商業(yè)綜合體的成功紐帶：人流交通組織 

文/熊杰

　　
　　2013年國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目即將步入“招商與運(yùn)營的時代”，國內(nèi)各地的商業(yè)綜合體或購物中心均使出渾身解數(shù)來招攬各大品牌商的進(jìn)駐，據(jù)筆者了解現(xiàn)如今，許多國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為招攬ZARA、H＆M、優(yōu)衣庫等國際快時尚品牌可謂絞盡腦汁、更不惜倒貼裝修費(fèi)“進(jìn)場費(fèi)”給品牌商家，但卻鮮有企業(yè)認(rèn)真思考與關(guān)注項(xiàng)目的人流交通動線的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理？不僅要“招得進(jìn)”，更重要的是能否“養(yǎng)得活”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國內(nèi)約有50％的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)檎�體商業(yè)規(guī)劃或人流交通動線先天不足造成失敗，這絕非危言聳聽。據(jù)筆者觀察，在現(xiàn)實(shí)中的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆，其開業(yè)后往往并不成功，效益差且不說、失敗收場者不乏少數(shù)。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營商招商時只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。而許多品牌商家除關(guān)注主力店、次主力店品牌，卻鮮有顧及項(xiàng)目的人流交通動線�，F(xiàn)國內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重就是招商！因此往往對商業(yè)地產(chǎn)的前期選址、定位、人流交通動線規(guī)劃等由于趕工期、效仿“萬達(dá)速度”快速回籠資金，前期重要的工作是能省則省，更遑論認(rèn)真研究、論證分析的。如此一來后期只能寄希望招商，對招商或高級招商經(jīng)理人可謂寄予厚望，不惜百萬重金禮聘，其主要緣于虛幻的完全不切實(shí)際的寄希望于業(yè)內(nèi)所謂名企的招商高管來實(shí)現(xiàn)“理想”，急功近利，連商業(yè)內(nèi)部的人流交通動線未認(rèn)真研究，甚至，明知“山有虎”的帶病招商。如果把一個商業(yè)綜合體比作一個人，那么外部建筑設(shè)計(jì)是骨架，內(nèi)部空間設(shè)計(jì)是血肉，人流交通系統(tǒng)是血管，而顧客則是“血液”。如果顧客不能沿著預(yù)先規(guī)劃設(shè)計(jì)好的客流交通動線流動起來，就好比“血液”不能在“血管”內(nèi)正常流動，無疑這個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨嚴(yán)重的生存困境。

　　

　　以筆者多年從事商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，國內(nèi)任何一個商業(yè)綜合體硬件設(shè)施方面的優(yōu)勢或者所謂品牌招商優(yōu)勢均容易被其他竟?fàn)幷吣７�，甚至超越！商業(yè)綜合體或大型購物中心需要重點(diǎn)挖掘具有差異性且較難被競爭對手超越的訴求點(diǎn)，因此，國內(nèi)的商業(yè)綜合體或購物中心如果讓他們消費(fèi)者們在購物或消費(fèi)過程中感受到妙趣橫生，由此贏得他們的偏好和忠誠。然而，現(xiàn)實(shí)的情況卻是許多大型商綜合體或購物中心項(xiàng)目的人流交通動線規(guī)劃的嚴(yán)重缺陷或不合理，導(dǎo)致在前期招商或投入運(yùn)營后爆露出諸多問題，除了直接導(dǎo)致項(xiàng)目的經(jīng)營坪效低下，并且，人為延長了項(xiàng)目的市場養(yǎng)商期。據(jù)筆者研究發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)外凡成功或坪效較高的商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目，無不高度重視或不惜花巨資聘請世界級設(shè)計(jì)大師擔(dān)綱項(xiàng)目人流交通動線的規(guī)劃設(shè)計(jì)，如日本的六本木、難波城，國內(nèi)如深圳的萬象城、北京中糧大悅城等，以及國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的翹楚萬達(dá)廣場更不惜花巨資重金打造屬于自已的專業(yè)商業(yè)“設(shè)計(jì)院”團(tuán)隊(duì)，他們均有一共同點(diǎn)那就是非常重視項(xiàng)目前期人流規(guī)劃設(shè)計(jì)或不惜花費(fèi)重金聘請國際著名的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)來擔(dān)綱商業(yè)綜合體的人流交通動線設(shè)計(jì)。雖說商業(yè)綜合體內(nèi)良好的店面昭示會直接會影響到商鋪的出租率及租金水平，但由于交通動線設(shè)計(jì)不科學(xué)或嚴(yán)重錯誤，除影響項(xiàng)目的合理回報(bào)與穩(wěn)定的收益，無疑將導(dǎo)致項(xiàng)目整體商業(yè)價值降低或?yàn)l臨失敗。商業(yè)綜合體內(nèi)如何通過合理、科學(xué)的立體與平面動線設(shè)計(jì)，并嚴(yán)格遵循商業(yè)地產(chǎn)“可達(dá)性、昭示性、方向感”三項(xiàng)基本原則，使經(jīng)過店面的客流量最大化（即銷售額與客流量成正比）。況且，良好的人流動線設(shè)計(jì)能正確引導(dǎo)和方便消費(fèi)者購物或消費(fèi)，避免店鋪成為死角位，延長消費(fèi)者在店鋪的停留時間，帶動人流量和購買率的提升。商業(yè)地產(chǎn)購物中心或商業(yè)綜合體內(nèi)人流交通動線的重要性與巨大的商業(yè)價值作用，筆者基于自身在商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)方面的積累與沉淀，覺得很有必要進(jìn)行一下梳理與總結(jié)，希望能夠給國內(nèi)各商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目人流交通動線的規(guī)劃設(shè)計(jì)時提供參考與借鑒。

　　筆者個人認(rèn)為，大型商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)綜合體或購物中心的人流動線規(guī)劃設(shè)計(jì)中最重要的設(shè)計(jì)，可分為聯(lián)外人流交通動線與內(nèi)部人流交通動線，內(nèi)部人流動線主要為由（物流動線略）平面人流動線、垂直人流動線和空間節(jié)點(diǎn)組成，是人流交通組織聯(lián)系各承租戶的紐帶，從而使承租戶創(chuàng)造出最大的商業(yè)價值。商業(yè)綜合體或購物中心的人流交通組織動線可達(dá)性是否良好，將取決于是否有科學(xué)合理的動線設(shè)計(jì)，包括出入口、停車場、人行通道，賣場主輔出入口、店內(nèi)自動扶梯、中庭節(jié)點(diǎn)、電梯設(shè)置等。

　　外部人流交通動線規(guī)劃

　　大型購物中心的聯(lián)外道路可以說是人流交通動線中很重要的一項(xiàng)，在規(guī)劃聯(lián)外道路系統(tǒng)時，應(yīng)考慮該項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)有的交通狀況，主大門及廣場可面向主道，這樣才能吸引人流及方便顧客出行，此外側(cè)門最好是另有其他的聯(lián)外道路，且盡量避免以過境交通量很大的道路作為其唯一聯(lián)外道路，聯(lián)外道路應(yīng)盡可能聯(lián)接地區(qū)性主要干道或快速道路，以充分發(fā)揮其集聚的功能，并可使其對周邊道路的交通影響減至最低。聯(lián)外道路與完善的交通運(yùn)輸網(wǎng)連結(jié)，能擴(kuò)大購物中心的輻射范圍，擴(kuò)大其商圈，能方便消費(fèi)者到達(dá)。例如廣州天河城，除主門（北門）面向交通量很大的天河路外（非快速路），其它三個門分別有天河南一路、體育西路、宏城廣場及地鐵作為其聯(lián)外道路，并通過它們與廣州黃埔大道、環(huán)城高速、華南快速、廣深高速等密切相連，使其商圈范圍覆蓋可達(dá)整個珠三角，并創(chuàng)出單日最高人流達(dá)80多萬的成績。另商業(yè)綜合體或購物中心的聯(lián)外人流交通動線應(yīng)設(shè)置多個出入口，一方面可以使顧客更加便捷的進(jìn)入到商業(yè)體，另一方面多出入口可以有效避免由于人流過大而造成的堵塞，深圳目前大型的shopping mall的出入口往往都會達(dá)到5個以上。例如深圳海岸城首層與二層聯(lián)外人流交通出入口共達(dá)10個，人流可以從不同的方向非常便捷地流入海岸城。（如下圖）

　　敬請關(guān)注，未完待續(xù)。。。

　　熊杰于2013/03