10月23日，世邦魏理仕發(fā)布中國(guó)區(qū)零售業(yè)專題報(bào)告顯示，截至今年6月，四大國(guó)際快時(shí)尚品牌UNIQLO、ZARA、H&M和C&A在中國(guó)的門店總數(shù)已達(dá)523家，其中207家為2012年以來開出的新店，占到四成。

　　粗略計(jì)算，四大快時(shí)尚品牌在最近18個(gè)月內(nèi)，平均兩天半就有一家新店開出，擴(kuò)張速度十分迅速。

　　事實(shí)上，國(guó)際快時(shí)尚品牌從2002年開始進(jìn)入中國(guó)，但從2012年以來才開始真正加速擴(kuò)張。然而，二線城市成為近年來國(guó)際快時(shí)尚品牌擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)域。

　　根據(jù)報(bào)告，2012年初至2013年6月，四大國(guó)際快時(shí)尚品牌新增門店共計(jì)207家，其中一線城市新增55家，約占總數(shù)的26.6%，二線城市新增82家，比重高達(dá)39.6%，三線城市新增70家，占比約為33.8%。

　　世邦魏理仕預(yù)期，未來國(guó)際快時(shí)尚品牌，在一線城市的核心商圈，大多數(shù)品牌僅選擇保留或打造其旗艦級(jí)店鋪。

　　在布點(diǎn)上，將會(huì)從過去的以一二線主要城市為主逐步轉(zhuǎn)向以二三線城市為主的“下沉式”發(fā)展;而在一線城市的擴(kuò)張也將從過去以核心商圈為主逐步轉(zhuǎn)向“周邊化”的發(fā)展。

　　對(duì)此，世邦魏理仕中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉分析稱，二三線城市消費(fèi)力增強(qiáng)、人口外擴(kuò)、核心商圈租金壓力和同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇是造成這一現(xiàn)象的主要原因。

　　對(duì)于快時(shí)尚未來的發(fā)展，陳仲偉認(rèn)為，“下沉式”的趨勢(shì)還會(huì)持續(xù)，品牌的門店已經(jīng)超過73%布局在二三線城市，而且二三線城市的消費(fèi)能力越來越成熟。

　　數(shù)據(jù)顯示，二三線城市過去五年平均消費(fèi)收入增長(zhǎng)速度為12.4%，超過了一線城市10.8%。

　　除了消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)優(yōu)勢(shì)外，二三線城市依然存在不少隱患。

　　有些新興商圈由于發(fā)展時(shí)間短以及基礎(chǔ)設(shè)施配套滯后等原因，在短期內(nèi)并不足以為眾多快時(shí)尚品牌提供足夠大且具備購(gòu)買力的消費(fèi)人群，或引致店鋪經(jīng)營(yíng)不善的局面。

　　不過從另一方面來看，二線城市在過去三年的平均新增供應(yīng)達(dá)到每年270萬平方米，世邦魏理仕預(yù)計(jì)，在2013年至2016年之間預(yù)期將達(dá)到每年500萬平方米之多。

　　如此龐大的供應(yīng)量，市場(chǎng)如何消化得了?這也是陳仲偉所擔(dān)憂的。

　　他表示，二三線零售商場(chǎng)空置率持續(xù)走高是未來的趨勢(shì)，由于新增供應(yīng)量過大，無可避免的導(dǎo)致空置率高。但是，零售業(yè)商場(chǎng)租金會(huì)比較平穩(wěn)，而且相對(duì)一線核心商圈要低很多，同時(shí)業(yè)主會(huì)提供更多優(yōu)惠條件來吸引商家。

　　不容忽視的是，電商的沖擊將成為零售業(yè)銷售的另一主要壓力。

　　因此，陳仲偉認(rèn)為，未來O2O(線上線下結(jié)合)模式會(huì)成為品牌商的重要營(yíng)銷模式。然而實(shí)體門店是有存在的必要性，而消費(fèi)者更看重的體驗(yàn)式消費(fèi)正是電商所不能替代的。

　　此外值得注意的是，整個(gè)零售行業(yè)來看，擴(kuò)張速度有放緩的趨勢(shì)。除了快時(shí)尚品牌，其他奢侈品的速度明顯放緩，甚至主力店百貨超市出現(xiàn)關(guān)門的現(xiàn)象。

　　例如廣百百貨正式退出武漢、深圳等城市，越來越多的案例發(fā)現(xiàn)，業(yè)主將快時(shí)尚品牌作為“準(zhǔn)主力店”來取代傳統(tǒng)的低坪效租戶，如百貨店和超市。

　　(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作者：楊曉敏)