大型城市商業綜合體的開發與運營規律研究——中日案例比較分析

楊寶民  張中增 江禾

楊寶民，深圳市新摩爾（NEW MALL）商業管理有限公司總經理，清華大學商業地產總裁班客座教授。

研究方向：基于知識創新的商業地產經營，大型城市綜合體，購物中心與白領百貨經營。QQ:250703408 

張中增，深圳市中匯建筑設計事務所董事長，西安建筑科技大學碩士研究生導師，兼職教授

江禾，常青藤資本總裁，清華大學EMBA，中國社科院金融學博士。

大型城市商業綜合體研究的意義

一、 大型城市綜合體是經濟發展的要求

二、 高水平做好城市綜合體經營分析和建筑策劃工作

三、 服務城市綜合體的多專業團隊協同工作方法

四、 城市綜合體的經營管理

五、 我國發展城市綜合體的策略選擇與新摩爾的實踐

課題研究的意義 

大型城市綜合體一般包括五星級酒店、購物中心和寫字樓、公寓型住宅，它是城市集約化發展的必然要求，能夠滿足辦公、購物和白領人士居住要求。

大型城市綜合體適合經濟發達的大都會和經濟發達城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般酒店功能和購物中心功能是基本組合或者寫字樓和購物中心功能進行基本組合。

從2002年開始作者不僅參與策劃了深圳一流的購物中心和寫字樓，而且論證過五星級酒店以及公寓，獲得城市綜合體策劃的初步經驗。

為了在2008年奧運會前完成國內重要城市上海、長沙綜合體的實際策劃與開發工作，深圳NEW MALL公司組織專家多次考察美國、日本城市綜合體，通過消化吸收考察成果。我們帶著日本考察成果又系統調研北京、上海、深圳、青島等城市綜合體比較分析。

日本城市：東京、福岡、京都、大阪

中方城市：北京、上海　深圳  青島 西安 

一、 大型城市綜合體分類

建筑綜合體，是由城市的酒店、商業零售、辦公、居住、展覽、餐飲、文娛、等功能組成，并由它們構成一個具有多功能的城市縮微體。北京的嘉里中心、國貿中心等都屬于這類大型建筑綜合體。這些建筑功能齊全，規模宏大，在一定范圍內能實現自給自足，形成“城中城”的經營方式，能使建筑產生良好的經濟效益。

建筑綜合體，在共生、互利的前提下，實現多功能的綜合，使建筑具有物質構成上的強大優勢，從而當城市生活需求發生變化時能進行自我調整。各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內實現自給自足，形成“城中城”的經營方式；各種功能互相配合，提供對方發展的潛力，反過來促進自身的增長，例如商業、辦公、酒店與會議中心相結合，集中不同的商業行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類，多層次的服務，從而使建筑獲得良好的經濟效益。

大型城市綜合體是經濟發展的必然要求，我們根據特點可以劃分為：

1.交通樞紐型城市綜合體

圖1 世界質量最佳的城市綜合體—六本木新城

2.城市CBD中心的城市綜合體

圖2 大阪難波城 

大阪難波城寫字樓、購物中心、空中花園、高速鐵路火車站完美結合

圖3 馬來西亞雙子星

3.城郊結合部城市綜合體

由于很多的大城市市區已經沒有能夠找出占地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結合部。

圖4 福岡博多運河城

福岡是九州第一城市，從機場坐市營地鐵5分鐘就可到達博多運河城，這是個建筑色彩鮮艷、運河水穿流期間的大型城市綜合體，除了應有盡有的購物，13個電影廳的復合影劇院幾乎每天都有日本頂級演出上演，使其極具人氣，美食更是匯集了九州乃至全國的各式拉面，深受外國人喜歡（從運河城走路5分鐘，便可以來到博多老鋪房故鄉館，這是古時作為商業城市一度繁華的川端冷泉地區，進入老街逛逛老鋪，著名的博多織錦和歷史悠久的手工藝品都匯集在這里，光看看也是十分享受）。   

二、 高水平做好城市綜合體經營分析和建筑策劃工作

    城市綜合體需要在市場可行的前提下才能建設，因為城市綜合體規模大，投資巨大，必須建立在可持續經營的基礎上，根據經營要求做好建筑策劃，其中酒店和商場都可以策劃專門的主題，互相配合做好人流動線及設施共享。

    下面我們以福岡博多運河城和國內商業綜合體案例說明商業綜合體的經營分析和建筑策劃工作。 

圖5日本博多運河城在福岡地圖中的位置

美國JERDE建筑事務所在日本完成的第一個項目是位于福岡的博多運河城。美國建筑師協會會員（FAIA），美國JERDE建筑事務所董事長Jon Adams Jerde等第一次訪問福岡是在1988年5月。桌子一邊是客戶公司經驗豐富的業務員，另一邊是Jon Adams Jerde和來自加州威尼斯海灘的設計師。連好萊塢打造的劇本恐怕也無法表達出他們這次見面的情景。他們受到了思想開闊又有遠見的發展商的熱情款待，這甚至在美國也不多見。

運河城位于福岡城市工廠區，周邊四個商圈都距離較遠，JERDE設計運河城的第一步驟考慮要有一個通俗的名字，努力打造成為目的地，因此要通過設計和商業資源整合，能夠成功吸引人流前來觀看參與購物。

　　JERDE在設計此項目的過程中，按照目的地、多樣性、參與性三個基本思路，特別重視公共空間的設計，通過公共空間將人流最大限度引導到商業空間，實現商業增值的目的。

圖6福岡運河城場地形態

公共空間的設計大于單個店鋪的設計，只有通過公共空間的良好設計才能富有變化吸引顧客停留更多時間，讓人們舍不得離開。

博多運河城的五層是購物中心，五層以上是兩個酒店和娛樂空間。

運河沿街作為主要流線設計，表演舞臺是設計的關鍵和公共空間聚集人流的焦點，人們站在長廊觀看表演，帶動了商鋪價值提升。公共空間鋪地和顏色富于變化，燈光設計創造更好夜景，白天和晚上變化較大，不斷讓顧客好奇心保持最強。博多運河城是為顧客創造的獨特體驗空間，顧客進入以后停留時間可以有效拉長。

博多運河城甚至可以當作“自然”的一種代名詞，水作為一種有機元素而被巧妙運用；運河曲線柔和；建筑物層次分明，勾勒了運河的外形，仿佛辟出一個峽谷，河水從巖間潺潺流出，由此開出一條小路。當時，這是日本最大的私人開發的城市復興項目。

現在，東京六本木新城已經接過了這一榮譽，他們同樣也參與了這個項目。博多運河城的成功與教訓指導了他們在東京六本木山項目的工作。在很多方面，博多運河城實現了Jon Adams Jerde多年以前在意大利之行中找到的靈感——關于社區、活力和建筑。對他而言，這就如同美夢成真。

在意大利的很多山區，人們登山的過程是不知不覺走到較高山坡的建筑物周邊，人們通過連續的道路，步行到達山頂，沒有在傳統建筑中感覺樓梯之間的明顯分隔。這對于高層的商場空間垂直動線處理具有較大啟發，JERDE設計的很多著名商業建筑借助了意大利山區建筑的規劃手法，對于商業建筑設計的流線處理也具有普遍的推廣意義。

圖7 福岡博多運河城開發與運營的系統流程

    通過調查研究，博多運河城項目開發商吸納專業公司意見，在經營方面福岡具有支撐大型城市綜合體的市場條件，同時希望目的地式的綜合體開發，促進城市旅游業。事實證明，項目開業后吸納了更多游客前來福岡考察消費，成為日本前四名最吸引顧客人流的目的地，運河城經濟效益良好，大大提升了福岡的城市知名度。

日本大型綜合體項目博多運河城的成功不僅是設計的成功，更重要的是項目的日本開發商具有開闊的眼光，不僅有充足的市場調查與商業經營策劃經費和設計費用，而且給予市場研究、商業規劃和建筑設計非常充足的時間。

反觀中國的商業地產開發商不是政府要求提前竣工，就是發展商忙于回收資金而提前盲目開工，中國商業地產缺乏精品的真正原因是政府政策變化具有隨意性，發展商表現浮躁，缺乏打造精品的長久式思維導向與執行能力。

中國要在商業地產領域站在世界之巔，政府就必須創造執行規劃的良好法制環境，在土地政策化規劃方面具有延續性。由發展商牽頭，共同沉下心來打造能夠在世界商業地產領域占有一席之地的精品，具有世界水平的經營效率，同時在建筑與服務方面具有民族特色。

    商業地產項目是風險大、收益大的項目，普通的開發商不具備打造精品購物中心以及五星級酒店的資源和能力。我們鼓勵上市企業和大型財團開發一流的城市綜合體,以日本的世界一流綜合體項目作為趕超對象。

福岡博多運河城開發與運營的系統流程不僅對于日本同類項目具有指導意義，而且對于中國商業地產項目和城市綜合體的開發同樣可以采用本流程，同時可以在本流程的基礎上有所創新，創新的方向是將民族文化特色運用到建筑和商業視覺環境。

圖8 運河城項目對運河的最大限度借景

圖9 福岡運河和購物中心局部之間的關系處理

圖10 福岡博多運河城項目航拍相片

城市綜合體的酒店大部分是五星級酒店，對于建筑和設施具有明確要求，以南寧的航洋國際城酒店為例，其規模為4.6萬平方米：

表1萬豪酒店及配套數據

萬豪酒店項目通過規模化高水平的開發建設，將為南寧市提供一個全新的白金5星酒店及會展配套服務空間。一般五星級酒店可以配置1.3-1.5萬平方米左右的快捷酒店,與五星級酒店配套。

在五星級酒店項目論證過程中，我們認為可以發揮綜合體優勢，方便設置酒店和購物中心之間的動線連接，采用自然的流線連接酒店出口和購物中心空中入口，鼓勵五星級酒店的住客到商業空間休閑和消費。

在五星級酒店的設施中，重點強調寬帶計算機網絡和睡眠健康系統用品，在設計創新同時，在設施布置方面也能夠創新，滿足現代顧客的需求。

在酒店設計之前我們就會把建筑設計和裝飾規范交給開發商,讓建筑策劃達到較高水平。

南京水游城市就是借鑒福岡博多水城作品，在南京經營比較成功。

三、 服務城市綜合體的多專業團隊協同工作方法

只有整合一流的人力資源才能開發優秀的城市綜合體，深圳NEW MALL公司在商業地產領域摸索多年，提出了應用于城市綜合體開發的多團隊協同工作方法。

圖11 多團隊協調工作關系

    深圳NEW MALL商業管理公司深知，只有掌握人類在商業地產領域積累的主要知識，中國商業地產才能與國際接軌。只有通過國際合作才能引進新的觀念并使中國商業文化發揚光大，NEW MALL從成立伊始，分別與美國、日本、韓國、新加坡的商業地產設計與經營管理機構建立了密切聯系。

圖11中多團隊協同工作的主要內容和方法可以詳細看表1.

                     表1 以顧客為核心的協調工作內容

四、 城市綜合體的經營管理

福岡博多運河城可以稱為未來都市型設計，這種風格的建筑設計在日本屬于首創。有名的福岡凱悅大飯店和華盛頓酒店、四季劇團的第一個專用劇場“福岡城市劇場”、匯集13個電影院的“AMC運河城13”、高科技游藝主題公園“福岡快樂國”等都在這里占有一席之地。無論內容還是規模都是空前無比的。

圖12 博多運河城鳥瞰相片

城市綜合體的管理屬于綜合管理，需要統一管理公共部分場地與設施，協調營銷活動，同時包括相對獨立的購物中心經營、酒店管理、寫字樓以及公寓物業管理等內容。

圖12 功能劃分與信息宣傳

1. 購物中心的管理 

博多運河城核心部分是個超大型的購物中心，它因水而生動：180米長的運河從它的中心流過。兩端是主力商店，里面有各種名牌專賣店，酒店，餐館，電影院等游樂設施。在其中一側的樓梯面對的是一個瀕水的表演舞臺，在高處望下去，總是有各種風格不同的樂隊在那里進行表演。如果顧客累了還可以在河邊長椅上坐著觀日落美景，或是請畫像的藝術家為你畫上有日本卡通造型的漫畫像。

圖13 典型營銷推廣場景反映設計的內涵—— 讓顧客停留更多時間

圖14 購物中心的綠化管理

博多運河城不僅在設計方面貫徹了生態型城市綜合體的思路，而且在管理方面也貫徹如下管理思路：

（1）.營銷推廣作為整個購物中心的核心，將項目打造成為旅游目的地，游客可以在酒店住宿，同時可以在購物中心購物，在娛樂城參與游樂與文化活動。每年到福岡旅游的旅客幾乎都把博多運河城作為必到的旅游目的地。

（2）.將環境管理的標準貫徹到物業管理中，通過高品牌物業及服務吸引更多顧客。

（3）.博多運河城的管理公司日本FJ株式會社，重點作統一形象推廣以及購物中心管理，酒店管理獨立性較大，聘請專業酒店管理公司管理，因為酒店不僅要吸引來購物的人群消費，更重要是要吸引外地旅游和商務旅客。

（3）盡管城市綜合體相對獨立的部分都在打造自己的品牌，但是項目整體品牌依舊非常重要，只有形成整體品牌才能吸引本地顧客重復消費，才能吸引更多的外地顧客慕名前來。

（４）互聯網和大數據管理正在為購物中心經營提供支持，根據數據分析顧客的消費偏好，根據銷售數據調整經營品類。

2. 劇院的管理

劇場是購物中心的公共場地，是公共演出平臺，滿足購物人群的文化生活與娛樂要求。

博多運河城的四季劇場擁有專用劇場，該團擁有比較強大的演員陣容。

圖15 劇場管理

國內很多城市也在城市廣場中興建劇場，如何經營好城市劇場，借鑒日本經驗提出幾點措施：

1. 建議以民營化的藝術團為主，與一個歌舞團建立長期合作關系。

2. 專業化與業務活動結合，以一流的編劇和導演為龍頭，多出藝術精品。在表演方面，劇院的藝術團體不僅要重視發揮骨干演員作用，特別注意從顧客中吸納業余演員參加，培養更多藝術人才，突出參與性與互動。

3. 可以將購物中心的藝術團與劇院相互結合，形成一個整體。

圖16 圓形舞臺與劇院式購物中心

3.娛樂城與餐飲

圖17娛樂城與文化表演活動紛呈

娛樂：AMC運河城13擁有日本規模最大的多功能電影院，共有13個放映廳，經常上演熱門佳作。

餐飲： 拉面街薈萃日本美食，吸引大量人流。日本飲食文化不僅借鑒中國飲食文化，而且日本是世界平均衛生程度最好的國家，日本餐飲吸引世界各地美食愛好者。拉面街采取拉面競技場的方式，吸引了很多顧客參與。

3. 五星級酒店的管理

圖18 博多運河城的五星級酒店

福岡凱悅大酒店和華盛頓酒店是兩家五星級酒店，酒店吸引的是中高收入人群，這些人群也是有能力購買購物中心商品的顧客。我們在國內的長春卓展中心也可以看到這種現象，很多顧客在卓展購物中心購買高檔商品，在香格里拉大酒店咖啡廳洽談商務或休閑。

五、我國發展城市綜合體的策略選擇與新摩爾的實踐

我國是發展中國家，人均收入和日本相比差距較大。由于我國沿海和內陸城市發展差距較大，區域經濟發展不平衡，因此，我國發展城市綜合體，需要根據不同區域的顧客需求決定綜合體的功能組合，不宜盲目求全，求大。

新摩爾公司在研究城市綜合體方面重點選擇了東京六本木新城、大阪難波城、博多水城和拉斯維加斯凱撒宮城市綜合體作為超越標桿,系統考察和研究其特點。

圖19美國凱撒宮綜合體羅馬文化主題

深圳新摩爾公司先后參與北京、上海、深圳、長沙、青島六個綜合體項目的論證和建筑策劃和招商,積累了寶貴的經驗和教訓,在物業功能和綜合體建筑策劃及業態設計方面達到了亞洲領先水平。

楊寶民先生為清華大學商業地產總裁班開設了商業綜合體方法論,總結了提升綜合體綜合價值的三條策略:

• 1.不同產品物業組合方法,尋找酒店、購物中心、商業街區、寫字樓和酒店公寓最佳比例。

• 2.在物業比例確定后,尋找最佳業態比例,是商業價值得到最佳發揮。

• 3.通過主題文化的創新,提升整個物業的品味和價值。 

對城市綜合體開發和經營高級職業經理人的三個要求

• 1.熟練掌握開發和運營流程，具備專業知識。

• 2、具備管理多專業團隊的能力，知人善任。IQ＋EQ均衡

• 3、國際化視野 

北京城市綜合體開發思路 

選址建議:

由于北京作為中國首都的獨特政治與經濟優勢，北京城市規模擴大較快，城市交通規劃以環城交通為主，我們建議從可持續經營角度選擇北京通州朝陽北路四環外范圍,土地面積600畝，該地塊與北京奧運會主場之間交通便利，建成后能夠成為北京著名購物與旅游景點，不僅能夠有效服務2008年北京奧運會來訪人群，而且能夠利用中國皮革城的商業資源輻射華北和東北地區,為長遠經營奠定良好基礎。

交通站點條件：

        地鐵站六號線路經過朝陽北路,本項目位于站點附近。

        面向奧運會和北京市民的北京城市綜合體功能組合建議

        皮革城購物中心式批發市場、鞋業主題購物中心、五星級酒店與快捷酒店、公寓、寫字樓，預計商業面積30萬平方米,公寓面積10萬平方米,小高層住宅60萬平方米左右。

        根據北方氣候特點，空中花園建設選擇北方耐旱植物，考慮立體綠化。冬季建議局部建設溫室花園，增強空中花園景觀的觀賞性和參與性。

圖20 海寧中國皮革城模型

上海城市綜合體開發建議

由于上海在中國占有突出的經濟與文化地位，作為長三角的龍頭，2010年上海代表中國承辦世界博覽會。上海已經建成的恒隆廣場是達到亞洲一流水平的綜合體，以高檔購物中心和寫字樓為主；上海正大廣場是大型購物中心，但不是世界領先的精品。

上海人具備精細化的作風，在視野方面需要按照國際一流水平打造精品城市綜合體，建議組建聯合財團，積極發行地產信托基金，投資收益前景較好的城市綜合體，讓上海老百姓能夠分享投資收益。

上海松江大學城綜合體

2006年10月，深圳新摩爾商業管理公司與香港卓毅集團組成聯合體參與上海松江軌道交通物業大型綜合體項目策劃競爭，借助楊寶民先生、江禾為代表的中外商業地產開發與經營專家團隊積累的商業地產經驗，特別是批發市場以及購物中心以及城市綜合體經驗，以合理的方案和報價，成功簽訂大型市場論證與商業建筑策劃及贏利模式設計合同。

圖21原來的建筑設計方案模型     

上海松江交通樞紐購物中心及綜合體項目是一個R9輕軌站點－大學城站和松江公交樞紐中心交匯的綜合商用物業項目，計劃與R9輕軌（2007年10月開通）相繼建成。

該項目占地面積150畝，總建筑面積45萬平方米，其中地上建筑面積38萬平方米，地下7萬平方米。主體建筑5至8層。地上的客運中心部分建筑面積為10萬平方米，將導入城市公交線16條，引入長途公交線26條，擁有社會泊車位1300余個。根據原來規劃地上的購物中心部分建筑面積為28萬平方米，集大賣場、百貨商店、美食中心、精品店、專賣店、娛樂、展示廳、遠程教育、影視城等功能于一體。

根據重新策劃思路，項目物業功能包括商業、住宅和少量辦公功能、軌道交通站房等綜合功能。

A商業布局與業態組合構思

空中花園，2萬平方米，利用空中建設.

通過兩次消化日本大阪難波城等綜合體研究成果,我們對于上海綜合體項目建筑策劃我們重點構思兩個方面 第一是商業建筑如何成為顧客目的地,吸引更多人流 第二時人流如何引導和組織,軌道交通和公交汽車人流可以方便進入各個建筑物,反之,人們也可以很方便乘坐不同的交通工具.在第二階段方案中我們將重點做好商業建筑策劃,其中將人流的交通組織作為重點。

圖22 上海松江交通樞紐綜合體項目建筑策劃成果―――效果圖

上海項目通過出色的策劃，豐富的經營管理經驗幫助客戶多挖掘２億元以上商業價值，提出了根本性解決方案贏得客戶贊賞。

在深圳地鐵綜合體和長沙高速鐵路站點綜合體以及青島流亭國際機場商業布局研究的基礎上,新摩爾公司組織專家系統研究了亞洲最大交通樞紐—上海虹橋交通樞紐的商業網點與商業綜合體開發課題,鑒于虹橋限制開發高度,我們建議選擇日本難波城作為超越的目標對象,深圳新摩爾商業管理公司提出如下具體思路:

1. 不求最高,但求最佳。 空中花園與地面綠化一體化,生態環保技術應用世界一流。

2. 五星級主題酒店最具創意,由新摩爾公司進行創意策劃,邀請洲際酒店和萬豪酒店等一流酒店管理公司經營,邀請阿特金斯公司進行酒店設計創造。

3. 商業物業采用環形商業布局,總體布局的順暢程度要超越日本大阪難波城。

4. 上海第一家無空調的節能型購物中心10萬平方米,特色品牌專賣店為主。購物中心建筑按照商家需求量身定造。

上海項目是新摩爾與客戶集體智慧的結晶,標志著我們消化和創新達到亞洲先進水平。

長沙奧林匹克特色購物中心和城市商業綜合體

圖23深圳新摩爾公司提出的MALL規模與定位模型

長沙 惟一性 權威性 不易模仿性 運動 體驗休閑購物

該項目位于長沙市CPD（中央政務區）核心區域，毗鄰省政府、天心區政府辦公地。規劃中的省醫療中心、省地質博物館、省科技館、省美術館、青少年活動中心、省群眾藝術館、大型綠化廣場星羅棋布于項目周邊；東臨中國現代農業博覽會展中心、湖南國際物流中心和中南最大的集陶瓷、建材、家具、家電等為一體的紅星大市場； 項目占地500余畝，總建筑面積近60萬平方米，商業綜合體總面積３０萬平方米，建設內容包括全長沙獨一無二的近萬平方米的運動ＭＡＬＬ、近20000平方米的奧林匹克文化廣場、全市首創社區健康管家中心、近２０萬平方米的與景觀綠化相結合的泛運動設施、兒童撒野趣味公園以及青少年羽毛球學校、CPD核心商務港等，項目總投資逾20億元，該項目具有中央政務區核心地段、強勢品牌支撐、生態坡地主概念、主題文化社區、一流資源整合等優勢。

圖23 長沙奧林匹克綜合體項目初步模型

通過深圳新摩爾商業管理公司長達一年的和招商摸底,項目確定配備超五星酒店和快捷酒店、高檔百貨和大賣場、運動商店、電器商店、大量白領風格專賣店。項目主要服務長株潭中等收入顧客為主,高收入顧客為輔助。

圖24 項目總平面圖構思

圖25 長沙奧林匹克綜合體產品創新模型

通過對美國拉斯維加斯和日本難波城一流綜合體的成果四次消化和創新(大慶綜合體項目初步成果,青島綜合體研究成果,上海松江軌道交通綜合體深入研究成果,長沙奧林匹克綜合體項目全面創新成果),新摩爾公司兩次組團兩次考察日本一流城市綜合體,兩次考察美國拉斯維加斯和紐約城市綜合體項目,長沙綜合體模型標志中國30萬平方米商業綜合體項目在省城操作的突破,新摩爾公司與中匯建筑設計事務所在綜合體產品策劃方面達到亞洲領先水平。中國本土企業具有在亞洲任何大城市策劃、招商與經營一流綜合體項目的操作能力。

通過上述案例研究等我們總結了綜合體項目的科學操作流程如下：

針對已經開業的不同類型購物中心總結選址模型

２０１２年作者應邀指導了成都萬象城綜合體的經營管理，對成都綜合體進行了系統的考察和研究。

圖２４ 作者和華潤成都公司上課后留影

成都已經進入百個綜合體放量時期,用成都商報的報道是外行多,出現魂不附體的現象,不重視前期市場調查和商業規劃,顧客定位不清晰,運營管理隊伍缺乏實戰經驗,今后招商和運營管理將考驗多個綜合體項目,20-30%成都購物中心將在激烈競爭中關門. 

圖25 成都萬象城綜合體鳥瞰圖

成都華潤購物中心規模大18萬平方米,商業業態齊全。該項目位于成都東部中低收入人群比較集中的區域，我們認為類似區域購物中心不宜超過１０萬平方米，綜合體的酒店四星一般就夠用。寫字樓面積要根據區域經濟發展實力和寫字樓物業供給來決定。一旦購物中心體量達到１８萬平方米，那么在女裝和化妝品經營品類上必須占有優勢，運營管理公司要有一定的自主經營流動資金，實現經營特色，吸引更多周邊顧客前來消費。 

通過借鑒奇瑞公司自主創新經驗,我們需要在城市綜合體領域樹立民族自信心,超越日本六本木新城不是一件輕而易舉的事情,中國商業綜合體項目真正要在亞洲領先,還需要在開發和經營方面付出艱苦的努力,讓美國和日本專家到中國學習城市綜合體,其意義不亞于中國探索月球的成功,它將標志中國在城市設計、建筑設計、施工管理、商業經營多個方面達到世界前沿水平。    

綜上所述，星聯國際機構深圳新摩爾商業管理公司整合國際資源,與洲際酒店、萬豪化眾多主力商家建立了密切合作關系，通過北京、青島、上海和長沙數個重要綜合體項目的策劃與招商，不斷積累了城市綜合體研發知識產權，運用在城市綜合體開發與運營方面經驗，提升項目商業價值和文化品味，致力于協助中國客戶打造世界一流水平的城市綜合體。

致謝 

奧雅納亞太區規劃及發展總監葉祖達先生（原美國JERDE 建筑設計公司中國區總監）不僅提供了建筑設計圖片，而且精辟講解了博多運河城設計過程。水上舞臺相片采用孫波平考察日本拍攝相片一張。

參考文獻

1. 李沛.當代全球性城市中央商務區（CBD）規劃理論初探.中國建筑工業出

版社，1999。