全球在建購物中心面積最高城市(前20位)
機遇與挑戰(zhàn)并存的中國零售業(yè)市場
在最新一期世邦魏理仕發(fā)布的《中國物業(yè)投資指南之零售物業(yè)》報告指出，目前中國零售業(yè)發(fā)展的機遇主要有三個，一是零售市場的主要驅(qū)動力便是城鎮(zhèn)化進程，根據(jù)此前國務(wù)院發(fā)布的文件顯示，2020年中國的城鎮(zhèn)化率將會達到60%;二是中產(chǎn)的崛起以及品牌意識的提升使得消費群體快速增長，以及消費能力提升，消費基礎(chǔ)也更為廣闊;三是零售商“走出去”，開始試水新興市場。
雖然一線城市仍作為零售商在中國市場試水的首選地，但國際零售商在國內(nèi)二、三線城市的熱情也在持續(xù)地提升。在機遇存在的同時也有一些挑戰(zhàn)，首先是“供過于求”，根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)統(tǒng)計的《2014年至2016年間全球在建購物中心面積最高城市(前20位)》，中國城市占據(jù)13席，包攬前三名：上海和成都在建購物中心面積高達330萬平方米及320萬平方米，為全球所有城市之最，而深圳則排名第三，在建購物中心面積達到260萬平方米。值得注意的是，部分城市的零售項目空置率最高已達40%，風險慢慢顯現(xiàn)。
其次，近年來電商巨頭崛起，對零售業(yè)造成非常大的壓力，競爭不斷加劇。最后，城市規(guī)劃的系統(tǒng)性缺失仍不斷帶來一系列嚴重問題，部分地方土地供應(yīng)節(jié)奏和長期的區(qū)域規(guī)劃發(fā)展之間的不協(xié)同，導致商業(yè)項目過量、過早開發(fā)，大批新建成購物中心的人流量難以支撐商業(yè)項目自身發(fā)展。
最新趨勢
未來零售業(yè)市場將呈現(xiàn)四大趨勢
1.零售商向“全渠道”出發(fā)。2014年初，國內(nèi)百貨行業(yè)龍頭銀泰商業(yè)集團宣布攜手阿里巴巴。同期，緊隨著U niqlo、G A P和Forever 21的腳步，A pple、M uji以及Burberry亦在天貓商城成立了他們的首家網(wǎng)絡(luò)旗艦店。越來越多的零售商開始為顧客提供線上線下一體化的服務(wù)。
2 .業(yè)態(tài)：輕奢餐飲正當勢頭。在反腐行動持續(xù)的背景下，奢侈品尤其是男裝以及手表等品牌擴張速度預計將放緩，而需求相對更加“剛性”的女性相關(guān)奢侈品牌預計將在一、二線城市中緩慢擴張;另一方面，得益于日漸增長的中產(chǎn)階級，輕奢及中端餐飲品牌預計將保持積極的擴張勢頭。
3 .購物中心：生活形態(tài)消費漸成主流。隨著供應(yīng)洪峰到來以及電商發(fā)展帶來零售市場的新變化，商場業(yè)主更多地把目光關(guān)注在零售物業(yè)的調(diào)整改造、再定位以及業(yè)態(tài)調(diào)整上，逐漸引入更多體驗性元素，如室內(nèi)兒童游樂園、展覽活動等。
4 .政府：由于部分城市供應(yīng)壓力日漸顯現(xiàn)，空置率亦因此居高不下，預計當?shù)卣谖磥韺㈤_展更為系統(tǒng)化的城市規(guī)劃，并重新制定更為規(guī)范的土地使用政策。
上海
空置率低于10%
供需兩旺
近年來，上海零售物業(yè)市場呈現(xiàn)供需兩旺、租金穩(wěn)步增長的態(tài)勢。據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，上海零售市場空置率始終保持在10%以下。在此推動下，核心商圈租金逐年攀升，年復合增長率達7.9%。上海零售物業(yè)市場的良好表現(xiàn)，首先得益于其高出一籌的城市經(jīng)濟能級和消費市場容量。
零售品牌發(fā)展：世邦魏理仕指出，在全球國際品牌城市滲透度排名中，上海位列中國首位、全球第五位，領(lǐng)先于香港、巴黎、新加坡等城市。并且，主流奢侈品品牌和快時尚品牌在中國開店情況統(tǒng)計得分，上海在國際奢侈品品牌和國際快時尚品牌的門店總數(shù)分別達到30和83，兩項指標均高居全國榜首。
其他機構(gòu)觀點：簡可(第一太平戴維斯中國市場研究部主管)：上海空置率低于10%，餐飲需求強勁。第三季度，餐飲租戶表現(xiàn)積極。核心商圈整體租金環(huán)比略跌0 .1%，至每平方米每天人民幣46 .4元，但標桿項目依然表現(xiàn)出色，環(huán)比租金上漲0 .4%。空置率維持較低水平，為4.0%。其中淮海中路入駐情況持續(xù)改善，空置率環(huán)比下降1.3個百分點至2.6%。
北京
八成零售物業(yè)均位于
城市次級商圈
北京高端消費突出，其社會消費品零售總額排名全國第一，其中相當一部分由高端消費拉動。北京的零售項目較為分散，包括西單、王府井及C B D在內(nèi)的核心商圈僅擁有全市20%左右的零售物業(yè)，其余80%的零售物業(yè)均位于城市次級商圈。
零售品牌發(fā)展：據(jù)世邦魏理仕2014年發(fā)布的《零售業(yè)全球化進程》報告，北京在全球零售商入駐排名中位列第八名，吸引了該項研究選定的334個國際零售品牌中的43 .4%入駐，僅以微弱的差距落后于上海。國際品牌進駐北京市場的步伐在最近一段時間有加快的跡象，僅2013年，北京就吸引了34個國際新品牌入駐，與2012年相比翻了近三番。
其他機構(gòu)觀點：簡可：北京有八成零售物業(yè)位于四環(huán)外商圈。預計2014年北京零售供應(yīng)約87萬平方米。
杭州
供應(yīng)稀缺，租金上漲
供應(yīng)稀缺主要體現(xiàn)在兩個方面：1 .物業(yè)存量規(guī)模小;2 .市場空置率低。截至2014年二季度，杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量約為100萬平方米。同期，杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率僅為1 .7%，為17個城市中的最低水平。
零售品牌發(fā)展：隨著萬達、嘉里、龍湖、凱德置地、高德置地等外來的品牌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的購物中心項目漸次開業(yè)，杭州的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場版圖將迅速向錢江新城、城北、濱江等非核心區(qū)域擴散，體驗消費的興起和購物中心化的潮流將使更多的核心商圈百貨物業(yè)重新考慮經(jīng)營定位。
其他機構(gòu)觀點：簡可：杭州核心商圈供應(yīng)稀缺租金穩(wěn)健。截至2014年第三季度，杭州核心商圈零售存量約為64.5萬平方米，僅占全市總量的35%，預計到2016年底，杭州將新增163萬平方米零售供應(yīng)，集中于城西和城北等新興商圈。
成都
名聲鵲起的西部“黑馬”
2009年至2013年五年間，成都城鎮(zhèn)居民可支配收入的復合增長率達到12.1%，在全國主要城市中排名第三。成都成為許多中外零售品牌擴展的重點城市，也是進入西部市場的第一站。即便是在中國奢侈品銷售普遍放緩的大環(huán)境下，國際品牌仍繼續(xù)積極在成都擴張。
零售品牌發(fā)展：世邦魏理仕數(shù)據(jù)，成都目前在建的購物中心總量為320萬平方米，位列全球第二，僅次于上海，而截至2017年底，成都將有約390萬平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積新建入市，其中超過75%新增供應(yīng)來自次級商圈。更多的新興商圈將于未來2-3年逐漸崛起。
其他機構(gòu)觀點：簡可：2014年第三季度，成都核心商圈空置率僅為3.3%，為近三年來最低值，前三季度租金上漲9 .9%，居所有重點城市之首。1月正式開業(yè)的成都國際金融廣場備受國際知名品牌追捧，首次引入梵克雅寶、御木本、伯爵和香奈兒等奢侈品牌。遠洋太古里將于四季度開業(yè)，引進品牌包括愛馬仕和紀梵希。成都奢侈品牌數(shù)量已經(jīng)超過廣州和深圳等一線城市。
深圳
一部分的高端消費需求流入香港
2013年深圳居民人均可支配收入44，653元，位居全國第一，消費能力強，成為吸引很多商家來深圳拓展市場的主要吸引力。深圳整體經(jīng)濟發(fā)展情況良好，G D P增速多年超過全國平均水平，總量穩(wěn)居全國第四，產(chǎn)業(yè)以高附加值的第三產(chǎn)業(yè)為主，去年比重已經(jīng)達到56.6%。來自第三產(chǎn)業(yè)的金融、房地產(chǎn)、高科技、貿(mào)易企業(yè)以及蓬勃發(fā)展的民營企業(yè)的高收入人群構(gòu)成了深圳的高消費主體。
零售品牌發(fā)展：深圳在一線城市中的排名最低，除了流動性欠佳外，另外一個因素也是由大量供應(yīng)帶來的壓力所致。深圳現(xiàn)有的人均商業(yè)面積約為上海及杭州的兩倍，在一線城市中位居第二。得益于地鐵線路的開通帶來的區(qū)域發(fā)展以及政府對城市更新型物業(yè)的規(guī)劃定位多為城市綜合體，從2010年到2013年，深圳零售物業(yè)庫存量每年增長18%。未來三年，深圳新增商業(yè)建筑面積將超200萬平方米，商場運營者的招商能力及市場零售租金將備受考驗。
其他機構(gòu)觀點：簡可：深圳為租金領(lǐng)漲一線城市。深圳核心商圈前三季度累計租金增幅達4.3%，增速領(lǐng)先四個一線城市。第三季度，M ichael K ors及G ant都在深圳開出首家店鋪。未來，多個項目將在原關(guān)外，即龍崗、寶安區(qū)開業(yè)。由于供應(yīng)量較大，如何爭奪人流量將成為各個購物中心的主要課題。
（南方都市報 記者 張銳宣 實習生 李佳文）
