都說城市商業(yè)綜合體已經(jīng)呈現(xiàn)消極的發(fā)展趨勢，百貨商場死了一批又一批，購物中心閑置，寫字樓空置率上升。萬達廣場不再設(shè)主力店、傳統(tǒng)百貨重心轉(zhuǎn)移發(fā)力電商渠道，難道商業(yè)地產(chǎn)就淪陷了？

在業(yè)內(nèi)，萬達不差錢，萬科、華潤有政府這顆定心丸，其他的什么都是浮云。道本文化記者就疑惑了：那些表面看似風光無限的地產(chǎn)商們，果真就高枕無憂了？或者是誰沒有點小秘密呢？

限購令的秘密：地方政府就是開發(fā)商的“臥底”

說到這里，道本文化記者不得不提及這一個重要的角色，那就是限購令。自2010年來國家出臺了限購令，強制限制居民有限的購買房屋的相關(guān)政策之后，地產(chǎn)行業(yè)就從未停止過對于限購這一話題的討論。

而住宅限購，商業(yè)地產(chǎn)必然就得寵。道本文化記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，光是2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額就接近萬億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長。隨著商品住宅的限購，之后的這幾年增量資金仍在源源不斷地注入這一領(lǐng)域，而地方政府也心領(lǐng)神會地充當起了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的“臥底”。

全國各地的大型商業(yè)綜合體遍地開花，別說只有萬達才是受益者。多數(shù)商業(yè)綜合體都可以以極低的價格從政府處取得土地，而且土地招拍掛也都是量身定做，對號入座。

此外，那些原來規(guī)劃為住宅的小戶型住宅項目，為了規(guī)避限購令，在政府的默許下紛紛轉(zhuǎn)變身份，由住改商。道本文化記者更是發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，一些地方政府為了給這些開發(fā)商托盤，還適時地推出了禁止企業(yè)住改商的政策。

對于商業(yè)地產(chǎn)項目異常火爆背后，所謂的限購令是在地方政府的畸形政績觀推波助瀾中誕生的。似乎一個城市沒幾個“高大上”的購物廣場就面上無光。盡管這幾年取消限購的話題層出不窮，但大家也都睜一只眼閉一只眼。在這種利益的驅(qū)使下，不管有沒有限購令的出臺，商業(yè)地產(chǎn)還不是一樣，該拿地的拿地，該開發(fā)的還是開發(fā)了。

上市的秘密：是融資？還是另有所圖？

在商業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)里，毫不夸張的說，資金就是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的喉舌。但是之后一系列金融信貸緊縮政策，已經(jīng)導(dǎo)致許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金吃緊。而選擇上市融資，這無疑是最明顯，也是最主流的方式。但是，這真的僅僅只是為了解決資金的問題？

道本文化記者了解到，成為公眾公司，獲得名牌效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能上市本身就是對公司質(zhì)量、競爭力優(yōu)勢得以體現(xiàn)的最好說明。而媒體給予一家上市公司的關(guān)注度遠遠高于私人企業(yè)。

從某種角度上來講，上市可以支持企業(yè)更高速地成長以取得在同行業(yè)領(lǐng)先的時機，也需要充足資本與競爭對手抗衡。對于那些希望通過并購獲得成長的企業(yè)來說其重要性是不言而喻的。

【案例】萬達商業(yè)地產(chǎn)，說好的A股上市呢？

說到上市這個問題，道本文化記者就來扒一扒萬達的上市之路。就在2014年7月2日，萬達商業(yè)地產(chǎn)在官網(wǎng)公開說明，確認萬達商業(yè)地產(chǎn)終止A股上市。對于從2009年就計劃啟動A股上市的萬達商業(yè)地產(chǎn)，突然宣稱終止A股上市，再度成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。

就目前而言，萬達上市的公司中僅有兩家，而且都是在海外，這兩家上市公司顯然并不令王健林感到滿意。王健林表示：“這兩家公司都不是萬達主要公司。”那么，萬達為什么要上市？又為什么要終止A股上市呢？

對于某些企業(yè)來說，上市意味著獲得資金的來源。王健林在2014年上半年工作報告中也說到：“對于萬達這樣擁有5000億資產(chǎn)的企業(yè)來說，融到的現(xiàn)金根本起不了主要作用。”早在2013年，王健林就曾提到：“萬達上市不為錢，目的是建立企業(yè)制度。”

萬達商業(yè)地產(chǎn)A股在排了近5年的長隊之后，最終還是告一段落。這不禁讓人產(chǎn)生遐想，是無奈之舉？還是另尋其他資本市場途徑？萬達至今也沒給出令人滿意的答復(fù)。但有業(yè)內(nèi)人士稱：“萬達因為未報送最新的財務(wù)資料而被終止審核，很難讓人理解，而合理的解釋是其主動放棄了IPO上市申請。”

就道本文化記者觀察而言，萬達做了這么多年的努力，突然就放棄了A股上市的申請。那么，萬達從股改、輔導(dǎo)、報材料等前期上千萬元的申請費用就等于白搭，恐怕這是最讓人難以理解的地方。

這讓道本文化記者回想起2014年3月王健林出鏡格力空調(diào)廣告的事件，此次高調(diào)合作也是引來各界的猜疑。當時王健林就回應(yīng)稱：“那我每年可以節(jié)約電費10億。”看來，一向在資本市場中長袖善舞的萬達，又意欲與格力合作布局制造業(yè)？

相比之下，王健林都能通過空調(diào)這些小細節(jié)來節(jié)約資金成本，那么對于上市躋身資本市場的萬達，這平白無故的大筆費用支出顯然不是王健林的風格。

機構(gòu)榜單里的秘密：從數(shù)據(jù)看商家的利益鏈條

每當月度、季度、年度到來之際，各種企業(yè)數(shù)據(jù)、調(diào)查、分析、總結(jié)紛紛被披露。通過這些數(shù)據(jù)，大家都能驚訝的了解到，各種意想不到，萬般出乎意料的結(jié)果展現(xiàn)在公眾的視野里，但現(xiàn)實是，真的如機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)里所看到的一樣？

近日，中國指數(shù)研究院與克而瑞信息研究中心相繼發(fā)布2014年上半年房企商品房銷售金額排行榜。令外界關(guān)注的是，兩份榜單出現(xiàn)較大的數(shù)據(jù)出入，同一企業(yè)在兩份榜單上的差額最高可達60多億。甚至還有企業(yè)在一份榜單上排名25，而另一份榜單卻無蹤影。

道本文化記者根據(jù)兩家機構(gòu)分別發(fā)布的榜單對比后發(fā)現(xiàn)，銷售金額前9的房企排名一致，盡管兩份榜單上具體的銷售金額仍存在差異，但并不影響企業(yè)的最終排名。克而瑞研究中心發(fā)布的榜單上，排在第9位的是富力，但中國指數(shù)研究院榜單位列第9位的則是綠城，銷售金額為262億。而在克而瑞發(fā)布的榜單上，綠城銷售金額僅為198.3億元，排在第十四位。這意味著，綠城今年上半年的銷售金額在兩份榜單上的統(tǒng)計出入高達60多億。

曾有專家對此直言不諱的說：“這些數(shù)據(jù)就不應(yīng)該由商業(yè)機構(gòu)來發(fā)布，一個是數(shù)據(jù)遺漏，另外就是利益關(guān)系在里面，數(shù)據(jù)難以客觀公正。”道本文化記者認為，很多企業(yè)表面瘋狂的業(yè)績吸引了人們太多的注意力，有些事實都是被忽略于浮華之外，幾乎難以在某些數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來。

早在2009年，恒大跟易居中國之間的利益鏈條就曾被攤開來討論過，質(zhì)疑數(shù)據(jù)之聲頻起。如今這兩份榜單的差異不免讓人舊事重提。雖然機構(gòu)方聲稱會存在數(shù)據(jù)和統(tǒng)計標準的誤差，但是這數(shù)據(jù)背后隱現(xiàn)的利益推手也只有當事人雙方最清楚了。

誰都有秘密，而這個秘密很有可能就是你成功的關(guān)鍵。在商業(yè)地產(chǎn)競爭如此白熱化的階段，商家們龍爭虎斗，明修棧道，暗度陳倉，沒有一點小秘密，又怎能修成正果呢？

（責任編輯：青城）

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