商業地產的開發運營正如這句話所說，“打江山容易守江山難！”。一個購物中心建起來不難，難在其后續的經營管理，這也是商業地產的核心所在。 

　　一、租賃的三種模式

　　現在消費者已經不僅僅滿足于購物，而是需要多層次的購物享受。數據顯示，目前中國在建購物中心規模居全球首位。為了滿足顧客多樣性的需求，傳統百貨企業也逐漸向覆蓋百貨、超市和娛樂等業態的購物中心進行轉型。很多老百貨也重新定位“購物中心式百貨店”進行升級調整。商場將場內一定面積的鋪位或專柜出租與實際用家，商場獲租金收益，鋪位或專柜的實際用家負責經營，獲取經營收益，承當經營風險。此外，還可委托管理公司進行經營管理。

　　租賃模式具體又分為零售產權整體租賃、零售產權分零租賃和自留產權整體租賃三種模式。  

　　二、模式1：零售產權整體租賃

　　整體租賃的商業物業又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發商拆零銷售產權回收資金，通過長達10-20 年固定化、利率化的返租回報，將經營權從投資者手中取回，然后委托專業的商業管理公司進行物業的管理和經營，獲取租金，回報投資者。因為由專業公司代為管理，投資者獲取長期穩定的返租回報，故名“管理型商鋪”。

　　“管理型商鋪”是新型購物中心開發模式，其根本特征是開發商拆零銷售產權回收資金，通過長達10-20 年固定化、利率化的回租回報，將經營權從投資者手中取回，然后委托專業的商業管理公司進行物業的管理和經營，獲取租金，回報投資者。如贏盛操盤的某四線城市的購物公園項目，即是在散售回籠資金的背景下，同時運用“統一招商”策略的典型案例。

　　1.適合物業類型

　　這是一種高收益低風險的運作模式，適用于大型封閉式商場。從具體的項目運作來看，通過拆零產權、銷售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了開發商的資金緊張問題。而回收商鋪經營權歸專業公司統一經營管理，則進一步增強了中小投資者的信心，促進了商鋪的銷售。

　　在具體操作過程中，贏盛操盤的廣州白云綠地中心、蘄春棕盛購物公園等項目均采取所有權、經營權、使用權三權分離的模式：為提高市場接納力，將商場產權劃整為零，劃分為30-100 平方米的小產權進行銷售回收大量資金。然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業鋪面的經營權，其年回報利率定在8%左右（高于銀行貸款利率才有吸引力）。這樣所有權屬于投資者、經營權由專業商業管理公司掌控、入場經營商家擁有物業使用權，實現了三權分離。在統一經營的背景下，最大程度實現商業物業的整體經營價值，同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。

　　2.優勢

　　從商業經營角度看，管理型商鋪類似于整體自營的大型商場和專業市場，與沿街獨立商鋪或零售零租的商業街產生了較大的區別，有利于與沿街獨立商鋪的競爭：

　　劣勢1：投資回報合同期較長，合同期內的發展狀況難以預測

　　在投資者與商業管理公司簽訂的投資回報合同中，為保證主力商家的長期經營，一般合同期長達10-15年。在此期間，因經營管理不善，租金收益較低不足以償還投資者的固定回報，甚至商場整體倒閉的可能性是完全存在的。大型封閉式商場基本無臨街鋪面，各個商鋪能否增值與口岸關系不大，主要依賴于商場整體經營的成功。一旦商場經營失敗，會導致業主租金顆粒無收。

　　劣勢2：投資回報合同期滿后的未來前景難以預測

　　10-15年的合同期滿后，購房者重新獲得商鋪的經營權。如果此時商場整體經營正常，投資者可能不滿足于不到10% 的投資回報率，要求進場自行經營或自行出租；如果此時商場已是慘淡經營，投資者（尤其是一層商鋪的投資者）可能出于對商業管理商的不信任，同樣要求進場自行經營或自行出租，這將會破壞商場統一經營格局，引發一系列不可預測的嚴重后果。

　　劣勢3：二層以上的商鋪銷售難度大，投資者風險高

　　大型封閉式商場各個商鋪能否增值與口岸關系不大，主要依賴于商場整體經營的成功。一旦商場經營失敗，一層商鋪尚可依靠一定的客流量繼續維持，二層及以上的商鋪卻無力回天。

　　三、模式2：零售產權、分零租賃

　　零售零租的運作模式有著旺盛而長久的生命力，也受到廣大的中小開發商和專業投資者的青睞。

　　1. 適合物業類型

　　零租零售產權的商鋪雖然在外部環境上順應了廣大中小投資者投資發展的趨勢，又能為開發商帶來較大的短期收益，長期風險相對較小。但其適應面較窄，主要適用于專業型商業街，并不適用于復合型商業街，更不適用于樓層較高的商場。

　　2. 優勢

　　對開發商而言，資金壓力小，運作周期短、短期回報高、長遠隱患相對不明顯。對專業投資者而言，這種獨門獨戶、產權完整的小商鋪，其產權明晰，對物業享有完全的控制權、既可出租又可自營、易變現，因樓層低或為開放式商業街，其長遠風險相對封閉式管理型商鋪較低。但產權的順利拆零銷售并不意味著項目整體運營的成功，從長遠來看，決定商業物業是否成功的關鍵在于經營，前期所有的工作都是經營這個環節的鋪墊。但零租零售型商鋪最大的劣勢就在于經營。

　　3. 劣勢

　　劣勢1：經營權分散，難于控制管理

　　各個商鋪經營權完全分散，開發商或管理公司很難控制，整體的經營定位、檔次主要為經營商家自行調節，甚至投資者都處于被動地位，經營風險很大。各獨門獨戶的商鋪由各投資者自行出租后，連起碼的開張、關門時間都無法統一，如何樹立商業物業的統一形象。產權、經營權的分零造成經營定位的不明確，經營格局的混亂，導致經營商家的效益、投資者的回報、開發商和商業管理公司的品牌得不到保證。

　　劣勢2：公難面積大，投資回報率降低

　　復合型商業街如果是室內的，往往公攤面積接近50% ，投資回報相對降低，而且因無整體的經營策劃，上行人流量少，二層及以上的商鋪經營風險極高。

　　劣勢3：受天氣影響大，效益不穩定

　　復合型商業街如果是露天的，則受季節、天氣影響較大，僅在春秋暖陽之際才可能吸引較多人流量，而長達 9 個月的酷暑嚴寒陰雨時節都拒客于千里之外，季節、氣候對客流量的負面影響極大。

　　四、模式3：自留產權、整體租賃:

　　1. 適合物業類型

　　整體租賃，不售產權的運作模式是非常普遍的，目前大多數中型規模的百貨商場和超市等所在的商業物業都采用了這種模式。零售業對資產的流動性要求較高，一般都是通過租賃的方式取得對物業的使用權。

　　2. 優勢

　　優勢1：產權租賃關系明晰、簡單

　　這種方式由于不涉及產權的轉讓，僅僅是租賃方與承租方的關系，雙方責權利劃分簡單，有利于靈活的合作。無違規之嫌，操作安全簡便與返租、回報、分紅等涉及產權拆零的模式不同，整體租賃、不售產權的方式不存在打擦邊球等違規之嫌，操作安全簡便，不易產生法律漏洞等隱患。

　　優勢2：推廣費用低

　　整體租賃只針對具有一定知名度的零售業或專業商家，而不是對眾多的中小商家進行招商，不售產權也省卻了與廣大的中小投資者打交道的麻煩。這樣大大節省了面向公眾市場的營銷宣傳費用，而營銷費用一般能占到項目總銷售額的1%-3%，數額較大。

　　優勢3：固定資產的增值，樓盤的銷售推動

　　成功的商業物業經營會帶來雙贏的良好局面，它能形成以其為核心的新商業圈，大幅度提升該地區的人流量，達到商業物業自身的不斷增值。而項目住宅銷售率、入住率的提高，同樣也為經營商帶來大量長期有效的消費群體，這樣相互促進，共同發展壯大。

　　3. 劣勢

　　劣勢1：資金回收有限

　　目前銀行對房地產業貸款控制力度的加大，上市融資更是難于登天，而房地產開發又是資金密集型的投資行為，周期長、風險高。對于廣大中小開發商而言，融資渠道極為有限，融資成本較高。整租不售產權的方式只能回收少量的資金，對捉襟見肘的開發商而言，是很大的考驗。尤其在工程建設期間，因為建設資金緊張、融資渠道有限，只好破釜沉舟，拆零產權進行銷售。

　　劣勢2：對開發商的社會公關能力要求極高

　　能否引進知名度較高的大商家，除了與項目自身的位置、面積、層高、配套等硬件條件有關系，也是對開發商外部公共關系的一種檢驗。在空置營業用房數量巨大，新興小區商業配套需求旺盛的條件下，知名度較高的商家成為開發商爭奪的焦點，其選擇余地很大，需要開發商具有極強的社會公關能力才能爭奪到這種“稀缺資源”。

　　劣勢3：商業裙樓的先天劣勢

　　除了少數開發商為零售商量身訂做營業用房，目前的商業裙樓基本上都是作為塔樓的補缺或配套。如住宅塔樓的裙樓，常常做成超市或餐飲店或會所等，優先彌補物業自身配套和周邊配套的空缺或不足，為住宅的銷售服務，成為提升樓盤附加值的賣點。但裙樓的經營業態會受到塔樓形態的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經營油煙過重的餐飲。而且開發商前期缺乏商業經營的專業人才，所修的商業地產都存在不少缺點，目前眾多住宅裙樓的柱網、承重墻、剪力墻等分布不規則等現象，都限制了商業業態的選擇及降低了商業物業的價值。