜合運營？
上述各方面都是制約開發商的條件，要求商業地產開發企業不僅能有大量資金開發項目，更重要的是要求開發商擁有能力去運營綜合項目。城市開發對開發商人才團隊的要求。“綜合體”作為高投入、多功能、大體量建筑群項目，對開發企業的人才團隊也有著更高的要求。如何融資和做好財務規劃、如何做好項目的方案規劃設計、如何能在技術上保證支持、如何保證施工質量、如何做好營銷策劃與推廣? 如何招商與運營? 這些方面都對開發團隊各方面提出極高的標準要求。 “綜合體”這種新的商業地產模式以開拓者的身份正在全國諸多大城市閃亮登場。
如今一場堪稱人類歷史上空前的城市化運動正在我國大地全面鋪開，依照藍圖，中國的城市化率將在2020年到達55%，至少超過8億的中國城市人口給我們的經濟格局、建設方向提出了一道必須嚴謹面對、精心解決的難題。每一個細節，都可能是決系成敗的關鍵點。對于一個城市的商業構成，必須從四個方面來綜合考量:
首先，要有零售、餐飲、住宅、商務、公寓、俱樂部等，這些功能結構構成了一個城市的商業基礎。
其次，是商業形態結構。商業有一個特點，就是要求集聚。這里必須區分三種情況，一是商人和商場自發形成的集聚模式，包括農貿市場、集市貿易及傳統街道；二是跟城市的建設有機結合起來，形成商業中心、社區商業、商業廣場、商業環島；三是形成功能區域，這是商業發展的最高形式，如總部基地、CBD、金融中心等，可以形成高檔的、有規模的商業地產開發。
其三，是城市單元，每個城市都要有個中心，這是城市名片、窗口，集中反映了城市形象。這個中心可能是歷史形成的，也可能是新建的。但是，一個城市最為基礎的單元是社區商業，因為社區商業直接接觸市民，直接跟市民打交道，與市民建立最直接、最廣泛、最密切的關系。
最后，是規模與效益的關系問題。城市商業用房要賣到每平方米5000~8000元才能保證不虧損，在北京城區平均沒有1萬~1.5萬元是不行的。因此，需要考慮城市綜合體到底要建多大，市場上有沒有這么多購買力，如果沒有則在項目開發完成后必然要面臨銷售的壓力......
筆者預見，隨著“綜合體”的大量開發，一些粗制濫造、仍然固執的用房地產開發套用“綜合體”開發運營的項目, 未來必將面臨重大危機與投資的失敗！許多在房地產領域風生水起的企業，未來將 “裁”在“綜合體”的開發上面，“綜合體”對于國內眾多的商業地產開發企業來說，可謂成也蕭何，敗也蕭何，“綜合體”將隨著時間的推移，最終的市場檢驗必將到來，屆時大批的綜合體開發企業將陷入困境。
2013/07/22
