據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前全球在建購(gòu)物中心面積達(dá)3900萬平方米，其中中國(guó)在建購(gòu)物中心面積占全球一半以上，而排名全球前十位的城市中，南京也赫然在列。另?yè)?jù)了解，繼上月南京新百收購(gòu)英國(guó)百貨公司HoF之后，金鷹國(guó)際商貿(mào)集團(tuán)也傳出消息，稱已控股了美國(guó)SKINMINT公司，將通過該公司試水買手制經(jīng)營(yíng)。一面是新興商業(yè)綜合體層出不窮，一面是傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型之路進(jìn)行時(shí)，未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，南京商圈不平靜。
南京位居全球在建購(gòu)物中心面積排名前十
目前全國(guó)在建的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是在建的4倍。此外，在建購(gòu)物中心面積排名全球前十位的城市中，中國(guó)就占了8個(gè)，其中包括南京。
記者了解到，目前南京規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達(dá)到100萬平方米以上的就有7家，各個(gè)板塊均有項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)，河西板塊以17個(gè)排在首位，然后是江寧的11座和江北的9座。以河西板塊為例，嘉業(yè)國(guó)際購(gòu)物中心、雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)、奧體蘇寧廣場(chǎng)、金鷹天地廣場(chǎng)、南京世界貿(mào)易中心、華新城、海峽城、涵碧樓等綜合體項(xiàng)目已經(jīng)或即將呈現(xiàn)。此外，世貿(mào)中心宣布與德基廣場(chǎng)達(dá)成合作意向，新地中心二期規(guī)劃在裙樓的一至五層推出大型商場(chǎng)，金奧國(guó)際中心的酒店和購(gòu)物中心相繼進(jìn)入了開業(yè)倒計(jì)時(shí)，新鴻基、匯金中心的高檔購(gòu)物中心等，都使得河西綜合體看點(diǎn)十足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前河西寫字樓的存量超過30萬平方米，規(guī)劃在建體量超過200萬平方米，而商業(yè)部分的在建體量也超過了100萬平方米，商業(yè)體量加起來即將超過南京商業(yè)地產(chǎn)的“老大哥”新街口。
“西方國(guó)家擁有相當(dāng)多歷史上形成的商業(yè)區(qū)，比如倫敦的攝政街和巴黎的香榭麗舍大街，作為歷史性建筑必須保留。而中國(guó)大型歷史性商業(yè)建筑不多，也不存在老舊問題，所以中國(guó)市場(chǎng)的無限機(jī)遇在于可以就近在居民區(qū)建立大型現(xiàn)代購(gòu)物中心，享受公共交通系統(tǒng)帶來的便利，而不受已有建筑的限制。”
商業(yè)地產(chǎn)對(duì)成本、收益和資產(chǎn)價(jià)值的重新思考
商業(yè)地產(chǎn)一時(shí)風(fēng)光無限，但是中國(guó)到底需不需要這么多的綜合體一直存在爭(zhēng)議。專家認(rèn)為，從長(zhǎng)期來看，未來人口及消費(fèi)力的增長(zhǎng)可以消化掉全部規(guī)劃中的綜合體，但在短期內(nèi)，還是存在泡沫。“這一輪‘商業(yè)地產(chǎn)熱’起始于2011年，恰恰和樓市新限購(gòu)政策實(shí)施的時(shí)間相一致，就是因?yàn)檎{(diào)控，一部分開發(fā)商轉(zhuǎn)向不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)。眼下，市場(chǎng)已呈現(xiàn)出三大問題，一是開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，庫(kù)存高，潛在供應(yīng)量巨大；二是招商環(huán)節(jié)，招商難，空置率高；三是經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，商戶經(jīng)營(yíng)難，開發(fā)商回報(bào)率低。”
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)商的考驗(yàn)即將開始。“我們面對(duì)的是分化的市場(chǎng)，一是保障性住房和商品房逐步開始分化，二是開發(fā)商面臨著長(zhǎng)期收益和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)型。”開發(fā)商習(xí)慣于住宅快速周轉(zhuǎn)的思路，過于注重開發(fā)成本和銷售收入，運(yùn)營(yíng)成本很少考慮。這種思路延續(xù)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，受限于開發(fā)階段的現(xiàn)金流壓力，很多項(xiàng)目失去了享受持有物業(yè)大幅增值的機(jī)會(huì)。此外，傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)模式的主力店占比過大，嚴(yán)重制約運(yùn)營(yíng)后期價(jià)值增長(zhǎng)。如萬達(dá)早期的主力店占比高達(dá)70％，而華潤(rùn)不到40％。不過，萬達(dá)廣場(chǎng)最新的業(yè)態(tài)已調(diào)整，餐飲等占比提升至40%-50%。“未來很多人將生活在綜合體，但開發(fā)商大多沒有想到，隨著城市價(jià)值的不斷積累，資產(chǎn)會(huì)變成什么樣。”解決問題的核心要點(diǎn)在于對(duì)成本、收益和資產(chǎn)價(jià)值的重新思考，包括物業(yè)類型組合及標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)流程再造、專業(yè)團(tuán)隊(duì)搭建以及合作資源的選擇與管理等方面。
傳統(tǒng)百貨業(yè)悄然轉(zhuǎn)型，南京新百、金鷹試水買手制
眼下，蘇寧早已成為電商大佬，中央商場(chǎng)著力打造網(wǎng)上購(gòu)物平臺(tái)“云中央”，而58同城等生活服務(wù)類網(wǎng)站深入人心，傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。繼上月南京新百收購(gòu)英國(guó)百貨公司HoF之后，總部位于南京的金鷹國(guó)際商貿(mào)集團(tuán)稱已控股了美國(guó)SKINMINT公司，將通過該公司試水買手制經(jīng)營(yíng)。據(jù)了解，買手(buyer)是時(shí)尚潮流最前沿的一種職業(yè)，一些商人利用一些大品牌在自己的形象店中無法消化其滯銷、積壓或庫(kù)存量較大的商品，而采取的一種雙方都能夠接受的價(jià)格和方式，合理消化這些庫(kù)存商品的辦法。在國(guó)內(nèi)很早就有人在做這份工作，而且已經(jīng)形成了一些固定從事這類工作的群體，涉及面也在整個(gè)百貨行業(yè)，形成現(xiàn)在的“買手制”百貨。
“目前全國(guó)零售業(yè)利潤(rùn)率平均水平僅1％左右，升級(jí)轉(zhuǎn)型迫在眉睫。”金鷹目前在全國(guó)有近30家門店，近來也一直在尋找轉(zhuǎn)型之路，上月底其在南京的全生活中心亮相，目前，金鷹首批已有三個(gè)美國(guó)品牌入駐。“傳統(tǒng)的‘聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)’是一種食利型模式，實(shí)際上意味著零售業(yè)自營(yíng)能力的喪失，在這種模式下，零售業(yè)最根本的差異化隨之喪失。例如，女鞋品牌重復(fù)率達(dá)80％以上，化妝品達(dá)40％以上。”SKINMINT主要代理各大歐美品牌，其中有不少是設(shè)計(jì)師品牌。金鷹麾下有百貨、全生活業(yè)態(tài)購(gòu)物中心、奧特萊斯等，SKINMINT將會(huì)尋找海外合適的品牌以買手制方式運(yùn)作，引入金鷹系麾下的門店。對(duì)于金鷹而言，這就相當(dāng)于買斷貨品自營(yíng)，有些新貨可以直接進(jìn)入購(gòu)物中心，一些舊款則可以進(jìn)入奧特萊斯銷售。
（揚(yáng)子晚報(bào)網(wǎng) 記者 黃歡）
