商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營正如這句話所說，“打江山容易守江山難！”。一個購物中心建起來不難，難在其后續(xù)的經(jīng)營管理，這也是商業(yè)地產(chǎn)的核心所在。 

　　一、租賃的三種模式

　　現(xiàn)在消費者已經(jīng)不僅僅滿足于購物，而是需要多層次的購物享受。數(shù)據(jù)顯示，目前中國在建購物中心規(guī)模居全球首位。為了滿足顧客多樣性的需求，傳統(tǒng)百貨企業(yè)也逐漸向覆蓋百貨、超市和娛樂等業(yè)態(tài)的購物中心進(jìn)行轉(zhuǎn)型。很多老百貨也重新定位“購物中心式百貨店”進(jìn)行升級調(diào)整。商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶嶋H用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險。此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。

　　租賃模式具體又分為零售產(chǎn)權(quán)整體租賃、零售產(chǎn)權(quán)分零租賃和自留產(chǎn)權(quán)整體租賃三種模式。  

　　二、模式1：零售產(chǎn)權(quán)整體租賃

　　整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過長達(dá)10-20 年固定化、利率化的返租回報，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回，然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報投資者。因為由專業(yè)公司代為管理，投資者獲取長期穩(wěn)定的返租回報，故名“管理型商鋪”。

　　“管理型商鋪”是新型購物中心開發(fā)模式，其根本特征是開發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過長達(dá)10-20 年固定化、利率化的回租回報，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回，然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報投資者。如贏盛操盤的某四線城市的購物公園項目，即是在散售回籠資金的背景下，同時運用“統(tǒng)一招商”策略的典型案例。

　　1.適合物業(yè)類型

　　這是一種高收益低風(fēng)險的運作模式，適用于大型封閉式商場。從具體的項目運作來看，通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了開發(fā)商的資金緊張問題。而回收商鋪經(jīng)營權(quán)歸專業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，則進(jìn)一步增強了中小投資者的信心，促進(jìn)了商鋪的銷售。

　　在具體操作過程中，贏盛操盤的廣州白云綠地中心、蘄春棕盛購物公園等項目均采取所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場接納力，將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為30-100 平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，其年回報利率定在8%左右（高于銀行貸款利率才有吸引力）。這樣所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下，最大程度實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價值，同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。

　　2.優(yōu)勢

　　從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪類似于整體自營的大型商場和專業(yè)市場，與沿街獨立商鋪或零售零租的商業(yè)街產(chǎn)生了較大的區(qū)別，有利于與沿街獨立商鋪的競爭：

　　劣勢1：投資回報合同期較長，合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測

　　在投資者與商業(yè)管理公司簽訂的投資回報合同中，為保證主力商家的長期經(jīng)營，一般合同期長達(dá)10-15年。在此期間，因經(jīng)營管理不善，租金收益較低不足以償還投資者的固定回報，甚至商場整體倒閉的可能性是完全存在的。大型封閉式商場基本無臨街鋪面，各個商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗，會導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。

　　劣勢2：投資回報合同期滿后的未來前景難以預(yù)測

　　10-15年的合同期滿后，購房者重新獲得商鋪的經(jīng)營權(quán)。如果此時商場整體經(jīng)營正常，投資者可能不滿足于不到10% 的投資回報率，要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租；如果此時商場已是慘淡經(jīng)營，投資者（尤其是一層商鋪的投資者）可能出于對商業(yè)管理商的不信任，同樣要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租，這將會破壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局，引發(fā)一系列不可預(yù)測的嚴(yán)重后果。

　　劣勢3：二層以上的商鋪銷售難度大，投資者風(fēng)險高

　　大型封閉式商場各個商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗，一層商鋪尚可依靠一定的客流量繼續(xù)維持，二層及以上的商鋪卻無力回天。

　　三、模式2：零售產(chǎn)權(quán)、分零租賃

　　零售零租的運作模式有著旺盛而長久的生命力，也受到廣大的中小開發(fā)商和專業(yè)投資者的青睞。

　　1. 適合物業(yè)類型

　　零租零售產(chǎn)權(quán)的商鋪雖然在外部環(huán)境上順應(yīng)了廣大中小投資者投資發(fā)展的趨勢，又能為開發(fā)商帶來較大的短期收益，長期風(fēng)險相對較小。但其適應(yīng)面較窄，主要適用于專業(yè)型商業(yè)街，并不適用于復(fù)合型商業(yè)街，更不適用于樓層較高的商場。

　　2. 優(yōu)勢

　　對開發(fā)商而言，資金壓力小，運作周期短、短期回報高、長遠(yuǎn)隱患相對不明顯。對專業(yè)投資者而言，這種獨門獨戶、產(chǎn)權(quán)完整的小商鋪，其產(chǎn)權(quán)明晰，對物業(yè)享有完全的控制權(quán)、既可出租又可自營、易變現(xiàn)，因樓層低或為開放式商業(yè)街，其長遠(yuǎn)風(fēng)險相對封閉式管理型商鋪較低。但產(chǎn)權(quán)的順利拆零銷售并不意味著項目整體運營的成功，從長遠(yuǎn)來看，決定商業(yè)物業(yè)是否成功的關(guān)鍵在于經(jīng)營，前期所有的工作都是經(jīng)營這個環(huán)節(jié)的鋪墊。但零租零售型商鋪最大的劣勢就在于經(jīng)營。

　　3. 劣勢

　　劣勢1：經(jīng)營權(quán)分散，難于控制管理

　　各個商鋪經(jīng)營權(quán)完全分散，開發(fā)商或管理公司很難控制，整體的經(jīng)營定位、檔次主要為經(jīng)營商家自行調(diào)節(jié)，甚至投資者都處于被動地位，經(jīng)營風(fēng)險很大。各獨門獨戶的商鋪由各投資者自行出租后，連起碼的開張、關(guān)門時間都無法統(tǒng)一，如何樹立商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一形象。產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)的分零造成經(jīng)營定位的不明確，經(jīng)營格局的混亂，導(dǎo)致經(jīng)營商家的效益、投資者的回報、開發(fā)商和商業(yè)管理公司的品牌得不到保證。

　　劣勢2：公難面積大，投資回報率降低

　　復(fù)合型商業(yè)街如果是室內(nèi)的，往往公攤面積接近50% ，投資回報相對降低，而且因無整體的經(jīng)營策劃，上行人流量少，二層及以上的商鋪經(jīng)營風(fēng)險極高。

　　劣勢3：受天氣影響大，效益不穩(wěn)定

　　復(fù)合型商業(yè)街如果是露天的，則受季節(jié)、天氣影響較大，僅在春秋暖陽之際才可能吸引較多人流量，而長達(dá) 9 個月的酷暑嚴(yán)寒陰雨時節(jié)都拒客于千里之外，季節(jié)、氣候?qū)�客流量的�?fù)面影響極大。

　　四、模式3：自留產(chǎn)權(quán)、整體租賃:

　　1. 適合物業(yè)類型

　　整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的運作模式是非常普遍的，目前大多數(shù)中型規(guī)模的百貨商場和超市等所在的商業(yè)物業(yè)都采用了這種模式。零售業(yè)對資產(chǎn)的流動性要求較高，一般都是通過租賃的方式取得對物業(yè)的使用權(quán)。

　　2. 優(yōu)勢

　　優(yōu)勢1：產(chǎn)權(quán)租賃關(guān)系明晰、簡單

　　這種方式由于不涉及產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，僅僅是租賃方與承租方的關(guān)系，雙方責(zé)權(quán)利劃分簡單，有利于靈活的合作。無違規(guī)之嫌，操作安全簡便與返租、回報、分紅等涉及產(chǎn)權(quán)拆零的模式不同，整體租賃、不售產(chǎn)權(quán)的方式不存在打擦邊球等違規(guī)之嫌，操作安全簡便，不易產(chǎn)生法律漏洞等隱患。

　　優(yōu)勢2：推廣費用低

　　整體租賃只針對具有一定知名度的零售業(yè)或?qū)�業(yè)商家，而不是對眾多的中小商家進(jìn)行招商，不售產(chǎn)權(quán)也省卻了與廣大的中小投資者打交道的麻煩。這樣大大節(jié)省了面向公眾市場的營銷宣傳費用，而營銷費用一般能占到項目總銷售額的1%-3%，數(shù)額較大。

　　優(yōu)勢3：固定資產(chǎn)的增值，樓盤的銷售推動

　　成功的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營會帶來雙贏的良好局面，它能形成以其為核心的新商業(yè)圈，大幅度提升該地區(qū)的人流量，達(dá)到商業(yè)物業(yè)自身的不斷增值。而項目住宅銷售率、入住率的提高，同樣也為經(jīng)營商帶來大量長期有效的消費群體，這樣相互促進(jìn)，共同發(fā)展壯大。

　　3. 劣勢

　　劣勢1：資金回收有限

　　目前銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款控制力度的加大，上市融資更是難于登天，而房地產(chǎn)開發(fā)又是資金密集型的投資行為，周期長、風(fēng)險高。對于廣大中小開發(fā)商而言，融資渠道極為有限，融資成本較高。整租不售產(chǎn)權(quán)的方式只能回收少量的資金，對捉襟見肘的開發(fā)商而言，是很大的考驗。尤其在工程建設(shè)期間，因為建設(shè)資金緊張、融資渠道有限，只好破釜沉舟，拆零產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售。

　　劣勢2：對開發(fā)商的社會公關(guān)能力要求極高

　　能否引進(jìn)知名度較高的大商家，除了與項目自身的位置、面積、層高、配套等硬件條件有關(guān)系，也是對開發(fā)商外部公共關(guān)系的一種檢驗。在空置營業(yè)用房數(shù)量巨大，新興小區(qū)商業(yè)配套需求旺盛的條件下，知名度較高的商家成為開發(fā)商爭奪的焦點，其選擇余地很大，需要開發(fā)商具有極強的社會公關(guān)能力才能爭奪到這種“稀缺資源”。

　　劣勢3：商業(yè)裙樓的先天劣勢

　　除了少數(shù)開發(fā)商為零售商量身訂做營業(yè)用房，目前的商業(yè)裙樓基本上都是作為塔樓的補缺或配套。如住宅塔樓的裙樓，常常做成超市或餐飲店或會所等，優(yōu)先彌補物業(yè)自身配套和周邊配套的空缺或不足，為住宅的銷售服務(wù)，成為提升樓盤附加值的賣點。但裙樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)會受到塔樓形態(tài)的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經(jīng)營油煙過重的餐飲。而且開發(fā)商前期缺乏商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)人才，所修的商業(yè)地產(chǎn)都存在不少缺點，目前眾多住宅裙樓的柱網(wǎng)、承重墻、剪力墻等分布不規(guī)則等現(xiàn)象，都限制了商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇及降低了商業(yè)物業(yè)的價值。