文/熊杰

　　
　　2013年國內的商業地產項目即將步入“招商與運營的時代”，國內各地的商業綜合體或購物中心均使出渾身解數來招攬各大品牌商的進駐，據筆者了解現如今，許多國內商業地產企業為招攬ZARA、H＆M、優衣庫等國際快時尚品牌可謂絞盡腦汁、更不惜倒貼裝修費“進場費”給品牌商家，但卻鮮有企業認真思考與關注項目的人流交通動線的規劃設計是否科學合理？不僅要“招得進”，更重要的是能否“養得活”。據不完全統計，目前國內約有50％的商業地產項目因為整體商業規劃或人流交通動線先天不足造成失敗，這絕非危言聳聽。據筆者觀察，在現實中的商業地產企業宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆，其開業后往往并不成功，效益差且不說、失敗收場者不乏少數。商業地產的運營商招商時只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統籌規劃。而許多品牌商家除關注主力店、次主力店品牌，卻鮮有顧及項目的人流交通動線。現國內不少商業地產的開發商認為，商業地產開發的重中之重就是招商！因此往往對商業地產的前期選址、定位、人流交通動線規劃等由于趕工期、效仿“萬達速度”快速回籠資金，前期重要的工作是能省則省，更遑論認真研究、論證分析的。如此一來后期只能寄希望招商，對招商或高級招商經理人可謂寄予厚望，不惜百萬重金禮聘，其主要緣于虛幻的完全不切實際的寄希望于業內所謂名企的招商高管來實現“理想”，急功近利，連商業內部的人流交通動線未認真研究，甚至，明知“山有虎”的帶病招商。如果把一個商業綜合體比作一個人，那么外部建筑設計是骨架，內部空間設計是血肉，人流交通系統是血管，而顧客則是“血液”。如果顧客不能沿著預先規劃設計好的客流交通動線流動起來，就好比“血液”不能在“血管”內正常流動，無疑這個商業地產項目將面臨嚴重的生存困境。

　　

　　以筆者多年從事商業地產的運營的經驗，國內任何一個商業綜合體硬件設施方面的優勢或者所謂品牌招商優勢均容易被其他竟爭者模仿，甚至超越！商業綜合體或大型購物中心需要重點挖掘具有差異性且較難被競爭對手超越的訴求點，因此，國內的商業綜合體或購物中心如果讓他們消費者們在購物或消費過程中感受到妙趣橫生，由此贏得他們的偏好和忠誠。然而，現實的情況卻是許多大型商綜合體或購物中心項目的人流交通動線規劃的嚴重缺陷或不合理，導致在前期招商或投入運營后爆露出諸多問題，除了直接導致項目的經營坪效低下，并且，人為延長了項目的市場養商期。據筆者研究發現，國內外凡成功或坪效較高的商業地產綜合體項目，無不高度重視或不惜花巨資聘請世界級設計大師擔綱項目人流交通動線的規劃設計，如日本的六本木、難波城，國內如深圳的萬象城、北京中糧大悅城等，以及國內商業地產的翹楚萬達廣場更不惜花巨資重金打造屬于自已的專業商業“設計院”團隊，他們均有一共同點那就是非常重視項目前期人流規劃設計或不惜花費重金聘請國際著名的商業規劃設計團隊來擔綱商業綜合體的人流交通動線設計。雖說商業綜合體內良好的店面昭示會直接會影響到商鋪的出租率及租金水平，但由于交通動線設計不科學或嚴重錯誤，除影響項目的合理回報與穩定的收益，無疑將導致項目整體商業價值降低或瀕臨失敗。商業綜合體內如何通過合理、科學的立體與平面動線設計，并嚴格遵循商業地產“可達性、昭示性、方向感”三項基本原則，使經過店面的客流量最大化（即銷售額與客流量成正比）。況且，良好的人流動線設計能正確引導和方便消費者購物或消費，避免店鋪成為死角位，延長消費者在店鋪的停留時間，帶動人流量和購買率的提升。商業地產購物中心或商業綜合體內人流交通動線的重要性與巨大的商業價值作用，筆者基于自身在商業地產的實戰經驗方面的積累與沉淀，覺得很有必要進行一下梳理與總結，希望能夠給國內各商業地產企業在項目人流交通動線的規劃設計時提供參考與借鑒。

　　筆者個人認為，大型商業地產商業綜合體或購物中心的人流動線規劃設計中最重要的設計，可分為聯外人流交通動線與內部人流交通動線，內部人流動線主要為由（物流動線略）平面人流動線、垂直人流動線和空間節點組成，是人流交通組織聯系各承租戶的紐帶，從而使承租戶創造出最大的商業價值。商業綜合體或購物中心的人流交通組織動線可達性是否良好，將取決于是否有科學合理的動線設計，包括出入口、停車場、人行通道，賣場主輔出入口、店內自動扶梯、中庭節點、電梯設置等。

　　外部人流交通動線規劃

　　大型購物中心的聯外道路可以說是人流交通動線中很重要的一項，在規劃聯外道路系統時，應考慮該項目周邊道路現有的交通狀況，主大門及廣場可面向主道，這樣才能吸引人流及方便顧客出行，此外側門最好是另有其他的聯外道路，且盡量避免以過境交通量很大的道路作為其唯一聯外道路，聯外道路應盡可能聯接地區性主要干道或快速道路，以充分發揮其集聚的功能，并可使其對周邊道路的交通影響減至最低。聯外道路與完善的交通運輸網連結，能擴大購物中心的輻射范圍，擴大其商圈，能方便消費者到達。例如廣州天河城，除主門（北門）面向交通量很大的天河路外（非快速路），其它三個門分別有天河南一路、體育西路、宏城廣場及地鐵作為其聯外道路，并通過它們與廣州黃埔大道、環城高速、華南快速、廣深高速等密切相連，使其商圈范圍覆蓋可達整個珠三角，并創出單日最高人流達80多萬的成績。另商業綜合體或購物中心的聯外人流交通動線應設置多個出入口，一方面可以使顧客更加便捷的進入到商業體，另一方面多出入口可以有效避免由于人流過大而造成的堵塞，深圳目前大型的shopping mall的出入口往往都會達到5個以上。例如深圳海岸城首層與二層聯外人流交通出入口共達10個，人流可以從不同的方向非常便捷地流入海岸城。（如下圖）

　　敬請關注，未完待續。。。

　　熊杰于2013/03