購(gòu)物中心業(yè)態(tài)是國(guó)內(nèi)商業(yè)或商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)名副其實(shí)的“香餑餑”。然而，如何科學(xué)地規(guī)劃一個(gè)購(gòu)物中心，對(duì)于國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)者們來(lái)說(shuō)，在業(yè)內(nèi)仍遠(yuǎn)未形成廣泛的共識(shí)。一個(gè)成功的購(gòu)物中心通過(guò)該項(xiàng)目的定位與整體設(shè)計(jì)理念，更好地滿足后期運(yùn)營(yíng)。
購(gòu)物中心項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括購(gòu)物中心項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目的成敗有極大的決定性作用，其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重。
方案設(shè)計(jì)又稱為宏觀設(shè)計(jì)，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設(shè)計(jì)、及城市環(huán)境設(shè)計(jì)，將決定項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。
初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念和市場(chǎng)概念，如果不能實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，無(wú)疑其設(shè)計(jì)是失敗的，投資商、開(kāi)發(fā)商將承受因此造成的損失。
設(shè)計(jì)參數(shù)高取值
商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)與住宅“買家即用家”不同，商業(yè)物業(yè)購(gòu)物中心面向商家與消費(fèi)者兩級(jí)客戶，所以在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，既要考慮到未來(lái)租戶的差異化需求，又需深入分析未來(lái)消費(fèi)者對(duì)空間的心理感受。
筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)越來(lái)越多的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視前期規(guī)劃設(shè)計(jì)本應(yīng)提倡，但值得注意的是時(shí)下各商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在通道、層高等細(xì)節(jié)方面均要求設(shè)計(jì)師以“高標(biāo)準(zhǔn)”取值。
這種“高標(biāo)準(zhǔn)”通常對(duì)于定位高端、創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)物業(yè)硬件當(dāng)然有益，但也需在具體操作中做到因地制宜，要有一 個(gè)“度”的把握，以避免發(fā)生“矯枉過(guò)正”的狀況，限制到物業(yè)的商業(yè)價(jià)值。
低效的大廣場(chǎng)
廣場(chǎng)作為購(gòu)物中心規(guī)劃中室外與室內(nèi)人流導(dǎo)入的重要節(jié)點(diǎn)，不但起到豐富視覺(jué)變化，升華游逛體驗(yàn)的作用，更可借助其相對(duì)開(kāi)闊的場(chǎng)地進(jìn)行布置，實(shí)現(xiàn)聚焦人流的目的。筆者發(fā)現(xiàn)不少的項(xiàng)目，將廣場(chǎng)面積規(guī)劃得很大，看起來(lái)非常氣派，但在細(xì)節(jié)安排方面卻很粗放，甚至不具備供人停留的功能，更談不上吸引人流，這樣的廣場(chǎng)是只能看的廣場(chǎng)，非常低效。
其實(shí)，商業(yè)中的廣場(chǎng)并不一定要大，關(guān)鍵是有“功能”的設(shè)計(jì)，能夠吸引人們?cè)诖司奂⑴c、使用。在具體規(guī)劃時(shí)，可考慮將一個(gè)大廣場(chǎng)分解為若干不同主題功能的小廣場(chǎng)，使每一個(gè)小廣場(chǎng)都有獨(dú)特的吸引力，如珍珠般連接在商業(yè)街中，可驅(qū)動(dòng)人流在街區(qū)中流動(dòng)。
通透卻雜亂的立面
購(gòu)物中心基于對(duì)外展示的需要，擁有臨街面的店鋪都會(huì)更受品牌的青睞。為迎合商家的需求，如今越來(lái)越多的購(gòu)物中心將臨主街一側(cè)的外立面都做成玻璃通透效果，以使進(jìn)駐本側(cè)的品牌都能透過(guò)立面實(shí)現(xiàn)對(duì)外的展示。
這一做法看似是在充分發(fā)掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，但其實(shí)可能會(huì)產(chǎn)生不利影響。購(gòu)物中心的立面就如同一個(gè)人的著裝，是對(duì)外傳達(dá)品味特征、吸引消費(fèi)者關(guān)注的重要部分，一個(gè)新鮮且富有創(chuàng)意的立面形象，會(huì)對(duì)大大提升顧客的好感，煥發(fā)主動(dòng)吸引力。
若每格玻璃滿布的都是不同品牌的宣傳畫(huà)面，則在外看整體立面就是一個(gè)無(wú)規(guī)則的“花臉”，給人造成“品質(zhì)低下”的印象，損害商場(chǎng)的價(jià)值。
壓抑的高層高
基于以往有諸多選址優(yōu)勢(shì)的購(gòu)物中心因?qū)痈叩停鴮?dǎo)致諸多國(guó)際品牌商家無(wú)法入駐，對(duì)其價(jià)值形成了制約。
為避免重蹈覆轍現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心新項(xiàng)目在層高方面都開(kāi)始向“高”層高發(fā)展的趨勢(shì)。
對(duì)于一個(gè)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，合理的層高是必須的，但對(duì)于高度的選擇也一定要結(jié)合項(xiàng)目定位、消費(fèi)者心理、規(guī)劃指標(biāo)等因素進(jìn)行綜合考量，一味求“高”也可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)不利。
通常，對(duì)于高檔次的項(xiàng)目，可以有較高的層高預(yù)留，這符合對(duì)應(yīng)品牌的開(kāi)店需求及消費(fèi)者對(duì)空間的體驗(yàn)偏好;而對(duì)于相對(duì)大眾的購(gòu)物中心項(xiàng)目而言，預(yù)留一個(gè)合理的高度就好。
對(duì)于大眾人群而言，相對(duì)小尺度、不易被注視的空間才會(huì)讓他們感到自如，如同高星級(jí)酒店大堂會(huì)對(duì)他們產(chǎn)生壓力一樣。
商業(yè)地產(chǎn)過(guò)高的層高也會(huì)令他們產(chǎn)生“昂貴、冷漠、壓抑”等消極感受，況且，高層高也必將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)建設(shè)成本高昂。因此，層高并非越高越好。
首層的中庭黑洞
如何提升地下及高樓層的顧客到達(dá)率，這是購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需面臨的重大挑戰(zhàn)，為達(dá)到最優(yōu)效果，應(yīng)思考如何盡已所能地構(gòu)思、激勵(lì)人流向上或向下移動(dòng)的方案。
現(xiàn)在越來(lái)越多的購(gòu)物中心或綜合體為提升負(fù)一層的價(jià)值，采取了“中庭下擴(kuò)”的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，即將中庭直接由高層一直延伸到負(fù)一甚至負(fù)二層，使步入首層的顧客可以方便地看到地下樓層的商鋪，吸引其向下行走。
這表面上看起來(lái)似乎沒(méi)什么不好，卻實(shí)際卻可能會(huì)對(duì)購(gòu)物中心造成風(fēng)險(xiǎn)。因此，筆者認(rèn)為不能千篇一律照搬，而應(yīng)謹(jǐn)慎為之。由于首層往往代表購(gòu)物中心的形象、需重點(diǎn)營(yíng)造商業(yè)氛圍的關(guān)鍵點(diǎn)，當(dāng)首層至負(fù)一層由中庭連通后，現(xiàn)在的首層就失去了原本可以形成“小廣場(chǎng)”的面積，也就失去再借助此“小廣場(chǎng)”營(yíng)造商業(yè)氛圍的機(jī)會(huì)。
當(dāng)進(jìn)入商場(chǎng)首層的顧客到達(dá)此中庭位置時(shí)，看到的是或上或下的“空”的空間，易產(chǎn)生人氣不足的冷清感覺(jué)，會(huì)對(duì)他們形成負(fù)面的行動(dòng)激勵(lì)，從而影響到購(gòu)物中心的垂直立體交通人流組織，進(jìn)而影響購(gòu)物中心的整體運(yùn)營(yíng)效果。
彎而無(wú)益的通道
現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的大型商業(yè)綜合體的內(nèi)部動(dòng)線，都幾乎越來(lái)越多的規(guī)劃弧形，甚至略有彎曲的動(dòng)線。
誠(chéng)然，與筆直通道相比，通常彎曲的通道在以下兩個(gè)方面更具優(yōu)勢(shì)：首先，等距離間曲線的總長(zhǎng)度比直線更長(zhǎng)。因此對(duì)其中的每個(gè)品牌店鋪而言，曲線通道就能提供更大的臨通道展示面。
其次，直線曲線通道給人創(chuàng)造的視覺(jué)感受較為乏味，所看到的內(nèi)容主要是空曠的通道本身及遠(yuǎn)處的端頭，而曲線通道可以借助弧度將更多店鋪引入到視覺(jué)范圍，創(chuàng)造豐富的視野及趣味的行走體驗(yàn)。
雖然曲線通道能夠帶來(lái)諸多好處，但并非在任何情況下都通用，曲線的動(dòng)線一般更適合于有較長(zhǎng)通道動(dòng)線的項(xiàng)目。
如果有的購(gòu)物中心本身動(dòng)線偏短人為地去規(guī)劃設(shè)計(jì)或追求所謂的“曲線動(dòng)線”效果，往往會(huì)出現(xiàn)要么因弧度過(guò)小而無(wú)效果，如果又為此增大弧度，從而造成凹凸不規(guī)則的低可用性商鋪，對(duì)后期開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)可謂得不償失。更多設(shè)計(jì)知識(shí)請(qǐng)關(guān)注微信“派沃設(shè)計(jì)”
