合肥百貨公司今日公告，與拓基地產(chǎn)以210 萬元/畝聯(lián)合競(jìng)買位于柏堰科技園區(qū)內(nèi)的土地46.425 畝，成交總價(jià)9749.25 萬元，其中公司購(gòu)買土地19.248 畝，成交價(jià)4042 萬元（雙方約定獨(dú)立辦理所屬土地使用權(quán)證），同時(shí)公司擬投資1000 萬元全資分公司或子公司，在該地塊經(jīng)營(yíng)綜合性購(gòu)物中心。

　　柏堰科技園區(qū)是高新區(qū)與肥西縣共同打造的新興高新科技園區(qū)，集結(jié)了光伏發(fā)電、汽車、家電制造等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，是未來合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移區(qū)和發(fā)展高地。目前區(qū)內(nèi)約有7 萬常住人口，遠(yuǎn)期規(guī)劃將形成近20 萬的有效消費(fèi)人群。而公司擬建設(shè)綜合性購(gòu)物中心的地塊，位于區(qū)內(nèi)玉蘭大道與明珠大道交匯處東北角，臨近桃花鎮(zhèn)政府，有望成為未來黃金商圈地段。

　　該土地出讓年限40 年， 1≦容積率≦4，我們預(yù)計(jì)公司擬建的購(gòu)物中心建筑面積約4 萬平米左右（對(duì)應(yīng)容積率3.1），土地樓面單價(jià)約1000 元/平米，而根據(jù)安徽省政府相關(guān)規(guī)定，省重點(diǎn)扶持的連鎖企業(yè)通過公平競(jìng)爭(zhēng)取得的用地，經(jīng)依法批準(zhǔn)可按競(jìng)買低價(jià)的90%繳納地價(jià)款（我們預(yù)計(jì)公司有較大概率獲批，若獲批，可減少地價(jià)款約400 萬元）。

　　按照公司初步測(cè)算，該項(xiàng)目計(jì)劃投入2.08 億元（主要包括土地成本、土建費(fèi)用、設(shè)備及安裝費(fèi)用等），折合每平米物業(yè)成本約5000 元。其中公司自籌1.38 億元，其余資金擬通過銀行貸款等方式解決（預(yù)計(jì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用4-500 萬/年）。良好的區(qū)域消費(fèi)，較低的物業(yè)成本，我們認(rèn)為該項(xiàng)目在第二個(gè)完整年有望實(shí)現(xiàn)打平（公司預(yù)計(jì)第一年收入2 億元，投資回收期8.8 年）。

　　公司目前在建或籌建的4 個(gè)項(xiàng)目均為購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，除港匯廣場(chǎng)位于合肥市區(qū)外，其余的蚌埠第三店、肥西店、柏堰科技園店均位于三四線區(qū)域，并將于明后年陸續(xù)開業(yè)。這些項(xiàng)目不僅有助于合肥龍頭地位的鞏固，還使得公司在合肥周邊的布局取得領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，從戰(zhàn)略層面應(yīng)給予認(rèn)可和支持！考慮到四季度消費(fèi)行業(yè)整體低迷（特別是家電），我們下調(diào)公司11-13 年經(jīng)營(yíng)性EPS 至0.75、0.93 和1.16 元（考慮地產(chǎn)剝離收益及股票投資損失，11 年整體EPS 預(yù)計(jì)0.99 元），現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)PE 為19 倍，維持買入評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：該項(xiàng)目仍需經(jīng)肥西縣政府及股東大會(huì)批準(zhǔn)；項(xiàng)目進(jìn)程低于預(yù)期。