謝尚偉：當下江北嘴CBD的階段性缺失！

江北嘴CBD將是最無愧“高端、大氣、上檔次”佳譽的重慶城市版塊，看看百度詞條搜索的解釋，看看正在拔地而起的地標建筑群落或可無疑。

高端:

以成為長江上游的金融中心與長江下游入海口的陸家嘴相呼應為戰略目標。

大氣：

當前重慶超高層建筑最集中的區域，新重慶多個文化設施匯集之地：“科技館、大劇院、教堂”，80萬方高品質商用物業成就商圈級規模；更擁有多個公園、濱江廣場可觀渝中半島與南濱路美景，兩江交匯，豪華配備三座跨江大橋，兩條軌道線路。

上檔次：

匯聚重慶城市級金融總部最多的區域，奢華五星級酒店最多（傳說有7家，已確定簽約1家）的區域，是甲級寫字樓供應量最大，放量最集中的區域，重慶第一地標誕生之地。

當下的江北嘴CBD：

1、已入駐的重要機構：華夏銀行、中國平安、中國人壽、國家開發銀行、安誠保險、土儲中心、城投集團、銀監局等大佬級機構。

2、已投用的文化設施：科技館、大劇院、教堂、中央公園、聚閑巖濱江廣場……

3、已投用的商業設施：四海一家、羅森便利、桂廬、木魚緣、唐樓、頂上私房菜、富隆匯、燕行家及2家茶坊、金融街散售裙樓部份中小商戶陸續營業。

4、建設中的重要項目：

4.1寫字樓：

2014年年內交付：重慶銀行、中國銀行、農村商業銀行、農業銀行、交通銀行、中信銀行、潤山國際、金融城3號；

2015年后交付：力帆中心、俊豪中心、九龍倉國金中心、國際金融中心、越洋、華爾街項目、浙江成大、西南證券、天平大廈……

4.2基礎設施：

千廝門大橋、輕軌6號線，2014年上半年建成通車。

4.3高端住區：

140萬方的“寰宇天下（突破重慶非別墅住宅價格天花板）+紫御江山”已于2013年年內部份交房。

5、江北嘴CBD周邊商業發展：

5.1: 鎏嘉碼頭: 約10萬方，或于2014年10月試營業，與已開業的龍湖星悅薈濱江商業體連成一體，修整一新的北濱路由此進入商業快速發展期，在商業規模與濱江廣場景觀方面雖與南濱路尚有差距，但有江北嘴CBD商務人群及近300萬方的濱江住區人口支撐，相信北濱路的商貿發展或于2014年開始步入快車道。

5.2明日城市：約2W方，五里店轉盤的社區生活中心將于2013年年內伴隨華潤萬家超市的開業而面市。

     總體而言，當下的江北嘴CBD一方面是井架高聳，高樓框架林立，一方面綠樹草坪成蔭；一方面是局部街道車輛停滿，車庫暴滿，一方面局部道路、廣場、公園略顯空曠，一方面投資者看好其未來發展空間，一方面投資者因當下的階段性不成熟而裹足不前。

當下江北嘴CBD的面臨的階段性尷尬：

1、果腹的選擇尚且不足，何談商務配套，沒有配套的商務產業談何快速形成競爭力。

2012年入住的金融街大量的上班族群天天為那頓午飯而躊躇，為公交與出租車的缺失而焦酌，坐在甲級寫字樓觀嘉陵江景，間或舉步中央公園或聚閑巖公園，雖可盡享生態辦公之愜意，然而沒有足夠的商業配套也讓先期入駐的商務人群尷尬不已，除了兩三家快餐店與非著名小咖啡館之外，這里再無其它餐飲選擇。沒有品質商業配套的商務辦公是遺憾的，也是不幸福的，沒有生活、沒有休閑的甲級寫字樓空余玻璃幕墻的炫目，大堂的落寞高大，上班族匆匆行跡……

2、公交缺失，讓多數重慶市民只能遠觀其宏大而難以涉足體驗其美好。

進入江北嘴CBD腹地大劇院的公交線路只有兩條，間隔發班或超15分鐘，進出江北嘴CBD對于城市大多數的“BMWT族"（bus、 metro、walk、taxi）其實都是一種不小的挑戰，當下的江北嘴CBD被動的成為了有車族的樂園……自中央公園、科技館、大劇院投用以來，江北嘴道路兩側常常是車滿為患，也是“PL”完成罰單任務的理想突擊之地，鄙人至少就貢獻了兩張。

3、營商促進政策的缺失，致江北嘴CBD商業商務導入遲緩，賣樓步履為艱是有原因的。

江北嘴高樓蓋起來了不少，樓宇品質全重慶無出其右，但商務辦公導入速度并不理想，為什么“美巢”呈現，未讓鳳凰心動呢？顯然是因為當下的江北嘴“空洞生硬，骨感有余”而“豐盈溫婉嚴重不足”，沒有任何營商促進政策出臺，沒有構建良好的營商平臺，沒有構建起屬于江北嘴CBD的幸福完善生活體系，賣力的樓宇租售吆喝唯余“簡單粗暴、生硬”的口號從風中飄過，深入人心自然難矣！

4、公共大型導示體系缺失，讓社會公眾難以直觀體驗江北嘴CBD未來的宏偉壯美。

開發商都在不遺余力的做情景示范區，通過當前所見及未來所得的方式撩動投資者的心弦，江北嘴CBD這么一個“高端大氣上檔次”的“新重慶陽具”更不能止步于公園、教堂、兩館，何不在主要道路口規劃設置江北嘴CBD的大型導示系統，讓步入江北嘴CBD的人群可親晰的知道江北嘴CBD重要項目的建設及分布，以此強化公眾對江北嘴的建設與發展進度的了解。有了這些大型的導示體系，至少可以讓那些慕名到達江北嘴，看著寬闊的道路，一臉迷茫仍然不知科技館、大劇院該往何處去的群眾少一些麻煩。

5、江北嘴CBD管理服務平臺的缺失，缺少整合的力量，如何快速形成強大的新生代商圈。

每個商圈都有一個組織，那就是商圈辦；江北嘴CBD也應當有自己的管委會，以組織的力量來為江北嘴區域的崛起、發展、壯大提供支持。這樣的營商服務型政務機構應當在商務圈成形之前構建，為江北嘴的前期發展協調、奔走、爭取政策，同時也做好江北嘴商圈的經營與管理，唯此江北嘴商圈才有更多機會以新晉力量在升級擴容的解放碑與觀音橋之間取得一席之地。江北或江北嘴商圈的成形發展成為主城區中少數擁有兩個高品質商圈的區域而在重慶城市商貿中拔得頭籌；這到江北區府的為政者而言是很劃算的大買賣，其中關鍵還是看江北嘴CBD的行政管轄權是在區府還是市府的問題。

6、公園、廣場雖多、雖大，但基本配套服務設施缺失，買瓶水都要靠“三無”游攤小販為人民服務。

   感謝重慶歷屆政府的努力，以致于重慶成了全國最不缺公園的公園城市，從這個方面來講，重慶人民是很幸福的；但重慶的公園建設或被為政者的簡單思維所誤。在重慶“公園即公園、廣場即廣場”，干凈的令人絕望，重慶的城市公園大（規模大）、同（嚴重同質化）無異。修公園的時候基本未能有機整合事關休閑人群便捷、優質體驗的商業配套，由此造成公園兩個方面的問題：一方面公園日常維護成本難以通過公園的配套設施的商業經營收益來平衡，長期吃財政飯的公園經營何談管理品質，何談可持續？另一方面，生硬的割裂商業與公園的有機聯系，導致公園觀光休閑人群的休閑體驗大大貶損。沒有吃的，沒有喝的，沒有歇的，沒有服務的公園對社會公眾能有多大的意義。當前，江北嘴CBD公園與廣場基本都在沿襲重慶所有公園“沒錢途、體驗單一”的老路，令人倍感遺憾。

   或許為政者或許會說，中央公園的有老街商業，但那種“高端大氣上檔次”的商業配套可不是普通老百姓敢隨便體驗的。

  或許為政者會說，江北嘴CBD有80萬方商業配套啊，但我只是想說“遠水解不了當前口渴”，而且我講的公園與商業有機融合，而不是簡單的有無或多少的問題。

     江北嘴CBD自誕生之日，從來不缺溢美之詞，江北嘴CBD的美好前景也無庸置疑；在當下重慶商務市場總體階段性供過于求，江北嘴CBD開始從賣地、建設階段向辦公營商階段過渡，如何加快江北嘴CBD的發展進程，更快的走向壯大成熟；如何為強化企業入駐營商的信心，如何為已入駐的企業、人群即早的提供完善的服務與配套；如何通過人群、產業的聚合效應讓江北嘴CBD走向真正的“幸福、高端、大氣、上檔次”，這其實是當下江北嘴CBD的企業及江北嘴CBD大地主、江北區政府應當即刻著手考慮并即早啟動的大事、要事。

   當然，或許本篇的議論根本就不足以引發為政者的關注，因為作為普通民眾的我信息是不對稱的，對于江北嘴CBD的看法與解法難免留于膚淺，對于一盤大棋局來講，本來就不爭朝夕的，隨它慢慢去吧，反正“款已到賬”，來日尚多……

   值得慶幸的是江北嘴CBD再做太久等待，財信廣場時尚生活中心或于2014年末“攜3D巨幕影城、30余家主流商務餐飲、兒童樂園、主題書吧、少量精致零售及優雅生活服務”全品類業態致獻光臨江北嘴CBD的商務、休閑人群與幸福家庭，開啟江北嘴CBD完備生活體系新時代。（謝尚偉2013年9月20日于美茵河谷）