萬達商管之項目經(jīng)營管理，包括項目經(jīng)營分析(現(xiàn)金流分析)、項目經(jīng)營決策文件、項目經(jīng)營管理責任書、項目獎金考核、項目年度考核、獎金分配方案6大方面，其中細化內(nèi)容包括每一事項的時間要求、責任部門、上報內(nèi)容、流程要求與執(zhí)行提示等。

　　1、經(jīng)營分析（現(xiàn)金流分析）

　　1.1時間要求：

　　新項目：項目摘牌后30天內(nèi)

　　老項目：每季度首月10日前進行修訂，每半年會審一次

　　1.2責任部門：

　　股份公司計劃部牽頭組織、營銷部、財務部、成本控制部配合;

　　項目公司財務部負責部門、其他部門配合。

　　1.3上報內(nèi)容：項目現(xiàn)金流分析表、開發(fā)計劃表(包括關鍵節(jié)點、面積指標、成本收益)、銷售計劃及回款分解表、工程成本明細表。

　　1.4流程要求：計劃部(發(fā)出指令)——項目公司(編制計劃表—根據(jù)計劃表形成銷售計劃表、工程成本明細表、現(xiàn)金流表)——項目公司財務部匯總——計劃部——計劃部組織營銷部、財務部、成本控制部聯(lián)合會審——反饋意見并項目公司對口部門修改——修改并匯總至項目公司財務部——最終定稿——OA上報股份公司——計劃部組織財務部、營銷部、成本控制部匯總——形成<各項目開盤前及經(jīng)營期內(nèi)資金平衡分析表》——匯報

　　2、項目經(jīng)營決策文件

　　2.1項目經(jīng)營期

　　2.1.1時間要求：簽訂決策文件20天前

　　2.1.2審核部門：項目簪理中心計劃部

　　2.1.3上報內(nèi)容：項目總體經(jīng)營期(用于財務稅費測算)和項目分期經(jīng)營期(用于項目獎金測算)

　　項目總體經(jīng)營期：

　　計劃開始時間：原則上為開工前6個月，如摘牌或股權轉(zhuǎn)讓完成至開工的時間不到半年，則以摘牌或股權轉(zhuǎn)讓完成時間為準，如摘牌或股權轉(zhuǎn)讓完成至開工的時間超過6個月，則以開工前6個月為經(jīng)營期開始時間。

　　計劃結束時間：本期最后一個單體竣工驗收后六個月之內(nèi)。(如項目公司經(jīng)研究銷售或結算等事宜可能影響計劃結束時點，經(jīng)計劃部核準并請示股份公司領導后，則結束時點可進行調(diào)整)。

　　2.1.4流程要求：項目公司財務部牽頭編制——項目公司領導班子會簽——計劃部審核——項目管理中心總經(jīng)理——主管項目副總裁——計劃部轉(zhuǎn)發(fā)財務部

　　2.2項目基本獎金測算

　　2.2.1時間要求：簽訂決策文件前10天

　　2.2.2前置條件：

　　①項目經(jīng)營期已確認;

　　②項目目標成本已確認并已形成投資計劃表;

　　③項目公司成本控制部按經(jīng)營性物業(yè)和銷售性物業(yè)(分期)分拆投資計劃表(項目最終結算時分攤原則應與分拆計劃表的分攤依據(jù)一致);

　　④責任部門：項目管理中心計劃部。

　　2.2.4流程要求：目標成本確認并形成投資計劃表(成本控制部)——項目公司成本部分拆投資計劃表——股份公司成本控制部確認——計劃部編制基本獎金方案—— 轉(zhuǎn)股份公司成本控制部

　　2.3經(jīng)營決策文件

　　2.3.1時間要求：項目首期開盤前1個月

　　2.3.2前置條件：項目經(jīng)營期確認、項目面積指標確認、項目目標成本確認、項目銷售收入確認、項目基本獎金方案

　　2.3.3責任部門：股份公司成本控制部

　　2.3.5執(zhí)行提示：

　　①由項目管理中心計劃部負責確認本期經(jīng)營期及相關內(nèi)容并抄送股份公司財務部、成本控制部，便于復核費用與稅金及起草決策文件;

　　②項目管理中心營銷部負責把批準的銷售價格抄送股份公司財務部和成本控制部，成本控制部負責將復核完成的目標成本抄送股份公司財務部;

　　③股份公司財務部負責將復核完畢的費用及稅金抄送股份公司成本控制部;

　　④項目公司分別與規(guī)劃院、營銷部、成本控制部和財務部溝通確認經(jīng)濟技術指標、銷售價格、目標成本、費用及稅金后，將所有經(jīng)營決策文件的相關附件及風險提示上報股份公司成本控制部;

　　⑤在“項目經(jīng)營決策文件”批準后2個工作日內(nèi)，股份公司成本控制部需將相關資料抄送計劃部并進行交底，計劃部將依據(jù)批準的決策文件負責審核項目經(jīng)營管理責任書。

　　2.3.5流程要求：項目公司總經(jīng)理——股份公司成本控制部組織規(guī)劃院、計劃部、營銷部、財務部、審計部會審一項目管理中心總經(jīng)理——分管項目、財務、成本副總裁——總裁——董事長

　　3、項目經(jīng)營管理責任書

　　3.1時間要求：項目決策文件簽訂后1個月內(nèi)

　　3.2前置條件：項目經(jīng)營決策丈件已簽訂

　　3.3審核部門：項目管理中心計劃部

　　3.4編制要求：

　　①必須依據(jù)決策文件已簽訂內(nèi)容，填列至責任書中相關內(nèi)容;

　　②要求必須按經(jīng)營性物業(yè)、銷售性物業(yè)分別填列(如有回遷樓項目，也需將回遷樓項目單獨填列)，經(jīng)營性物業(yè)或銷售性物業(yè)如存在多個分期且經(jīng)營期不同，則應分開填列;

　　③流程要求：項目公司編制并上報一計劃部審核一主管項目副總裁簽署一計劃部、財務部、審計部、成本控制部、投資部和項目公司備案。

　　4、項目獎金考核

　　4.1前置條件：工程結算復核報告、稅費復核報告、《經(jīng)營期暨銷售收入經(jīng)營決算文件》和《經(jīng)濟技術指標經(jīng)營決算文件》、各部門評價及打分

　　4.2流程及時間要求：詳見“項目經(jīng)營目標管理制度”

　　5、項目年度考核

　　5.1時間要求：年底前

　　5.2前置條件：年度銷售統(tǒng)計已確認、年度計劃完成情況統(tǒng)計已確認、年度安全質(zhì)量考核已完成、成本動態(tài)已確認

　　5.3責任部門：項目管理中心計劃部

　　5.4考核流程：計劃部擬定(依據(jù)已簽訂經(jīng)營目標管理責任書，結合各部門考核打分)——營銷部、成本控制部、質(zhì)量監(jiān)管部、財務部、規(guī)劃院、設計部、投資部、辦公室——安全監(jiān)督部、審計部——項目管理中心總經(jīng)理——人力資源部——分管項目、成本、財務、人力資源副總裁——總裁——董事長

　　6、獎金分配方案

　　6.1時間要求：項目獎金或年終獎金發(fā)放方案批復后

　　6.2審核部門：股份公司領導、項目管理中心、財務部，計劃部、人力資源部等

　　6.3內(nèi)容要求：

　　①依據(jù)股份公司批準的項目獎金方案或年終獎金發(fā)放方案進行編制;

　　②具體獎金分配原則：總經(jīng)理20%，其他高管級(含)以上人員30%-40%，其他員工40%-50%，最終以股份公司批復確認為準;

　　③獎金分配方案應考慮出勤時間、職務系數(shù)和綜合評定系數(shù)等因素。

　　6.4流程要求：項目公司編制——財務部審核——計劃部審核——項目管理中心總經(jīng)理——財務部總經(jīng)理——人力資源部總經(jīng)理——分管項目、財務、人力資源副總
　　（來源：商業(yè)地產(chǎn)學院）