萬科總裁郁亮在今年的中期業績會上稱，萬科未來會像做住宅一樣發展商業地產

　　這件事現在有了眉目。9月4日晚，萬科宣布以約16.51億元人民幣的價格，將旗下子公司萬獅置業90%的股權出售給房地產投資公司Reco Nanshan Private Limited。萬獅置業主要開發和運營擁有11萬平方米寫字樓的上海虹橋萬科中心。

　　而僅僅一周前，萬科剛與美國凱雷投資集團簽訂了商業地產戰略合作平臺意向書。雙方計劃成立一家資產平臺公司，萬科和凱雷分別占股20%和80%。
　　

　　這一系列動作，標志著萬科此前設想的“輕資產、重運營”的模式正在成型。

　　萬科與凱雷的合作立即引起外界的強烈關注。新成立的平臺公司可能將以收購股權或資產的方式收購萬科所擁有的9個商業物業，長期持有，未來以資產證券化的方式退出。雙方還計劃成立一家商業運營管理公司，負責資產平臺公司持有的境內商業物業的招租和運營管理，萬科對這家公司擁有絕對的經營管理權。

　　在這種模式中，萬科將不會把大量資金投入在商業地產項目的持有上，而是更多地作為運營管理方，以萬科的品牌來運營商業地產項目，實現資產增值和投資回報。

　　這是萬科在權衡自己的能力后得出的方案。萬科董秘譚華杰曾表示：“低成本、足額資金都不是萬科優勢所在，所以萬科的商業地產重點不會放在持有資產上，而是運營。”像華潤、中糧那樣將大量資金投在商業項目的自持上，并不符合萬科高周轉的思維邏輯。

　　“未來我們商業地產的量很多，要持續健康地做下去，‘輕資產’是不二選擇，這種模式從萬科開始做商業便確定下來。”負責商業地產業務的萬科集團高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶此前對媒體表示。

　　萬科被認為是借鑒了凱德置地對商業項目的運作模式，而毛大慶在來到萬科之前，在凱德工作了15年。

　　在凱德置地，投資開發或收購的項目，會被打包裝入境外成立的私募基金或者信托基金，凱德通常自己持有該基金一半左右的股權，另一半股權則由諸如養老基金、保險基金等海外機構投資者持有。當項目運作成熟，并實現資產增值后，凱德又會以REITs（房地產信托投資基金）的方式退出，再進行循環投資。

　　在這個過程中，凱德構建了從開發商到私募基金再到REITs的完整投資和退出流程。有數據表明，其3到5年內就可以使旗下商業物業凈收益率達到8%左右。

　　“凱德之所以成功，是因為多年耕耘，只有你的物業能夠產生現金流或者可以做成資產包的時候，才能在房地產證券化的市場中去吸引投資者，”萊坊綜合項目顧問及代理服務中國區董事孫俊安對《第一財經周刊》說，“現在萬科跳過了商業運營的積累階段，對投資者的吸引力并不明朗。”

　　去年11月，萬科的第一個商業項目—北京金隅萬科廣場開業。在第一太平戴維斯北京研究與顧問咨詢部董事王瓊看來，雖然中國地產企業已開始零散地做一些商業地產項目的打包上市，但政策限制及交易平臺的缺失對于房地產金融化依然造成一些阻礙。而房地產開發公司的資產規模也會限制其資產證券化的進展。

　　3年前，郁亮曾對萬科做商業有過幾個假設，其中之一就是利用金融工具。“如果有金融工具參與，萬科會做得大膽一些。”

　　這個金融工具已找到，但投資者也變得更精明。
　　（第一財經周刊 作者 沈從樂）