城市綜合體真假“李魁”滿天飛
前言：
一直以來，我國城市的土地利用受傳統的功能分區規劃思想的影響，通常將不同的使用功能分開規劃，如清一色的工業區、居住區、商業區、文教區等，雖然分區規劃思想也有一定的合理性，但其最大的弊端是忽視城市作為一個密切聯系的有機整體。城市的每一個功能要素既有一定的獨立性，同時它們之間又是相互依存、相互補充的。例如，在城市的一個居住區中，如果完全是清一色的住宅，缺乏綜合配套商業、文教、醫療、娛樂、餐飲等配套設施，又缺乏便捷的道路交通系統，即使居住條件再好，也注定不會受到消費者的青睞，因為生活極不方便，單一的住宅已不能滿足人們日常生活需要。同樣，城市的中心商務區如果全部被商務寫字樓占據，沒有高檔酒店、餐飲、購物、公寓、政府辦事機構等設施，辦公環境將十分空洞且顯得無依無靠。城市發展到今天，需要一個城市的精神引領、一個資源共生、聚合增值的模式，將生活資源融入其中，于是城市綜合體應運而生了......
滿城盡是“綜合體”
現如今國內“城市綜合體”瘋狂地從一二線城市向三四線城市蔓延，甚至國內部分已鄉鎮房地產開發商也在摩拳擦掌意欲開發城市綜合體的“壯觀景象”。城市綜合體在國外稱之為HOPSCA，城市綜合體也被稱為“城中之城” ，將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體是商業地產的最高階段，自我國2010年始便步入了繁榮的“綜合體”開發時代。城市綜合體巨大市場需求也引來眾多以普通住宅開發為主的房地產企業轉型涉足城市綜合體項目，目前城市綜合體在國內遍地開花，許多開發項目產品僅僅為住宅、公寓及臨街底商全都對外宣稱“綜合體”或“城市綜合體”，許多開發商僅僅開發一些住宅、公寓與底商或裙樓底商，于是乎大打綜合體擦邊球。
誠然，相比普通住宅項目，大型城市綜合體似乎更能博得購房者偏愛。然而，筆者認為，城市綜合體被國內眾多中小開發商過度炒作，負作用將在未來幾年持續發酵，必將導致眾多的品牌商家或消費者對城市綜合體的集體抵觸乃至抗拒。雖然，城市綜合體遍地開花，然而，真正意義上的“城市綜合體”筆者認為從數量上還是要大打折扣的。現國內許多商業地產開發商開發的產品，不管其如何炒作抑或吹棒，嚴格地說，僅僅是開發了一些“多功能建筑群”而已，它們與真正“城市綜合體”還是有本質區別的。 “多功能建筑”在數量與種類上的積累而形成的綜合建筑，這種綜合不構成新系統的產生，局部增減無關整體大局，這種建筑并非城市綜合體。而真正的“城市綜合體”則是各組成部分之間的優化組合、相互助益而又互為價值鏈，并共同存在于一個有機系統之中。基于以上原因，筆者覺得非常有必要給國內商業地產行業的“城市綜合體”正名，究竟何為真正的城市綜合體？真正的城市綜合體具備哪些典型特征呢？
1. 超大尺度空間
城市綜合體必須與城市的規模相匹配，與現代化城市干道緊密聯系的，因此,城市綜合體的室內外空間尺度巨大,由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度保持協調一致，另一方面則與城市綜合體的復合功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。
2. 通道樹型結構
城市綜合體一般通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系，這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。
3. 城市景觀設計
城市綜合體大量運營應用現代城市園林景觀設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。比如通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明、當地歷史名人濃縮景觀等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。
...... 未完待續
熊杰 于2013/08/20
