摘要：
對于規模龐大、業態眾多的商業綜合體來說，業態布局和動線規劃非常復雜。本文先對商業業態進行了歸類分析，進而闡述了業態布局的一般性原則及四個要點：合理分區、增強互動、引導客流和順應流程。最后，本文展望了商業綜合體規劃設計的未來趨勢。
任何建筑都一樣，設計首先需要解決的是功能布局和交通組織。而對于商業綜合體而言，業態布局和動線規劃就更為重要，這是商業設計的核心，也是難點，是空間組織的提綱和線索。業態布局和動線規劃是緊密聯系在一起的，我們不能拋開業態談動線，也不能不考慮動線來布置業態。
一、商業業態歸類分析
規劃設計的第一步，是梳理建筑的各種功能空間的關系，繪出功能關系圖。商業項目之不同，在于各種業態之間并無直觀的工藝流程關系，甚至項目設計之初，根本就沒有確定業態設置，僅僅只是限定了規模，這就要求建筑師必須對各種業態做到心中有數，了解各種業態的功能、檔次以及價值貢獻，如此才能得心應手地進行布局。
1.按功能性質分類
商業業態包括百貨、超市、精品區(服裝、箱包、珠寶、飾品、食品、化妝品、文體用品等)、專業賣場(家居、家電、建材、配件等)、生活配套服務(美容、美發、美甲，藥店、花店、雜貨店、干洗店、寵物店等)、餐飲、娛樂、體育、教育、休閑、文化……我們常把這些繽紛多彩的業態大體分為零售、休閑娛樂和餐飲三大類，這三大類業態的面積比例在商業綜合體中往往各占約三分之一，依據項目定位和經營情況略有調整。
2.按消費方式分類
我們一般把顧客的消費行為分為目的性消費和隨機性消費。對應業態，可視零售百貨、生活配套、小型餐飲等為隨機性消費業態，其余業態如超市、酒樓、娛樂、健身、教育等為目的性消費業態。
3.按消費層次分類
可劃分為從日常必須性消費到奢侈性消費的若干檔次，商品可劃分為民生商品、生活消費品、中檔時尚消費、奢侈品等，對應百貨的定位可以有大眾百貨、時尚百貨，精品百貨等，餐飲可以分為日常性快餐、地方風味小吃、追求文化情調高附加值的西餐以及高端商務宴請為主的大酒樓。
4.按對項目的價值貢獻
按業態對商業項目的價值貢獻分析，可分為主題營造價值、品牌價值、租金價值及聚客價值。如國際一線品牌的引入能給項目帶來品牌價值的提升，而大型超市更看重的則是其聚客能力。一般而言，業態的規模和品牌知名度與租金是成反比的：品牌知名度越高、規模越大，單位面積的租金就越低。
二、業態布局原則
與所有類型的建筑設計一樣，規劃要挖掘項目用地的環境特點和優勢，業態布局應與交通、環境對應。比如，將體現項目定位的主題性主力店放在比較醒目的區位，臨主入口、主干道布置。餐飲則面朝景觀，追求環境效果等。除了這些基本規律之外，購物中心的業態布局還要注意以下幾個原則：
1.合理分區
把復雜的商業綜合體功能進行分解歸類，做到分區明確，達到易于消費者識別和方便引導的目的。
1)按性質分區
物以類聚，人以群分，商業也是一樣。我們發現，自然形成的傳統商業街區往往是同類業態聚集到一起——自行車一條街、五金配件一條街、酒吧一條街等，因為聚集效應能提供顧客同類商品多品牌的比較和選擇，從而實現整體競爭力，達到共贏。商業綜合體內不同業態類型對環境氣氛的要求或者說影響是完全不同的，并置則顯得格格不入雜亂無章。較容易理解的是動靜分區，避免沖突干擾。所謂動，就是那些追求活力和動感的運動、娛樂的業態，如滑冰場、電玩、歌舞廳等，所謂靜，就是追求舒適、安靜和優雅氣氛的精品服裝服飾、珠寶等。規劃首先將業態性質歸大類，比如萬達廣場的模式，一般會分成百貨樓、娛樂樓，另外有些休閑配套類的歸入時尚樓，或者叫綜合樓，有的專門設個超市樓，如圖1。
2)按管理要求分區
業態的經營時間不同是更為客觀的分區要求：如有的超市開門較早，而餐飲、娛樂等業態關門則較晚，甚至24小時營業，應按管理要求相對集中，最好設有獨立的退場流線。如圖2，美國JERDE事務所設計的北京藍色港灣，將酒吧集中到外圍圓弧形的街道，餐廳則集中在另一個方向朝向公園布置。同為JERDE事務所設計的石家莊勒泰中心將特色餐飲、酒吧集中在項目一側形成“莊里街”，娛樂業態的入口與之呼應，特別地設了一個室外的飛梯從莊里街地面直達位于五層的影城，如圖3。
3)按檔次分區
一般規模的商業項目大體應該有一個目標消費群，該消費主體的消費能力、消費習慣以及對應的品牌檔次相對明確，在一個商業項目內并存高檔和中低檔消費業態的并不多見，有些項目則因為規模較大，或者服務半徑內客源不足等原因，安排了不同檔次的業態。這就必須注意加以分區，否則低端業態拉低了高端業態的環境品質，帶來的無效客流也是對高端業態的干擾。如精品百貨，不希望距離超市入口太近，特別是國際奢侈品牌，一定要獨立一個區域，不受其他業態干擾。例如合肥包河萬達廣場是萬達首次引入國際一線奢侈品牌，都集中在首層獨立的區域。
4)按租金水平分區
不同業態可接受的租金水平是不同的。通過研究一些項目的租金情況可以歸納出一些規律。超市行業的毛利很低，經營在于大客流和貨品的快速周轉，其能承受的租金低，一般設于地下或者位置不太好的區域，首層最好的位置都是給租金高的服裝服飾珠寶。除大品牌的洋快餐外，餐飲的坪效較低，一般設于高樓層。大部分健身休閑娛樂業態的租金也不高，且多數屬目的性消費，宜安排在較背的位置。在規劃階段，應依據用地條件，對各方位的租金進行預判斷才能合理布置業態，并設計為相應的空間尺度和環境條件，比如與地鐵相連的地下層，其租金往往不比首層低。
2.增強互動
分區是為了易于識別和引導，但也應適度。混合性是商業綜合體的優勢所在，其核心理念就是業態的關聯性。我們可以將商業綜合體的各種業態視為一個生態群落，盡力創造多種業態共生的條件，從而促進消費，使商業綜合體這個業態群落繁榮生長。具體來說，就是增強業態之間的互動關系。
1)利用消費的關聯性
正如影城的爆米花、KTV的酒水都是商家重要的利潤點，這是利用消費關聯的縮影。在商業綜合體中，我們常看到娛樂與餐飲互動、兒童娛樂教育與兒童服飾和玩具零售的互動、運動健身館與運動服飾和戶外品牌的互動等形式。在空間布置上，深圳萬象城將滑冰場設在中心位置，餐飲布置在周邊，不但是為帶孩子訓練的家長提供了休息的場所，有滑冰表演可以欣賞成為餐飲最大的賣點，如圖4。
2)利用品牌的互補性
將同一大類的商品或服務在品牌檔次、風格品味、目標客群年齡等方面的差別有意識地組合在一起，以實現對消費需求的一網打盡。國外的一些品牌如ZARA，會伴生一些副牌同時出現，這是經過長期經驗積累形成的發展策略。
3.引導客流
利用主力店布置最大可能地給隨機性消費的商戶帶來客流，是商業綜合體規劃的關鍵價值所在。將聚客能力強的主力店，如百貨、超市等設于主動線的兩端，避免出現盲腸區;將目的性消費業態置于高樓層或地下商業價值偏低的位置，尤其像影城這樣大客流的主力店拉動客流。另外，從這一角度考慮，純目的性消費的專業賣場，如家居建材與購物中心的其他業態互動關系很弱，如果不為制造總規模、消化總面積，引入的意義不大。
4.順應流程
從顧客需求的角度考慮業態空間的安排，如超市需要與停車場及公共交通順暢銜接，使小推車平層或者通過自動步道到達車位，一般設于地下一層可以解決這個流程問題。石家莊勒泰中心是一個即將開業的大型城市綜合體，不但有近20萬平方米的大商業，還有甲級寫字樓、五星級酒店、高級公寓等物業類型，設計在商業裙房內嵌入了一個小教堂，將餐飲、酒店宴會廳、客房和小教堂連接起來，使相關業態很好地滿足了當今有巨大市場潛力的婚禮慶典需求，如圖5。
三、動線規劃原則
有了業態大體上的布局，就要以動線規劃把業態空間串起來。一個商業綜合體每天有數以萬計的客流、數以百萬計的貨品或服務及其所使用的交通工具在其中流動，因此動線設計是超級復雜的。商業動線可以分為客流動線、車流動線、后勤流線、貨品流線、垃圾流線、信息流線等。動線規劃是以盡量少地占用租賃面積的情況下，使人、車、物在商業空間內外有序流動，避免相互交叉干擾，還是提升商業綜合體品質和價值的關鍵手段，這主要依賴客流動線的組織。
1.有機疏解
商業綜合體的客流量巨大，萬達廣場通過電子計數器統計的數據，一個營業面積12萬平方米左右的萬達廣場，日客流量在3萬人左右，開業當天甚至達到20多萬人。為避免客流過度集中擁擠，要充分利用交通條件，合理地與外部交通銜接，使客流比較均勻地分散到各個方位、各個樓層，同時實現商業價值的最大化。如圖6香港青衣城高架地鐵站穿過購物中心，站臺就設在商業的大中庭，各層商業直接展示給地鐵客流。
規劃還可有意通過下沉廣場將客流引入地下，并給地下空間帶來采光、綠化等條件，提升地下的商業價值。如深圳萬象城一端的下沉廣場，給地下一層帶來熙來攘往的客流;再如益田假日廣場地下三層為兩條地鐵的換乘站，3個地鐵出入口與益田假日廣場商業零距離接駁，地下還設有大型公交換乘站，利用地形南北高差使商業形成了多個首層。
2.分類引導
客流動線規劃要能夠區分不同消費習慣和消費層次的客群，既能使目的性消費客群迅速找到目的商家，又能使隨機性消費客群享受逛街的樂趣，合理分散和引導**，提高整體的租賃價值，不產生死角。垂直動線上隨機性消費要用扶梯，并最好設有中庭，讓人們能感受到各層的商業氛圍，而目的性消費的業態則可以用垂直電梯直達。使用不同交通工具到達的客群消費水平不一樣，例如上海國金中心為高端的商業項目，地下兩層，地上四層，設計將出租車引入到地下一層，而地鐵出站標高雖在地下一二層之間，卻特意引入到地下二層。地鐵客流以日常和快速消費為主，直接引到地下一層及以上的高端業態并無益處，與地下二層的超市、快餐銜接是合適的。
四、動線規劃要點
除上述一般規律之外，商業綜合體客流動線設計歸納起來還有以下幾個要點：
1.方位感
一個優秀的購物中心，其內部空間設計應該是既豐富多彩又淺顯易懂。如果顧客在體驗新奇的同時失去了方位感，就會產生煩躁情緒，不愿多停留而專注于找到出口。
在方位感認知上，設計應力求通過空間自身來引導，導向標識只是一種輔助工具，應盡可能簡潔而不過多吸引顧客的視線。方位感是顧客對方向和位置的兩方面感知。商業的動線應該以一個清晰的公共空間骨架穿起經營空間，明確各入口、主力店之間的對應關系，使顧客容易掌握大的方向，再賦予不同區域、不同樓層各自特點，利于識別自身位置。
主動線設計既不能太直，也不能曲折過多，可以通過設置中庭提示方位，但中庭又不可多而相似，如圖7，上海龍之夢購物中心內部空間有三個形狀類似的中庭，顧客很難分辨。弧形動線設計能很好的滿足商場內部空間設計的可視性和交通組織的引導性，透過圓弧形動線能讓顧客更容易看到較多的店面。更為重要的是，這樣能方便顧客知道自己的所在位置，起到了很好的交通引導作用，又有步移景異、柳暗花明的感覺。這種動線布置簡單易行，比如深圳萬象城、花園城中心都是這種布局。但如果動線曲折過多，則容易讓顧客迷失，如圖8日本福岡的博多運河城，是一個很有特點的經典購物中心案例，但筆者發現，雖然整個項目貫穿了運河作為主動線，中心的半球體環廊空間也很有特點，但客流主動線曲折過多，弧度都較大，而且有很多分支動線，整個項目逛起來很讓人暈。如果項目用地進深很大，不得不采用雙通道，則要分清主次，主通道的尺度要足夠強勢，而主次通道的聯系也要緊密，顧客可以根據與主通道的相對位置來確定自己的方位，如上海證大廣場。我們也可以視北京SOLANA藍色港灣中間的下沉廣場為主動線，而那個穿梭在周圍主力店間隱藏的“8”字為次動線，可以看到，因這個“8”字動線在很多節點與中心廣場相互滲透，人們借助與中心廣場的對應關系很容易確定自己的方位，找尋自己要去的地方，這種方法在較大規模的購物中心規劃中可謂屢試不爽。
2.均好性
實際上，均好是一個相對概念，即使是標準的百貨布置，也存在邊廳、中庭次邊廳、中島不同位置的價值梯度。如北京三里屯Village項目是一個松散開放的布局，流線較為自由、勻質，但是明顯存在不同位置商戶經營狀況的差異。這里談均好性，主要強調的是動線組織不能產生遺忘的角落，即經營死角。好的內部交通設計能使不是處于“金角銀邊”的商鋪也能得到充足的客流。對于進深比較大的區域，設計如果僅僅采用一條支通道引過去，即所謂的盲腸路，往往起不到效果，容易產生死角。
一般來說，對于主動線無法照顧到的區域，可以安排一些主力店，也可以通過空間設計將客流吸引到縱深區域，比如澳門威尼斯人酒店，是一個龐大的集酒店、娛樂場、購物中心等多種業態于一體的綜合體，單層面積達10萬平方米左右，如圖9，其動線組織通過位于中心的漂亮中庭將人們引到中心，成為貫通多種業態的樞紐。
提升高樓層的商業價值是均好性的重要課題。中庭是垂直交通組織的關鍵點，也是步行空間的序列高潮，這里**集中、流量大，最有可能鼓勵**上行。通過扶梯、電梯造成花灑型**組織，例如香港郎豪坊購物中心的通天梯就將顧客從4層輸送至12層。富有趣味的垂直交通工具，玻璃觀景電梯等，能在中庭空間創造活力和動感，常常會激發購物者登高的欲望。上海正大廣場是高達10層的購物中心，寬敞、豐富的主通道內臺階、扶梯和錯動的橋將人們自然地引到高樓層，打破了樓層的感覺，使位于6層以上的商戶經營得都非常好，反而超過了底層有些區域。香港太古城中心逐層擴大的退臺設計，弧形的中庭設計從一層到頂層弧形半徑逐層增加，使顧客感覺內部空間很開闊，經營上雖然損失了一定的商鋪面積為代價，但環繞回廊面向中庭的商鋪面積也依次擴大，獲得更多的更具價值的一線商鋪。
還有一種比較極端的手法：像博物館一樣規定了路線，讓顧客瀏覽所有商品，這種手法多出現在專業賣場，如大型家居連鎖宜家。這種單向性流線在商業綜合體中應謹慎采用，如深圳花園城中心，據商管人員介紹，扶梯的方向都是美國商業設計公司規劃好的流線，設想使客流經過每一處商鋪，但實際上客流走向很復雜，扶梯服務的范圍不均勻，使有些商鋪經營得并不好。
3.連續性
指的是動線上商業氣氛的連續性，上述均好性如果出問題就影響到連續性：一旦購物中心出現死角，商戶經營不下去而關門，該區域的商業氣氛將大打折扣，商戶關門就像瘟疫一樣向周邊蔓延。動線的連續性關鍵在于動線走向與業態配置使空間氛圍連貫、漸變，體現出商業空間組織的邏輯，表現出來的就是動線的界面：店面、櫥窗展示的設計要連貫并且協調，不宜有超過10米的實墻面，不要連續幾個大的商戶占了太長的界面而顯得枯燥，不要有完全不相關甚至排斥的商戶相鄰布置在主動線邊，更不要陰陽街的出現，即通道只有一面店鋪。
不同的業態展示的方式不一樣，比如櫥窗照明亮(800-1000Lx)，色溫也偏冷(約4500k)，而餐飲區的亮度和色溫都偏低，兩者緊鄰，就顯得凌亂無序。在垂直動線上，現代商業建筑通過中庭將各個樓層的商業功能在一個立體的空間展示出來，通過舒展的視覺效果，營造劇場式的賣場效果，吸引消費者步入更高的樓層進行消費，同樣需要注意效果上的連續和漸變，構建從首層到頂層的有序的商業動線邏輯。
4.舒適性
隨著消費時代的到來，商業項目越來越多，舒適性已經成為購物中心競爭力的重要方面。客流動線充分體現對顧客的關懷，以方便顧客為第一要務。首先，動線設計應對客流規模有清晰的預判，避免瓶頸的地方過于擁擠。比如超市的入口緩沖區域應該有多大，超市的存包、手推車設在哪里，采用扶梯還是自動步道。再如影城的大堂面積標準、散場通道的寬度等。同時，在恰當的節點設置必要的服務設施，比如，免費休息區或者咖啡吧、電梯廳、衛生間、母嬰室、吸煙室的設置等細節都能體現人性化關懷。
過去，為爭取客流經過，更多的店鋪故意將有消費關聯的主力店布置得比較遠，而新的設計理念已經在強制性引導與自由選擇的舒適性方面重新尋求平衡，從自動扶梯的設置上就可以讀到這點：平行式扶梯使連續上下樓層的顧客在每一層都必須繞個圈，其目的就是為了讓顧客盡可能經過更多的商鋪。但在日本的商場，也是因為樓層數多的原因，基本都采用剪刀式扶梯設計，使顧客跨越樓層更方便，反而更增加了顧客返回的可能性。來自瑞典的國際連鎖家居賣場宜家采用單一引導動線的設計，非常高效，在空間安排上處處體現了以顧客為本的舒適性一面：顧客首先會經過一個大堂乘扶梯到達頂層，在扶梯緩緩上行的過程中，可以看到有關宜家商品布局、促銷等信息，讓顧客心里有數。推上購物車，順著指引進入商品展示區，安排有各式的樣板間以及可以自由組裝的家具模塊，讓顧客體驗DIY的樂趣，大件商品只需記下貨號便可到后面的倉儲區自取。中途安排一個大的自助餐廳，喝點咖啡的時間可以回味一下經過的商品，細細打算一下要買什么，再次進入商品展示區進行“挑選大戰”。然后到達倉儲區，按貨號找到自己的商品。這種自助的理念因高效靈活和環保而被顧客廣泛認同。出了收費口，很多顧客已經疲憊并且腹中饑餓了，正好就可以在一個開放式的自助快餐廳試試瑞典風味。在餐飲區稍稍休整之后，可以推著小推車直達地下車庫或出租車站。整個流線張弛有度，經過幾十年的發展、調整，其動線設計手法已經成熟。
5.尺度感
這里主要指動線空間尺度的視覺感受。不同類型的購物中心和不同的業態區域要規劃尺度合理的購物通道，避免客流高峰時過于擁擠或由于通道過于寬敞給人冷清的感覺。
主動線不可太長太直，使人望而卻步，打消了往下逛的念頭。2010年開業的北京朝北大悅城，公共通道都比較寬，尺度偏大，顯得空間松散、冷清，不但浪費了經營面積，效果也不好。商業建筑設計要了解基本的尺寸模數，比如，百貨內部中島區域的通道寬度一般在1.8-2.4米之間，精品街的寬度在6-12米，以利于人們觀賞商品陳列并可在街的兩邊來回往復。商鋪的進深以8-12米為宜。萬達集團經過三代產品、幾十個商業綜合體的實踐檢驗，制定了萬達廣場建造的基本標準，規定萬達廣場主動線室內步行街的基本尺度，如圖10，一般三層高，步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米。通道凈寬度首層為10-11米，二、三層16-17米，步行街樓板開口尺度以8-9米×16-25米為宜，這樣可以使顧客看到各層精品店的店招。“橋”的間距在兩、三跨之間，太遠就影響顧客到對面去的欲望。回廊走道寬3.5-4米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至5米。中庭的平面尺度：雙中庭要分主次，大的500-1000平米(開洞面積);小的300-500平米。這樣的大中庭可以舉辦比較豐富的活動，比如名車展、T臺秀、業余擊劍比賽等。
經濟的快速發展、人們消費觀念的進化和消費水平的不斷提升以及快節奏的現代生活對消費升級的新要求，已經對商業項目的建造和運營提出了越來越高的要求。而互聯網的發展和電子商務平臺的廣泛應用也正在悄然改變人們的消費習慣。這些都給傳統購物中心帶來了新的挑戰。因此，商業綜合體理應更加重視鮮明主題的營造和顧客的情景體驗。
本文所述的業態布局和動線規劃方法是商業項目設計的一般規律和基本原理。有了這些，再結合主題定位，同時不斷追求具有特色的空間效果，配合商業運營活動的需要，才能創造出符合時代要求的商業綜合體。好了，希望各位能夠通過此文得到些幫助或啟發。
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