核心提示：如何進行商業定位?主要包括：商業市場定位、商業業態定位、商業價格定位和商業客戶定位，這里主要介紹前三項。

　　一、商業市場定位

　　[ 項目立地條件研究 ]

　　項目基本指標——與北美洲和歐洲相比，中國商業用地地塊相對較小、容積率較高，加上一些限高等因素，商業設計很考驗功夫;有些城市對于用地性質分類更細，要特別注意，如北京，寫字樓和零售商業的用地是有區別的。

　　道路類別研究——依用途分交通樞紐、連接通道、交通干道、商業干道，如王府井大街商業干道，朝外大街兼具商業干道和交通干道雙重功能，商業干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業區的交通干道;

　　交通易達性研究——是否有障礙物(如交通欄隔)，消費人群本項目的車行和人行來外部交通動線;

　　周邊環境和目前商業設施研究——類似我們的競品研究，但也不完全相同。對于商業來說，“扎堆”往往是個好事。宜利用可借鑒資源，進行業態錯位或互補性經營，共享客流;

　　[ 項目經濟環境的分析和生活結構研究 ]

　　1、總人口及地區人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等;

　　2、GDP發展狀況及產業結構情況;

　　3、政策分析(城市發展規劃、商業網點規劃、商業相關政策);

　　4、全社會消費品零售總額;

　　5、全市商業增加值;

　　6、城鄉居民的人均可支配收入;

　　7、城鄉居民儲蓄存款余額;

　　[ 區域城市結構調查與城市發展規劃調查 ]

　　1、公共設施狀況;

　　2、交通體系狀況;

　　3、道路狀況、通行量;

　　4、城市性質與功能特點;

　　5、各項城市的機能;

　　6、城市規劃。

　　[ 商業發展規劃和政策研究 ]

　　1、城市商業發展目標;

　　2、城市商業網點規劃。

　　商業流通領域的主管部門是商務部(局)系統，娛樂休閑業態的主管部門是文化部(局)，需要加強密切的聯系，以獲得必要的政府資源

　　相關部委(發改委、商務部)對于商業，特別是社區型商業會出臺相應規范性文件;

　　建設主管部門、商務局會對有關商業的規劃、設計制定一些標準;

　　所在城市商務局會根據國家十一(二……)五規劃，制定相應的中期商業發展規劃。

　　[ 輻射區域的確定和零售業結構研究 ]

　　1、地區間的銷售動向;

　　2、商業地區間的競爭狀況;

　　3、業種間的銷售動向;

　　4、大型主力店的動向。

　　以上綜合反映的各項指標和內容為項目的市場定位、業態設計、經濟效益預測提供定性的參考分析。

　　[ 競品及典型性案例研究 ]

　　1、規模;

　　2、客流量;

　　3、提供的產品或服務、收益情況;

　　4、交通來源;

　　5、優劣和劣勢。

　　從以上幾個方面分析其現狀及結構特點，以便做競爭分析，進行差異化的定位，同時提煉出本項目可借鑒和需要規避的因素。重點在于能否“借力打力”，共享客流。

　　[ 消費者消費行為的調查與研究 ]

　　1、人口結構;

　　2、消費水平;

　　3、消費行為分析;

　　4、收入水平;

　　5、交通和出行方式。

　　通過以上方面對消費者消費行業進行定量和定性研究。

　　市場定位傳達的是項目的精髓、項目的宗旨

　　籠統說，或通俗地說，定位手法有兩大風格

　　穩健定位 VS 品牌定位

　　穩健(大眾化)定位法：該定位方式可以取得穩定收益，市場風險小。

　　適用于兩種情況：

　　1、區位相對較好，所在地有足夠消費群;

　　2、沒有激烈競爭;

　　3、公司傾向采取穩健的經營策略——先存活，以后根據市場情況再優化調整業態。

　　品牌(特色化)定位法：表現在兩方面：特色主題、特色服務。該定位方式市場風險較大，但一旦成功，較易形成品牌，具備不可替代性，從而具有競爭力。

　　適用于兩種情況：

　　1、C、T類土地，本地消費群體不足;

　　2、商圈內競爭激烈，不得不采取互補經營策略;

　　3、爭創品牌的項目。

　　二、如何進行商業業態定位

　　商業地產項目的業態組合定位不是一成不變的，隨著客觀市場條件的變化，項目的業態組合會發生一定的變化，從最初的業態組合到穩定的業態組合，必定要經過一個陣痛期。

　　項目初步經營業態比例試算方法：

　　供給面商圈各業態營業額的比例，與需求面的消費者最常去的業態的消費比例，再加上消費者最希望增加業態的消費金額的比例，三項比例平均之后，得出商業地產項目業態發展規劃比例及面積分配比例。

　　一個關鍵概念：坪效

　　簡單說，就是某業態每平米的營業額。

　　我們知道了某業態營業額合理總量，就需要根據經驗確定坪效參數，根據坪效，即可推得我們所需要的某業態商業面積。

　　三、如何進行商業價格定位

　　
　　
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