綜合體的物業類型復雜，一般包括五星級酒店、購物中心、寫字樓、公寓。
綜合體物業包含大量智能化設備，例如，樓宇自動化系統，智能化中央空調系統，技術含量高，需要較高的專業水平維護。
鑒于綜合體物業類型管理要求高，物業設施含量高，日常運營管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識的綜合體物業管理體系。
一、綜合體物業管理特點
1. 綜合體物業管理的任務
由于城市綜合體通常是收益性物業，因此，城市綜合體物業管理的任務并不僅僅是傳統物業管理所包含的“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理”，而且更重要的任務是實現物業中長期凈收益最大化，并保持和提高物業的市場價值以及未來發展潛力。
綜合體物業管理在衛生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統一管理并負責工程維護費用單獨核算。
根據物業管理規定，需要考慮根據物業不同性質收費不同，其中五星級酒店和購物中心的收費要略高一些。
2.商業綜合體物業基本的管理職能為：
——辦公室(含前臺、財務、采購、倉庫);
——客服中心(客戶服務、投訴處理、維修報修、商務服務、房屋租賃等);
——工程管理(供水、供電、供氣、空調、電梯、消防、通訊等設備的運行、維護、維修、管理;公共部位裝潢維修維護等);
——公共秩序管理(含中控室、安護、重大活動配合、停車場管理等);
——環境衛生管理(含消殺、綠化和團膳)。
基本機構配置為辦公室、物業部、管理部。可以根據具體情況進行調整。
3. 物業管理收費特點
由于綜合體物業管理復雜要求高,收費要高于普通物業。
二、綜合體物業管理公司的組織架構和團隊建設
工程部：電梯維護工程師、網絡設備維護工程師、空調工程師、電器技工(負責強電、消防設備維護等)。
由于綜合體物業設施多，物業管理人員素質要求高，需要注重知識共享和培訓。
為了管理商業設施的便利性，一般購物中心物業管理處由商業管理公司垂直管理。
三、綜合體前期物業管理服務介入方案
綜合體前期物業管理服務包括在項目規劃、建設與驗收交付階段的前期介入，開盤區的物業管理服務，物業的接管驗收、入伙與裝修管理策劃及房屋質量遺留問題的處理流程等。根據項目開發各階段的工作重點的不同，物業管理公司將委派相對應的人員參與前期物業管理服務工作，充分發揮開發商自有物業的資源優勢，確保產品更具人性化優勢與恒久的品質。
項目規劃設計階段
(一)參與人員
前期介入小組：物業管理公司業務副總經理、項目經理、工程主管、財務部經理可以聘請專家參與，增加專業力量。
(二)主要工作內容
1.從物業管理角度對項目的整體布局提出建議，如在綜合體項目中，前期介入小組對物業管理用房的位置、臨時停車場的設置等提出建議。
2.參與項目的規劃，如在本項目中，前期介入小組對綜合體出入口設計、人車分流、地下車庫預留各單元入口、小區景觀區道路設置殘疾人通道等的建議。
成都萬象城市綜合體購物中心下沉廣場和主要入口
3.全程參與公共設施設備的配套設計、方案制定與設備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護經濟性等方面對公共設施設備的配套提出建議，參與設備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設備供應商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業主及開發商的利益均得到有效的保護。
4.參與廣場綠化與空中花園景觀系統設計的論證，前期介入小組重點從后期維護的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統的布局、保養期的維護保養標準等方面提出建議。
5.參與物業管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關法律法規對物業管理用房的面積提出要求。
6.參與寫字樓和公寓戶型討論會，前期介入小組將管理公司已托管小區中業主對戶型設計的意見、裝修中的常見改動等情況反饋給開發商，以便開發商選擇最優化的戶型設計方案。
7.參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關建議。
8.物業管理市場調查及目標客戶群分析，物業管理作為房地產開發的后續服務，必須切實掌握目標客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務措施。
施工圖設計階段
(一)參與人員
前期介入小組，以管理公司總經理、管理處經理為主。
(二)在管理的角度主要關注以下內容，根據實際情況提出合理化建議
1.土建
1)對屋面、有防水要求的衛生間(廚房)等防水材料的選擇;
2)門、窗的材質;
3)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸;
4)地區氣候差異對房屋質量的特殊要求;
5)空調外掛機預留位的尺寸、冷凝水的統一收集;
6)煙道、排氣道的位置,餐飲業態建議集中區域布置;
7)廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。
2.配套
1)室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性，及給業主造成的影響;
2)各種設備產生的噪音對業主的影響;
3)各種設備總控制開關是否設在公共區域內;
4)各種設備設施的能源消耗;
5)室外管線、管道井布局的合理性，及給業主造成的影響;
6)智能化設施的可靠性、適用性與經濟性。
施工階段
(一)參與人員
前期介入小組，由管理處經理牽頭，適時安排工程維修人員參與。
(二)主要關注以下內容，對影響后期管理的項目提出合理化建議
1.地產公司招標工作介入
1)供方門、窗質量及售后服務評價;
2)公共設施設備質量標準及后期維修保養成本條款的制定。
2.施工介入
1)房屋質量控制;
2)隱蔽工程檢查驗收記錄;
3)設計變更記錄的收集;
4)設施、設備的安裝調試及操作培訓;
5)成品保護;
6)綜合體和小區體育設施、兒童游樂設施質量;
三、綜合體購物中心部分物業管理方案
購物中心是城市綜合體最重要的部分之一，其技術系統和服務功能也是綜合體各個部分中最為復雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環境營造、交通、導購等各種服務設施的運行和管理上必須采取有效措施，例如，邀請專門導示系統公司設置好導示標志和臨時標志;另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運輸、裝卸等服務設施運行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。
購物中心物業管理任務一般包括
1. 購物中心的前期介入
2.購物中心的裝修管理
3.保安和錄像監控系統 確保對購物顧客的無打擾服務
4.購物中心的清潔
5. 機電設施維護
6. 電腦系統結算整個購物中心物業管理相關費用
對于購物中心在前期介入方面，要重點開展中央空調系統的節能以及
綜合體物業管理成本預算
四、購物中心的裝修管理
1. 購物中心裝修管理的流程與重點----以深圳華潤萬象城為例
安全第一,防火是裝修管理的重點。方便商戶裝修,將商戶裝修手冊等及時發放到商戶手中。
2、購物中心內主力百貨商場“二次裝修”的要求和標準概述
百貨商場的裝修按內容和階段不同可分為“一次裝修”和“二次裝修”。“一次裝修”是指為其經營的各種業態提供基本的物業基礎設施、基礎條件、硬件環境。包括為滿足業態經營的需要對基建工程的必要修整和裝修，包括天棚、地面、柱體、墻面、樓梯、通道等;為經營需要提供的必要基礎設施，包括水、電、空調、消防、安防、廣播、通訊設備、網絡工程、照明、電梯等;為滿足商場營銷需要而進行的設施、促銷設施等。
“二次裝修”是指以“一次裝修”為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修。主要包括貨架、柜臺、壁柜、形象、陳列、燈光、色彩等。“二次裝修”主要是由各品牌商家自己進行，因此制定好“二次裝修”的要求和標準，對于實現商場整體裝修的統一協調，達到二次裝修的目的和效果具有重要意義。
“二次裝修”的目的是為了更好的展示品牌和商品形象，形成良好的賣場氛圍，體現商場的經營定位、經營特色、企業文化。所以商場的“二次裝修”一要符合商場的經營定位要求，二要符合商場的企業文化要求，三要符合商場的整體形象要求，四要充分展示品牌形象和商品形象。
成都萬象城購物中心
組織好商場的“二次裝修”工作要遵循以下原則：
一、彰顯個性與整體協調統一的原則。“二次裝修”既要體現商家品牌、商品的特性與獨特的形象，又要與商場的整體定位、樓層、賣區的定位協調一致。
二、統一安排，獨立執行的原則。“二次裝修”要依商場的統一開業、調整計劃統一安排，同時每個品牌又要獨立設計、制作完成各自的裝修。
三、效率與質量統一的原則。“二次裝修”既要保證時間和工期的要求，又要保證裝修質量，做到不忽視每一個細節，不浪費點滴時間。
四、安全第一，規范施工的原則。“二次裝修”施工過程中各品牌商家的裝修要按要求規范施工，把安全放在首位，嚴格執行消防、用電、安全制度按操作流程規范施工。
五、打造精品與厲行節約的原則。各品牌在“二次裝修”中要注重設計精心制作，打造品牌形象，同時又要杜絕在材料使用和制作工程上的浪費現象。
“二次裝修”工作要遵循和符合以下具體要求：
一、商場形象管理的要求。各品牌專柜是置身于商場整體之中的一員，因此各品牌專柜的裝修風格、色彩、陳列等要符合商場的整體形象定位要求，其形象色彩其要與所在樓層、賣區及周邊相鄰品牌柜組協調一致。
二、商場裝修工作計劃和進度要求。各品牌、柜組“二次裝修”要按照商場的“裝修”整體工作計劃和進度按時完成裝修任務，以保證開業或調整計劃的如期完成。
三、要遵循商場“二次裝修”的施工管理要求。商場的“二次裝修”同時有許多品牌柜組進行施工和安裝，所以保持和維護良好的秩序、保證施工安全、財產和人生安全十分重要，因此各品牌柜組必須按照商場的“二次裝修”施工管理要求組織施工。
四、遵守和執行商場的“二次裝修管理”工作流程。為完成好“二次裝修”工作商場制定了完善的商裝工作流程包括裝修方案審核、形象設計審核、圖紙審核、材料審核、施工隊伍審核以及施工管理、驗收等工作流程，各品牌柜組要按照商場的“二次裝修”工作流程與商場相關部門配合接受相關的管理和指導。
五、遵守和執行相關的安全、消防等標準和技術規范，保證施工和制作質量。各品牌柜組的“二次裝修”還要遵照執行有關部門關于安全、消防、等管理規定和技術要求、材料、工藝要求等，使得裝修結束后能夠通過驗收安全使用。
百貨商場“二次裝修”的標準，因商場的經營定位，具體的市場環境和物業條件會有所差別。各商場應根據商場的經營定位、市場環境、企業文化、物業特點制定好“二次裝修”的標準，用以規范和指導各品牌柜組的“二次裝修”。
“二次裝修”的標準大體分為以下幾部分內容：
一、色彩使用標準。根據企業VI的要求以及商場的經營定位、業態形式、商品賣區特點等制定“二次裝修”的色彩使用標準和規范。在標準中明確列出應當使用的色彩和禁止使用色彩。
二、品牌形象設計和展示柜、貨架設計制作標準。明確規定出品牌形象墻的高度、貨架、展示柜、試衣間的高度、規格尺寸要求和制作標準。
三、柜位設計、動線規劃標準。標列出柜位的朝向，貨架的擺放和朝向，及通道、動線和顧客的基本流向。
四、商品陳列標準。指出商品陳列的要求、原則和陳列方式。
五、裝修材料使用標準。根據商場的經營定位和當地的裝修材料市場情況，規定應當使用的裝修材料和禁止使用的裝修材料。
六、電力和燈光照明標準。限定可以使用的電力容量、應達到的燈光效果、可以使用和禁止使用的照明燈具。
七、消防和安保標準，列明在商裝設計和施工中應執行的消防和安保標準。
做好“二次裝修”工作，要注意解決好以下問題：
1、做好“二次裝修”的計劃和組織工作。
2、設計和做好“二次裝修”的工作流程。
3、為品牌和柜組提供準確的柜位圖紙、詳盡的賣場規劃、企業文化、經營定位信息和明確的裝修指導建議。
4、做好品牌裝修方案、形象、圖紙的審核指導工作。
5、及時的與品牌商家溝通，互通想法。
6、做好施工中的跟蹤工作，發現問題及時解決。
7、加強管理和服務，做好品牌上的參謀。
“二次裝修”工作是商場開業籌備和調整時的重要工作之一，因此必須明確“二次裝修”的要求，制定好“二次裝修”的標準和工作流程，做好管理和服務，把“二次裝修”工作做好。
二次裝修中商戶應該向購物中心物業管理公司提交的資料:
1、租戶提交的施工圖紙應至少包括下列內容：
1) 效果圖
2) 平面布置圖
3) 天花布置圖
4) 立面圖、剖面圖(包括店面、櫥窗、燈箱和招牌)
5) 地面鋪裝圖
6) 空調施工圖(包括設計說明、水管圖、風管圖)
7) 電氣圖(包括結線系統圖、照明線路圖、插座線路圖)
8) 弱電系統施工圖(含網絡、電話、CCTV、音響等)
9) 給、排水(污)施工圖(租區內如有衛生間、茶水間、洗手盆等設計)
10) 套有專業消防公司設計圖框的消防系統施工圖(包括消防噴淋布置圖、消防報警布置圖
消防排煙布置圖)
2、餐飲類租戶另須增加以下圖紙
1) 廚房排油煙施工圖
2) 給、排水(污)施工圖
3) 燃氣管道及報警裝置布置圖(政府指定專業施工單位出具)
北京朝陽大悅城餐飲商戶
3.名品購物中心與百貨裝飾設計管理規定
1.1 品牌商指定的裝飾設計公司應提供經國家主管部委認可的有效資質證書及營業執照、裝飾業績等。
1.2 通過商場審核的公司應在規定時間內提供A4 及以上幅面的裝飾現場平面圖、立面圖、 效 果圖、施工圖、天花燈位圖、電氣圖，圖紙應詳盡標注材質品牌型號、尺寸，電氣圖應詳細標注單燈功率、分項功率、總功率。圖紙通過審批后，辦理施工手續。
1.3 出圖周期應嚴格遵守我方規定的時間進行設計。
1.4 柜體高度未作特殊要求的應遵守以下原則：
a. 服裝類、鞋類低柜高度 1350mm以下。
b. 珠寶、飾品、化妝品類低柜高度 950mm，炮臺展柜高 1350mm以下。
1.5 高柜長度嚴格按照“T”字墻的限位制作。
1.6 模特地臺高 150mm,深 800mm櫥窗玻璃高度應到頂，鑲嵌不銹鋼、烤漆木飾面、烤漆鋁合金邊框， 2F以上商鋪不能制作模特底臺及櫥窗玻璃。
1.7 柜體面層應選用烤漆或高檔防火板(機器無縫折邊)、嚴禁選用波音軟片及大芯板外刮膩子面層。
1.8 柜體必須加裝易擦洗踢腳板。
1.9 消防栓請按國家最新消防要求采用不燃材質進行裝飾處理。容易燃燒的材料和電焊作業區必須分隔3米以上。
1.10 1F商鋪化妝品區吊楣尺寸為 250mm厚 400mm高，2F3F門楣尺寸詳見商場規劃圖。商鋪入口不小于 2米，2F、3F門楣統一為嵌入式門楣。門楣材質請選用烤漆玻璃、金屬、石材等不易變形、開裂材質。
1.11 地面鋪裝材料必須與通道地面保持一平，與通道地面銜接處用 5mm寬不銹鋼條收口。
1.12 地面找平層不得直接使用水泥砂漿，應使用水泥壓力板或塑料基膜進行間隔，再進行地面鋪設。
1.13 試衣間設計嚴格按照商場要求進行設計，通頂設計請考慮空調消防問題。
1.14 裝飾材料應使用符合消防要求的綠色環保產品;玻璃均應為夾膠、鋼化等安全玻璃。
1.15 圍擋應嚴格按照商場要求進行制作，圍擋畫面請設計精美、簡單，以品牌LOGO底紋為準。
1.16 天花石膏板請選用12mm國優防水石膏板。
五、 城市綜合體物業管理必須十分重視服務功能的開發和運用
1.首先，管理者必須充分有效地開發和運用城市綜合體各個部分的服務功能。城市綜合體各個部分都有自身服務功能的體現方式。例如，對于商務辦公樓，必須注重打造商務平臺。在提供基礎物業管理服務的前提下，必須充分挖掘客戶的商務需求，提供全面的商務服務。與此同時，根據商務辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導示系統等環境元素的營造上形成品位，創造良好的商務空間和商務環境。
購物中心是城市綜合體最重要的部分，其技術系統和服務功能也是綜合體各個部分中最為復雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環境營造、交通、導購等各種服務設施的運行和管理上必須采取有效措施;另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運輸、裝卸等服務設施運行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。物業管理公司配合商業經營公司組織的大型客戶營銷活動，配合維持秩序，保障顧客安全。
與專業電子商務公司可以建立合作關系，對于網絡營銷客戶，可以協助小區居民收貨和收費管理。
2 其次，整個綜合體各個部分服務功能的相互關系必須達到高度和諧和共生的狀態。城市綜合體是一個完整的有機系統。在這個系統中，每個部分的服務功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩的環境，而購物中心則需要熱烈的商業氣氛，但綜合體各部分的服務功能又是相互依存的。
一般在商圈內,占地面積較少的綜合體以購物中心為主，例如，深圳萬象城綜合體就是以購物中心和商業街區為主，寫字樓為輔助。
例如，購物中心與人們的日常生活最為密切，能夠形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能，可以提供生活性、愉快性和豐富性的生活，以滿足人們的多樣化選擇，能夠充分滿足各類階層的消費需求，是綜合體中的核心部分;
在城市中央商務區,一般以寫字樓為主,寫字樓需要公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身則是城市綜合體的主要功能，操縱著大部分資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。例如，東京中城就是典型的以寫字樓為主的綜合體，購物中心面積較小。
東京中城綜合體各設施面積
· 辦公室：約330,000m2
· 住宅：約111,000m2(約530間)
· 五星級酒店：約48,000m2(約250間)
· 購物中心：約57,000m2
· 其他：23,000m2
· 地下5層、地上54層
3.現代綜合體需要運用高科技做好物業管理
綜合體的大量機電設施和智能化設備需要采取分類管理措施，對于中央空調等建議與廠家中間監控連接，及早預警發現問題和維護。
電梯設施是容易損壞的設備，人為損壞一般占據50%，需要做好電梯保養教育。
綜合體各類物業對網絡要求較高，需要做好預案，對于接觸不良等措施提早考慮。
六、 綜合體五星級酒店物業管理方案
五星級酒店的物業管理納入酒店管理的一個組成部分，具體包括清潔衛生、保安和設施維護。空調等設備維護可以統一由綜合體物業公司下屬的工程與設備部維護,電梯設備檢修等聯絡專業電梯公司負責檢修。
目前市場有大型專業化酒店物業管理公司,例如,廣州花園酒店由廣州珠江物業酒店管理有限公司管理, 經過20年的努力，珠江管理已發展成具有酒店管理、物業管理、房地產代理、物業清潔保養、管理人才培訓、工程機電維修、飲食娛樂等多元經營的公司,其組織架構如下:
五星級酒店可以設立專門的物業管理處，負責平時日常工作。
五星酒店要求中央空調和電梯設備完好率較高,因此,必須有專業空調和電梯維修工程師駐扎現場,對設備即將到期檢修,提前做好預案,保證設備的較高完好率,此外,對設備的使用壽命需要在交接中明確,正確按照中央空調的規程操作,合理使用,避免出現犧牲設備壽命,造成較大損失。一般采取如下措施:
1.業主和酒店管理委托合同中明確設備使用壽命。2.業主或者酒店管理公司和物業管理公司明確設備使用壽命,做好設備檔案移交和設備檢查工作。
洲際酒店海南皇冠假日酒店管理糾紛案例：2011年8月30日，三亞華宇發出解約通知書，終止了與洲際集團的酒店管理合同。
?由于洲際酒店管理集團在長達六年的管理過程中，竟無一年達到并遠遠低于合同中雙方約定的經營業績，甚至曾為掩蓋業績過差的事實，篡改向業主匯報的數字，雖然后被查出，但已給業主造成了不可挽回的損失。
七、寫字樓和公寓物業管理方案
寫字樓服務重點保證可靠性，供電和網絡系統可靠性納入重點工作。樓宇自動化系統管理和維護實現網絡化和知識化服務，降低物業管理成本。遠程維護服務，與機電設備供應商專家保持良好的網絡關系，及時得到遠程視頻指導。
寫字樓的出租管理是整個物業管理的重點,要根據物業的檔次和定位,選擇最適合的租戶群體,以高檔5A寫字樓為例,100米以上需要以大企業總部作為主要租賃對象,一般整個樓層租賃。100米一下樓層可以分散租賃,但是50米以上每層盡量安排兩家租戶。
深圳京基100綜合體的超高層寫字樓與購物中心綜合體
寫字樓出租管理需要充分考慮行業特征,4A級別寫字樓物業,如果以金融保險為主,金融類服務公司可以放在較高樓層,保險類公司盡量安排在較低樓層,原則是訪客最多的租賃單位放在較低樓層。
超高層寫字樓的消防管理是重點之一,由于超高層火災害難以救援,必須將火險消滅在萌芽狀態。
2011年2月10日13時，沈陽皇朝萬鑫國際大廈(以下簡稱“皇朝萬鑫”)B座樓下鐵皮圍欄矗立，幾名工人守在門口，禁止他人進入。路邊停了一輛寫著“消防”兩字的白色轎車，兩名消防人員拿著檢測儀器，站在大廈的大屏幕下方進行評估。
作為沈陽地標性建筑之一的皇朝萬鑫酒店，一夜之間變成了黑色的“空殼”。 著火的B座樓棟窗戶基本破碎，外墻已經面目全非，顏色黝黑，A座樓棟表面也多處呈現過火的痕跡。
2月3日零時13分左右，也就是農歷兔年剛到來十多分鐘，位于沈陽市和平區青年大街390號的這家五星級酒店，因燃放煙花爆竹引燃樓外墻表面裝飾材料發生火災，過火面積約1萬平方米。當日9時許，大火被成功撲滅，沒有造成人員傷亡。
沈陽皇朝萬鑫國際大廈坐落于沈陽最繁華的青年大街黃金地段上，A、B、C三座超高層塔樓呈“品”字形排列，底部以裙樓共享大廳連接，設有五星級酒店、5A級寫字樓和高級公寓等，A座主要為豪華五星級酒店和部分寫字樓，頂尖高度為219米，B座主要為公寓，精裝修，高度為152米。該項目總投資近30億元人民幣，2008年年底開始對外招商運營。
“樓太高，消防隊員的水槍高度不夠，水和泡沫打不上去。”另一位目擊者稱，由于現場集結的多數消防車輛大多使不上勁，盡管有上百臺消防車集聚在火場附近，但多數派不上用場，幾臺云梯車升到最高點，也只能將水打到六七十米高，而B座公寓高達152米。
這樣一來，人們只能眼睜睜看著這棟公寓被燒得只剩下框架，火勢也隨之蔓延到A座主樓。
失火后的沈陽皇朝萬鑫國際大廈。中國青年報記者 王 晨攝
超高層的監控系統需要考慮監控內部的同時,還要能夠監控外立面,消防系統要能夠對外墻起火有滅火措施。
超高層的電梯管理也是難點,容易引起客戶投訴,因此,需要培訓專業電梯工程師或者是電梯維護公司派出工程師和維修技工駐扎。
300米高度電梯分區方案
酒店式公寓服務可以參考五星酒店物業管理服務,酒店式服務引進公寓中，提供洗衣服和送餐服務.酒店式公寓盡量租賃給知識分子群體,便于管理,建立有效的管理秩序。
八、綜合體停車場管理與降低地下空間運營成本的方法
充足的停車位和方便的停車場通道是現代購物中心以及綜合體競爭力的重要組成部分。
停車場管理是物業管理的重要組成部分,管理重點是防止盜竊,嚴格按照秩序停放,采用分區停放管理模式,采用電腦軟件規范化管理。以長春國際金融中心為例,酒店和公寓停車位專用，寫字樓和購物中心建議部分停車位通用，具體為購物中心設置100個停車位，可以混合使用寫字樓200個停車位。
大型綜合體可能有多種停車方式,包括空中停車和立體停車。以青島JUSCO 為例是地面停車和空中停車結合。
大型停車場的地下2層以及更深層需要在設計中考慮自然通風，例如，下沉廣場通達到-1以及-2層，-3層需要考慮通風井，否則因為強制通風需要會增加較多運營成本。
大型綜合體的地下空間一般在城市中心具有較大商業價值，一般通過地鐵將人流導入到-1層，此外-1層可以設置適當比例的商業空間和停車場。
法國巴黎中心區——列?阿萊地區(Les Halles)在保持了歷史傳統的同時，利用地下空間的開發，成功擴大了中心區的容量，實現了現代化改造。該地區新規劃方案的特點是實行立體化再開發，把地面上單一的的貿易中心改造成多功能的公共活動廣場，在強調保留傳統建筑藝術特色的同時，開辟一個以綠地為主的步行廣場，為城市中心區增添一處宜人的開敞空間。同時，把交通、商業、文娛、體育等多種功能都安排在廣場的地下空間中，形成一個大型的地下城市綜合體。在廣場周圍，新建一些住宅、旅館、商店和一個會堂，建筑面積共8.5萬平方米。在廣場西側設一個面積約3000平方米、深13.5米的下沉式廣場，周圍環繞著玻璃走廊，把商場部分的地下空間與地面空間溝通起來，減輕地下空間的封閉感。列.阿萊地下綜合體共計4層，有4萬平方米的地下商業和2萬平方米的地下步行道，并且設有3700個停車位等各種設施。
九、大型城市綜合體的應急管理和突發事件管理---以深圳華潤中心為例
作為大型都市商業綜合體，在安全管理上的復雜性，決定了華潤中心突發事件管理的復雜性，總結歷年的管理經驗，較易發生的突發事件類型有：
消防安全事件
公共安全事件
治安事件
自然災害事件
施工作業傷害事件
華潤萬象城的人員管理：
車流量：7000 車位：2500
人流量巨大,中心集中性
高流動性
高密度性
對象復雜性
————————————————————————————————
商業管理的特點：
租戶眾多：商業店鋪300多個，辦公租戶近100 個
功能各異：商業、餐飲、娛樂
變更頻繁：進場裝修、撤場施工
戶外廣告多：廣告更換頻率高，高處施工多
倉庫緊湊：貨物進出量大，倉庫緊湊，擺放
消防責任重：消防重點租戶多
其他：
時間不間斷：24小時，365天
車流量巨大：日均流量達4600輛，年均車流量150萬次
出入口眾多：多達幾十個
管理標準高：商業中心，服務要求高
————————————————————————————————
華潤中心制定了應急工作原則，為應急工作提供了核心思想：
以人為本，減少危害
統一領導，分級管理
條塊結合，屬地為主
科學調控，依法規范
快速反應，協同應對
預防為主，平戰結合
深圳華潤中心制定了以提供服務為基礎核心，嚴格落實四步管控措施的突發事件管理原則：
源頭預防
過程監控
結果檢查
問題跟進
突發事件管理流線圖
應急值守制度：生命線
突發事件處理：流程線
應急管理體系：預防線
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有應急預案后還要組織相關演練，在緊急事件發生時候能夠有序處理。
總結
應云南物業管理學會邀請，2012年作者應邀為云南物業管理企業講授綜合體物業管理課程，在2013年作者給常州新城股份公司購物中心和綜合體講授本課程，對本文進行了部分修改。在清華大學房地產總裁班多次講授，根據內部培訓客戶需求，我們將審閱針對性物業管理方案，爾后調整和完善講義。
ybmybm- 該帖于 2015/2/26 11:47:00 被修改過
