6月23日起，由于凱德商用產業有限公司將被Sound Investment Holdings完成收購后從港交所退市，因此凱德商用被剔出恒生環球綜合指數及恒生外國公司綜合指數成分股。從新加坡和香港相繼退市后，上市還不足6年的凱德商用將重回母公司凱德集團的懷抱。

“從商業地產在新加坡和香港的發展來說，目前商鋪價值正處于高峰期，價錢有吸引力；而未來兩地經濟因素受外圍影響可能存在不穩定性，可能影響租金回報。凱德現在退市，既可以換取資金在新興地區發展，又能在物業價值較高時出售，是有其戰略意圖的。”英國萊坊房地產經紀公司(Knight Frank LLP)董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅對時代周報記者表示。

數據顯示，凱德商用發展放緩也是不爭的事實，據凱德商用一季報顯示：今年一季度，該公司實現收入1.25億新元，同比增長4.8%，除稅及少數股東權益后利潤7528.8萬新元，同比增長2.8%。其中凱德商用在中國地區除稅及少數股東權益后利潤為2585.9萬新元，同比出現下降7.6%。這些數字延續了去年的不景氣，財報顯示，2013年度凱德商用實現收入3.8億新加坡元（約合18.3億元人民幣），同比上漲5.3%，同2012年46.7%的同比增速相比，凱德商用2013年的收入增速似乎有些“乏力”。

凱德集團現在退市，到底是因為看空商業地產未來的走勢，打算調整業務框架等，走輕資產路線，還是為了重新整合資源，避免凱德商用與凱德置地在具體業務層面的重疊和競爭，對于凱德商用退市對中國的業務有何影響、是否會繼續實現在大陸擁有100家購物中心的目標等問題，凱德商用給時代周報的回復卻避重就輕地稱：我們將繼續憑借國際化的廣泛零售商網絡和豐富的運營管理經驗來做購物中心，服務周邊消費者。

退市重新整合資源

4月14日，凱德集團宣布，計劃斥資30.6億新加坡元(折合約24.4億美元)，將旗下購物中心子公司凱德商用產業有限公司從新加坡交易所除牌。次日早間，凱德商用正式發布公告指出，母公司的全資附屬公司SoundInvestment HoldingsPte.Ltd.作為要約人，已提出以每股2.22新元自愿有條件現金收購凱德商用股本中除母公司擁有、控制的余下全部普通股。

隨即，凱德商用調低了每股要約價至2.2025新元，但這個價格引起股東的爭議，5月16日凱德商用就2013財年末期股息作出要約價調整，凱德商用私有化每股要約作價由2.2新元提高至2.35新元，最終要約價較經調整的每股資產凈值1.853新元溢價26.8%。

資料顯示，凱德商用于2009年11月份在新加坡交易所上市，并于2010年以介紹形式在香港聯交所主板作第二上市。凱德商用管理層曾指出，在港上市只為增加知名度，以方便在中國內地展開工作，沒有在香港集資的需要。在過去幾年，凱德商用在港的股票流通量極低。

凱德商用旗下還包括三家附屬公司，即凱德商用新加坡信托及凱德商用中國信托(其單位于新加坡證券交易所有限公司主板上市)及凱德商用馬來西亞信托(其單位于馬來西亞證券交易所主板上市)。

而凱德商用突然宣布退市，則讓人頗感意外，但又在情理之中。

意外在于，上市以來凱德商用的成績單一直不錯，每年都以較快的速度擴張，營收、利潤、資產負債情況都表現優異，截至目前，凱德商用在新加坡、中國、馬來西亞、日本和印度的53個城市中擁有105家購物中心，并持有它們的權益，其中85家運營中，20家正在開發中。

但退市似乎又有跡可循，凱德集團在中國市場的戰略調整在2013年1月就已經初露端倪，彼時公司名稱由嘉德置地正式更改為凱德集團；在2013年年報致股東函件中，凱德商用簡短指出：鑒于全球經濟復蘇態勢良好，凱德商用對2014年的展望持謹慎樂觀的看法。

但是在2012年年報中，凱德商用對股東表示：“盡管歐洲主權債務危機尚未平復，美國財政懸崖陷入僵局以及中國經濟發展放緩，凱德商用仍取得強勁的財務業績。我們對環球經濟增長保持樂觀態度。”之后凱德商用還預測了新加坡、中國、馬來西亞經濟增長數據。

中投顧問房地產行業研究員殷旭飛告訴時代周報記者：凱德商用新加坡退市主要是為了重新整合資源，避免凱德商用與凱德置地在具體業務層面的重疊和競爭，避免集團資源的內耗，從而提高凱德集團在房地產綜合體開發方面的競爭優勢。

調整業務適應環境變化

作為亞洲最大的購物中心開發商，近年來凱德商用在中國面臨越來越嚴峻的競爭和挑戰。上市初，凱德商用立下“未來3-5年要在內地擁有100家購物中心”的豪邁誓言，截至目前，凱德在中國擁有62家購物中心，年報顯示，2014年凱德商用計劃開設4家新購物中心，其中兩家位于中國的成都和廣州，另外兩家位于印度。

據接近凱德商業的人士告訴時代周報記者：幾年前凱德內部就不提這個說法了，也只有媒體拿出來說說。

凱德商用在中國曾有一段迅速擴張期，2004年底，凱德商用與深圳國際信托（以下簡稱“深國投”）簽署合作協議，雙方在中國聯合收購大型購物中心，這標志著凱德商用正式進入中國市場。

高通智庫的研究報告顯示，自從2004年12月起，凱德商用與深國投商置共同投資了33個以沃爾瑪為主力店的購物中心。2009年資產置換后，凱德商用共獲得22個項目的全部股權，深國投商置獲得4個項目及深國投廣場的全部所有者權益及管理權。

2005年初，凱德商用又攜手北京華聯集團投資控股有限公司進軍北方市場。當年1月，凱德商用便斥資約17.5億元收購了北京華聯旗下的安貞華聯商廈和望京華聯商廈。2006年10月，又斥資3億元將北京華聯鄭州店收入囊中。

雖然凱德商用收購的項目租金均有增長，但是受制于購物中心自身設計、布局和主力店長期租約的局限，部分項目租金增長卻很低。

隨著凱德商用在中國市場的深耕，其也逐漸由依靠合作伙伴聯合收購項目，變為單獨收購或拿地。但是2011年12月，國家發改委和商務部發布的《外商投資產業指導目錄》中，明確將房地產業列為限制外商投資行業。

凱德商用2013年報顯示，凱德商用持有的購物中心中，只有3家是凱德商用直接持有的，合資公司持有的為10家，通過基金持有的為39家。

在凱德商用中國發展購物中心降速的同時，國內的購物中心數量卻在激增。據世邦魏理仕地產咨詢服務公司最新發布的信息，去年全世界建造商場最多的10個城市中，中國占了9個。此外，中國在建商場面積占全世界在建商場面積的一半多。

英國萊坊房地產經紀公司的數據顯示，在中國全國范圍內，正在建設的多功能綜合地產項目有800多個，總面積達3億平方米。這相當于1000多個美國最大購物中心—“美國商城”的規模。

根據德勤與中國連鎖經營協會的報告，截至2011年底，中國已開業購物中心總量為2812家，但到2015年，這一數字預計將達到4000家。

在這場商業地產投資盛宴中，外資發展商、房地產開發商和零售企業共同爭搶著規模有限的市場蛋糕。一方面，菲律賓SM集團投資在建的“天津SM城市廣場”，建筑面積達到53萬平方米，號稱亞洲單體純商業面積最大的購物中心，這家菲律賓發展商的設想是在2015年前，每年在中國新開一家購物中心；另一方面，萬達、萬科、綠地、中糧、華潤等地產商都進軍商業地產領域，而宜家、新華都、華潤萬家、TESCO、沃爾瑪、茅臺、金威啤酒、天樂制藥等企業也紛紛建購物中心，進軍商業地產。

而在開發商們大建購物中心的同時，零售商們卻正在擱置其擴張計劃，去年65%的奢侈品零售商在中國開設新店的數量少于預期。

高緯環球研究部數據顯示，從購物中心空置率來看，一線城市購物中心平均空置率接近10%，二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市由于部分項目招商未達到市場預期，購物中心空置率高達15%-20%。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌此前接受時代周報記者專訪時也反復強調，要警惕商業地產過度泡沫化和同質化。

殷旭飛表示：凱德集團現在退市并打算調整業務框架等，走輕資產路線，輸出商業地產運營管理等，說明商業地產行情發生了變化，愈來愈多的地產商進入商業地產，加劇了行業競爭，凱德商業積極調整業務以適應環境的變化。

不過紀言迅對時代周報記者表示：中國市場是復雜的，不能單從落成量來衡量。主要是看一個購物中心的定位和規劃。中國人均收入仍在增加，二三線城市的商業發展仍有很大空間，一線城市消費者也有更高的要求。如果不能動察這些新發展的話，就會有供求上的風險。

不過，面對愈發激烈的競爭和電商的沖擊，凱德商用表示：“購物中心不只是購物，還包含餐飲、休閑和娛樂，因為它們是生活中必不可少的一部分，不能由網購所取代。這部分需求也日益受到重視，我們正在增加這些業態的占比，目前占我們商場超過30％的凈出租面積。”“我們會根據不同城市和地區的消費者需求，安排不同的業態配比。”凱德商用表示。

或借助REITs退出

盡管凱德商用業績靚麗，但在股市卻表現平平。

資料顯示：凱德商業單在中國已擁有62個購物中心，面積達645萬平方米，物業價值約774億元人民幣，而其在亞洲擁有105家購物中心。但是凱德商用在香港的市值只有約421億元。

同樣處境的還有新世界。3月14日，新世界中國與母公司新世界發展聯合公布，新世界發展建議將新世界中國私有化，代價為每股6.8港元，并擬撤銷新世界中國上市地位。

對于退市的原因，新世界發展在公告中稱，系資本市場估值過低，再融資能力有限。1999年上市的新世界中國，在長達15年的時間中，股價在2007年達到9港元多的峰值，此后開始下跌徘徊，3月14日宣布退市時的股價是5.14港元。凱德商用的股價自2009年上市之后，也始終徘徊在4新元以下。

事實上，最近幾年，越來越多業績靚麗的企業選擇退市，2006年8月，大眾食品因無法融得預期資金，從香港聯交所退市；2007年7月，首創中國企業海外借殼上市模式的華晨汽車從紐交所退市；2007年9月，TOM在線正式從香港創業板退市；2012年6月，阿里巴巴網絡有限公司從香港聯交所正式退市；2013年6月，飛鶴從美國紐交所退市。

“市盈率太低，融資成本過高”成為這些企業共同面對的問題。

在殷旭飛看來，凱德商用退市為其將來業務重組、管理改革提供更多的空間，可以提高集團財務方面的靈活性，實現集團間的協同效應等。現在的退市也并不妨礙凱德未來重新打造新的融資平臺。

但是殷旭飛也指出：對于國內大多數房企而言，上市依然是重要融資渠道之一，也有利于擴大品牌知名度，而退市則會對企業造成不少負面影響，即使企業主動轉型，也依然對資金十分渴求，不會輕易退市。隨著房地產行業發展階段的變化，未來會有更多房企向其他領域轉型發展或者被迫退出。

在睿意德高級助理董事陳曦看來，凱德商用走的是資本道路，可以定義為投資機構或者基金。這樣的定位決定了凱德商用進入之前就要想好退出機制。凱德商用已經完成使命，有可能會把持有的購物中心全部借助REITs退出。