未來購物中心會呈現出超區域型、區域型、社區型、鄰里中心型等四大類型，只要把握“買得起、離不開、少不了”的原則，使購物中心貼合消費者的基本需求、迎合性需求和引領性需求，商業地產商就有機會殺出重圍，獲得市場認可。

　　一面是傳統房企攜社區商業、區域購物中心等新概念大舉殺入商業地產，一面是全國商業地產領域普遍存在的結構性過剩，商業地產熱潮的表象之下，運營上的差異化和業態上的體驗化正對商業地產開發商的運營能力提出前所未有的高要求。

　　一線城市的購物中心應該如何實現差異化？

　　大城市商業場所的客流有65％以上是追求娛樂旅游和休閑需求。集中在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費，以及網吧、影院、游樂園甚至主題樂園等的消費。而為購物需求而來的人群僅僅占到三成，同時體驗式消費人群的占比還有繼續提高的態勢。

　　因此，行業人士認為差異化的關鍵是要打造體驗式消費的購物中心。目前已經有一些購物中心結合自身環境拓展了體驗式消費的深度，根據客戶的偏好進行了個性化的設計。比如以大型的挑空中庭結合促銷，將展示活動甚至城市文化活動作為空間組織的新亮點。此外，娛樂與運動設施也更容易吸引新新人類的另類消費需求。

　　特色性、文化性、舒適性、互動性及業態的豐富性已經成為體驗式消費購物環境的特點，集購物、娛樂、休閑、餐飲、運動為一體，特色鮮明的購物場所將會有更大吸引力。

　　三四線城市和一二線城市城郊接合區域大量涌現出的城市綜合體項目是否暗藏危機？

　　商業地產的開發是城市化發展的必然產物。在當前快速發展的三四線城市核心區域，以及一二線城市的城郊接合區域中，城市綜合體的發展空間其實很大。但商業地產開發商在這類地區開發購物中心時，切忌盲目。

　　在布局上，這類城市綜合體的開發不能好高騖遠，一定要符合城市的消費模式或者購物理念。這樣無論是購物中心還是其他鄰里型商業，未來的經營狀況才能有保障。

　　在業態組合上，過去購物中心就是地產、商業、金融機構的組合體，現在越來越多的公共設施出現在購物中心當中，比如婚姻登記處、社保機構、車管所等；有的購物中心還引進了專門給小孩理發的理發店，放著動畫片理發，很輕松就把一件家長很頭疼的事情完成了，這種新業態吸引客流的能力非常強。

　　因此，一方面購物中心招商難的現象仍然存在，“貼裝修”、“返保底”的現象確實有，但是在一些優秀的購物中心，品牌商想進去還需要排隊。而且現在純租金的簽約方式還是比較多，證明購物中心經營的安全性是有保障的。

　　目前傳統地產商轉做商業地產的情況很多，也打出了一些社區商業、區域購物中心等概念，怎么看這一波商業地熱潮？

　　商業地產熱潮的興起，一方面是源于住宅地產政策性調控迫使企業轉型，另一方面是源于地方政府土地開發的配套要求。同時，伴隨著城鎮化發展步伐的加快和國民消費能力的上升，商業地產的加速發展也是一種必然。

　　按照面積和城市人口規模不同，未來購物中心可能呈現出超區域型、區域型、社區型、鄰里中心型等四大類型。那么購物中心的開發者，或者說商業地產的運營者，就要在心態上做到有所放低，不要總是盯住“高大上”的購物中心項目不放。

　　在開發模式上，購物中心最好的功能是實現九字訣——“買得起，離不開，少不了”，即實現購物中心在業態上的最佳搭配，迎合消費者的三大需求：基本需求、迎合性需求、引領性需求。在這一原則之上再看上述四種類型的購物中心，區別就無非是根據城市的消費能力以及人口占比情況，找準相應的定位后，在運營環節上業態間比例大小再進行調整罷了。