(評分標準：地理位置的a+為最好，a 為非常好，b 為較為出色，c 為及格，d 為不及格;競爭情況的a+為無主要競爭對手，d 為競爭激烈。經(jīng)營狀況同樣a+為最好，d為不及格。)
(地理位置：a+，競爭情況：a+，經(jīng)營現(xiàn)狀：b-)
●地理位置：評分a+。濟南恒隆廣場總面積17萬平方米，定位四星級，針對中端以及部分高端顧客。它是所有恒隆廣場中我最喜歡的一個。首先，它的地理位置絕佳，它的北側(cè)是濟南人氣最旺的核心商圈泉城路，它的南側(cè)是濟南人氣最高的廣場——泉城廣場，從泉城廣場到泉城路需要經(jīng)過一座小橋，濟南恒隆廣場分東翼和西翼兩座，中間是一條通道，這條通道直連那座小橋，而恒隆的東西兩翼在三樓相連。濟南恒隆廣場的位置是除上海外最好的，我調(diào)研的時候用周五晚上、周六中午、周六下午、周六晚上和周日上午一共五次去泉城廣場和恒隆，每次都是人流絡(luò)繹不絕，陳啟宗在2013年報中也提到，濟南恒隆的客流量日均達到5萬人，如果按年算將超過1800萬人次，而濟南全市人口總量只有680萬。另外，恒隆廣場就是濟南的公交車的站名，有多條公交線路包含此站，品牌形象得到極大推廣。從購物中心建筑本身來說，濟南恒隆廣場把恒隆地產(chǎn)高大上(高端、大氣、上檔次)的優(yōu)勢發(fā)揮的淋漓盡致，當我調(diào)研時，我真的感覺這樣的建筑在一定程度上提升了濟南這個城市的檔次，可以說，恒隆廣場已經(jīng)成為濟南市重要的地標式建筑。
▲競爭情況：評分a+。從競爭的角度來看濟南恒隆廣場的優(yōu)勢也是得天獨厚。恒隆東側(cè)是貴和購物中心(隸屬魯能集團)，雖然緊鄰恒隆，但是兩者定位不同，貴和主營奢侈品，而恒隆則主要定位中端及中端偏高消費層。貴和再往東是濟南百貨大樓，這家百貨人氣雖然還不錯，但是整體業(yè)態(tài)非常落后，難以對恒隆產(chǎn)生威脅。
再向東是世茂國際廣場，世茂國際廣場整個的定位和運營都出現(xiàn)了嚴重的問題，去年末項目經(jīng)理和招商經(jīng)理以及多名管理人員辭職，原本定于2013年12月28日開業(yè)，但直到我去的時候(2月下旬)那里還是一片工地。
恒隆廣場的西側(cè)是數(shù)家寫字樓，只有底商是國美和蘇寧，對恒隆沒有影響。在恒隆和貴和的街對面，是百盛百貨和貴和百貨商廈，無論從規(guī)模、建筑還是商業(yè)業(yè)態(tài)來說，都無法和恒隆相比。其他則是大量臨街店鋪，品牌仍以海瀾之家、安踏、七匹狼、森馬、美邦為主。經(jīng)四路萬達廣場人氣不錯，但是距離恒隆有公交三站路遠，不在同一商圈。
華潤萬象城要在2014年才開土動工，而且位處經(jīng)十路，與魯商集團的和諧廣場屬于同一商圈，距離恒隆有50分鐘車程，未來不會對恒隆形成很大壓力。濟南目前銷售額最高的銀座百貨總店位于濼源大街，距離恒隆有15分鐘步行的距離，對恒隆競爭壓力也比較有限。
■經(jīng)營狀況：濟南恒隆的經(jīng)營狀況可謂冰火兩重天，最火的是6、7層的餐飲和影城，多數(shù)餐飲店即使下午兩點仍座無虛席，而影城則更是熱鬧。其次是5 層的兒童業(yè)態(tài)，如果6、7 層的客流按100分算的話，5層則有70分，而其余各層除一層外人氣都不盡如人意，只能給20、30分，這也是為什么客流巨大，但出租率卻從95%降至88%的問題所在。陳啟宗在2013年報中說濟南恒隆營業(yè)額增長8%，餐飲應(yīng)該貢獻了增長的主要部分，眾所周知，餐飲貢獻租金比服裝品類要低不少，所以濟南恒隆會出現(xiàn)營業(yè)額上漲但租金收入不變的局面。2013年廣場租金收入3.67億港元，倘若按20%-25%的租金/銷售額占比，年銷售額大致在11.5—14.5之間，對于這個營業(yè)額，我給出的分數(shù)是b—，未能充分挖掘這個地段的潛在消費能力。
第二個競爭對手是距離市府廣場向南3公里的華潤萬象城。萬象城位于“金廊”最核心位置，它的位置可以說是a+。萬象城距沈陽桃仙國際機場12公里距沈陽火車北站5公里;30余條公交線路停靠周邊，地鐵2號線出口正對萬象城正門入口。周邊高檔酒店包括香格里拉、麗都喜來登、皇朝萬鑫、凱賓斯基;附近還有遼寧電視臺、沈陽電視臺、東北大學(xué)、魯迅美院等重要文化機構(gòu)以及沈陽市行政審批中心、環(huán)保局、美國、韓國、日本領(lǐng)事館等政府機關(guān)單位，并且緊鄰三好街商圈。2011年5月開業(yè)，2012年銷售額16億，2013年20.5億，發(fā)展勢頭良好，從長遠來看，萬象城將會是恒隆最大的對手。
■經(jīng)營狀況：卓展的客流量不低，一、二兩層里大約一半的店鋪內(nèi)都有顧客，三、四層顧客少一些，但是也還算不錯;萬象城整體人氣很好，奢侈品主要在一、二兩層，我的觀察是大約兩三成的店鋪有顧客，溜冰場和餐飲客流非常多，只有4樓的尚泰百貨里客流稀少;市府恒隆的一層客流量非常少，二層往上幾乎沒人，只有頂層的百利宮影城有一些客流，不少店鋪內(nèi)的導(dǎo)購無所事事，顧客走在里面會覺得自己就像動物園里的猴子一樣被導(dǎo)購盯著...... 雖然市府恒隆廣場租金看起來不錯，投資回報率高達10%，但是這個數(shù)字和賣場內(nèi)的情況并不相符，所以我預(yù)計未來市府恒隆廣場將會面臨很大挑戰(zhàn)，我給市府恒隆的經(jīng)營狀況分數(shù)為c—，我預(yù)期這個賣場未來的租金將會下滑，恒隆在這里必須要熬上幾年才能見到曙光。
