“山姆店+社區購物中心”，沃爾瑪的這個“遲來轉變”，或許可以轉換為在華的發展新機遇

　　自2009年起，永旺、物美、蘇寧、宜家、歐尚等國內外零售商就已將觸角伸向中國商業地產，買地自建物業。與它們相比，全球最大的零售商沃爾瑪，一直“按兵不動”。

　　直至2014年9月，沃爾瑪中國才對外正式宣布，將斥資6億元在珠海自行開發建設在華的首個社區型購物中心“珠海樂世界”。此舉意味著零售巨頭沃爾瑪在進入中國17年后，終于開始涉足商業地產業務。

　　“山姆牌”社區購物中心

　　沃爾瑪亞洲不動產業務負責人夏必得表示，不同于英特宜家和永旺等動輒幾千停車位的大型購物中心項目，未來的沃爾瑪購物中心將在體量上“棄大選小”，主打社區型購物中心，并全線進攻中國三四線城市。“珠海樂世界”面積約10萬平方米，以沃爾瑪旗下的山姆會員店為主力店，預計于2016年落成營業。

　　據悉，在沃爾瑪購物中心體系中，主力店均由山姆會員商店擔當。業內人士認為，這可能為沃爾瑪購物中心帶來可觀的人流量，也會讓購物中心不會有太大的招商難題。“因為山姆會員店除了有較強的吸客能力之外，自身還具備了社區購物中心性質。” 中國購物中心產業資訊中心主任郭增利言道。

　　作為倉儲購物商店，山姆會員店與常見的超市業態有很大不同。首先，它的商品數量和種類更為豐富。一家典型的山姆會員店面積一般在20000平方米左右，主營商品約為8000多種，且多為他處無法買到的高端商品、進口商品和自有商品。其次，山姆店的商品比市場價格平均優惠8%以上。山姆會員店不僅有賣場，還設有餐飲、藥房、汽車補胎、照片沖印、面包房、眼鏡店和花店等便民服務業態和設施，極力打造“一站式購物”，儼然就是一個縮小版的社區購物中心。

　　夏必得表示，“珠海樂世界位于珠海市內非常繁華的地區，有良好的道路交通設施，對于建山姆會員店以服務廣大會員而言非常理想。該項目不僅是一個溫馨舒適的購物場所，還能帶動周邊商圈和配套服務產業的發展。”

　　沃爾瑪在中國以一線城市的大型商超而知名，但在美國本土，它做得最好的其實是規模較小的社區型商業。

　　“不同于國內購物中心一貫的求大、求品牌，國外購物中心在體驗性消費上，也把握得細致到位。他們強調為城市居民提供多功能服務，如在空間打造上，開辟社區劇場，做各式活動、聚會;比如增加生活服務措施：快遞、鮮花、小郵局等，與居民日常生活展開互動。應該說，沃爾瑪在打造社區型商業方面有比較豐富的經驗，這些都會移植到中國的項目當中。”郭增利言道。

　　“此外，對于沃爾瑪、宜家等資金實力雄厚的外資零售商來講，其買地自建除了享受低成本運營優勢及自有物業未來升值外，更是為了確保其商業概念和零售理念的完整實現，形成‘我說了算’的獨立運營環境。”

　　沃爾瑪的新動力

　　自1996年進入中國。到2014年9月之前，謹慎的沃爾瑪未在中國涉足地產。與地產沾邊的“生意”，僅是萬達、深國投等地產公司與其結成戰略同盟，以“世界500強入駐”的名義從各地方政府手中拿便宜土地。而作為回報，萬達、深國投等給予沃爾瑪幾乎可忽略不計的極低租金和長達15-20年的租約。

　　近兩年，隨著華潤萬家、大潤發、永輝等本土零售商的崛起，萬達等地產企業對沃爾瑪的依賴日漸減弱，后者的強勢地位受到挑戰。沃爾瑪今年財報顯示，其中國區市場份額跌至5.7%，被華潤萬家所趕超。

　　除外部競爭加劇之外，房租的不斷上漲已經成為制約很多零售企業發展，甚至是左右其盈利與否的主要因素。對于沃爾瑪來講，廉價租金時代將很快成為歷史。

　　面對與日俱增的壓力，沃爾瑪試圖改變自己以找回主動權。就如當下，沃爾瑪從未在美國以外地區持有物業，一方面保持輕資產的“專業零售商”定位，同時也為了免受不穩定的政策因素拖累。但中國市場的重要性使沃爾瑪不得不做出改變，開始涉足商業地產以求獲得新的市場動力。

　　如今，沃爾瑪的中國“地產生意”由沃爾瑪亞洲不動產有限公司“全權負責”進行前期調研分析、中期拍板定奪以及后期運營把控。該公司是美國沃爾瑪百貨公司在亞洲的全資子公司，2011年11月在香港成立，主要負責在亞洲投資開發運營大賣場以及自建自營的購物中心等商業地產項目。

　　據悉，除珠海項目之外，沃爾瑪亞洲不動產有限公司還在湖南、廣西、廣東多地進行調研比較。2013年11月，夏必得一行便前往廣西南寧市政府部門進行拜訪，據悉雙方的重要議題之一，就是以山姆會員店為主力店的沃爾瑪購物中心的落戶問題。

　　如今，沃爾瑪將商業地產戰線布局在中國的三四線城市，這與其在美國的發展模式相似。沃爾瑪在美國的項目往往位于郊區，并通常選擇當地經濟不夠發達或房價偏低的時候進入。幾乎每到一處都能帶來大批諸如麥當勞、肯德基、星巴克這樣的品牌入駐，從而拉動人氣和銷售。在中國，沃爾瑪在一線城市對于地價、房價的帶動作用已經不太明顯，但在三四線城市卻仍然具備號召力。而此次沃爾瑪選擇了位于廣東珠海作為其第一個購物中心的所在地，顯然是希望復制在美國的成功經驗，實現低成本擴張。

　　有市場聲音認為，轉變貌似慢了一拍的沃爾瑪錯過了中國商業地產發展的高峰期，這對其日后發展擴張或許不利。但郭增利卻不這么認為，“其實，沃爾瑪趕對了時機。”

　　郭表示，之前中國商業地產大都是區域型或是跨區域型購物中心，如今這兩類購物中心分布密度非常高，同質化嚴重。而如今的中國市場，一些貼近社區生活、面積相對較小的社區商業由原來的被忽略，轉而成為市場新機遇，發展潛力較大，相比之下，傳統的大賣場和百貨業態則業績下滑明顯，開始頻頻關閉門店。“所以說擅長社區商業的沃爾瑪，轉型趕對了點。”

　　盡管如此，沃爾瑪的態度卻是謹小慎微。其相關人士對記者表示，“我們對于購物中心的開發是非常謹慎的。由于珠海項目剛剛建設，目前沒有太多可以透露的消息。”

　　沃爾瑪的“謹慎”已然通過其戰略布局清楚透現。

　　作為一家進入中國17年、擁有將近400家店面的零售巨頭，沃爾瑪對于中國市場購物中心面臨的嚴峻形勢摸排甚清。下一步它選擇在三四線城市做社區型、較小購物中心項目，并以人氣較高的山姆店為其主力店，便是為了實現“差異化”求存。在它的規劃中，這些購物中心從面積、租戶數量到類型都將與所在區域的社區規模相匹配。

　　不過，對于沃爾瑪的“新思路”，業界也持有保留意見，大部分集中在與本土企業競爭“攻守易位”上。

　　有關外資零售巨頭不敵本土零售公司的爭論并非沒有根據。內資超市品牌物美商業曾斥資23.45億港元收購卜蜂蓮花除廣東省和湖南省以外的中國區所有業務。在沃爾瑪之前，英國的TESCO樂購也曾在華組建過專門的地產團隊并投資開發了購物中心，但由于經營不善，日前已經為華潤萬家收購。

　　此外，沃爾瑪購物中心選擇的三四線城市，與其主力店山姆會員商店之前的定位相去甚遠。山姆會員商店一般都選擇在一二線城市落地，消費面向中高收入群體。而未來的“山姆”會不會為了適應三四線城市的消費水平在品類上有縮減，導致品質有所下降?

　　對此，中投顧問零售行業研究員杜巖宏還是對沃爾瑪轉型呈樂觀態度。“TESCO樂購之前選擇的是競爭最激烈、飽和度最高的區域型時尚購物中心，因而導致投資失利。而沃爾瑪選擇的社區型購物中心則較為契合目前的市場消費傾向。且其選擇的三四線城市，應該也是經濟發達，消費潛力較大的城市。所以沃爾瑪做購物中心，不能說沒有成功的希望。”

　　(來源: 財經網(北京)《地產》記者 王崴/文 文豪/編輯)