核心提示：如何進行商業(yè)定位?主要包括：商業(yè)市場定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位、商業(yè)價格定位和商業(yè)客戶定位，這里主要介紹前三項。

　　一、商業(yè)市場定位

　　[ 項目立地條件研究 ]

　　項目基本指標——與北美洲和歐洲相比，中國商業(yè)用地地塊相對較小、容積率較高，加上一些限高等因素，商業(yè)設計很考驗功夫;有些城市對于用地性質分類更細，要特別注意，如北京，寫字樓和零售商業(yè)的用地是有區(qū)別的。

　　道路類別研究——依用途分交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道，如王府井大街商業(yè)干道，朝外大街兼具商業(yè)干道和交通干道雙重功能，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道;

　　交通易達性研究——是否有障礙物(如交通欄隔)，消費人群本項目的車行和人行來外部交通動線;

　　周邊環(huán)境和目前商業(yè)設施研究——類似我們的競品研究，但也不完全相同。對于商業(yè)來說，“扎堆”往往是個好事。宜利用可借鑒資源，進行業(yè)態(tài)錯位或互補性經營，共享客流;

　　[ 項目經濟環(huán)境的分析和生活結構研究 ]

　　1、總人口及地區(qū)人口結構、職業(yè)構成、家庭戶數(shù)構成、收入水平、消費水平等;

　　2、GDP發(fā)展狀況及產業(yè)結構情況;

　　3、政策分析(城市發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)網點規(guī)劃、商業(yè)相關政策);

　　4、全社會消費品零售總額;

　　5、全市商業(yè)增加值;

　　6、城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入;

　　7、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額;

　　[ 區(qū)域城市結構調查與城市發(fā)展規(guī)劃調查 ]

　　1、公共設施狀況;

　　2、交通體系狀況;

　　3、道路狀況、通行量;

　　4、城市性質與功能特點;

　　5、各項城市的機能;

　　6、城市規(guī)劃。

　　[ 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 ]

　　1、城市商業(yè)發(fā)展目標;

　　2、城市商業(yè)網點規(guī)劃。

　　商業(yè)流通領域的主管部門是商務部(局)系統(tǒng)，娛樂休閑業(yè)態(tài)的主管部門是文化部(局)，需要加強密切的聯(lián)系，以獲得必要的政府資源

　　相關部委(發(fā)改委、商務部)對于商業(yè)，特別是社區(qū)型商業(yè)會出臺相應規(guī)范性文件;

　　建設主管部門、商務局會對有關商業(yè)的規(guī)劃、設計制定一些標準;

　　所在城市商務局會根據(jù)國家十一(二……)五規(guī)劃，制定相應的中期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

　　[ 輻射區(qū)域的確定和零售業(yè)結構研究 ]

　　1、地區(qū)間的銷售動向;

　　2、商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況;

　　3、業(yè)種間的銷售動向;

　　4、大型主力店的動向。

　　以上綜合反映的各項指標和內容為項目的市場定位、業(yè)態(tài)設計、經濟效益預測提供定性的參考分析。

　　[ 競品及典型性案例研究 ]

　　1、規(guī)模;

　　2、客流量;

　　3、提供的產品或服務、收益情況;

　　4、交通來源;

　　5、優(yōu)劣和劣勢。

　　從以上幾個方面分析其現(xiàn)狀及結構特點，以便做競爭分析，進行差異化的定位，同時提煉出本項目可借鑒和需要規(guī)避的因素。重點在于能否“借力打力”，共享客流。

　　[ 消費者消費行為的調查與研究 ]

　　1、人口結構;

　　2、消費水平;

　　3、消費行為分析;

　　4、收入水平;

　　5、交通和出行方式。

　　通過以上方面對消費者消費行業(yè)進行定量和定性研究。

　　市場定位傳達的是項目的精髓、項目的宗旨

　　籠統(tǒng)說，或通俗地說，定位手法有兩大風格

　　穩(wěn)健定位 VS 品牌定位

　　穩(wěn)健(大眾化)定位法：該定位方式可以取得穩(wěn)定收益，市場風險小。

　　適用于兩種情況：

　　1、區(qū)位相對較好，所在地有足夠消費群;

　　2、沒有激烈競爭;

　　3、公司傾向采取穩(wěn)健的經營策略——先存活，以后根據(jù)市場情況再優(yōu)化調整業(yè)態(tài)。

　　品牌(特色化)定位法：表現(xiàn)在兩方面：特色主題、特色服務。該定位方式市場風險較大，但一旦成功，較易形成品牌，具備不可替代性，從而具有競爭力。

　　適用于兩種情況：

　　1、C、T類土地，本地消費群體不足;

　　2、商圈內競爭激烈，不得不采取互補經營策略;

　　3、爭創(chuàng)品牌的項目。

　　二、如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位

　　商業(yè)地產項目的業(yè)態(tài)組合定位不是一成不變的，隨著客觀市場條件的變化，項目的業(yè)態(tài)組合會發(fā)生一定的變化，從最初的業(yè)態(tài)組合到穩(wěn)定的業(yè)態(tài)組合，必定要經過一個陣痛期。

　　項目初步經營業(yè)態(tài)比例試算方法：

　　供給面商圈各業(yè)態(tài)營業(yè)額的比例，與需求面的消費者最常去的業(yè)態(tài)的消費比例，再加上消費者最希望增加業(yè)態(tài)的消費金額的比例，三項比例平均之后，得出商業(yè)地產項目業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例。

　　一個關鍵概念：坪效

　　簡單說，就是某業(yè)態(tài)每平米的營業(yè)額。

　　我們知道了某業(yè)態(tài)營業(yè)額合理總量，就需要根據(jù)經驗確定坪效參數(shù)，根據(jù)坪效，即可推得我們所需要的某業(yè)態(tài)商業(yè)面積。

　　三、如何進行商業(yè)價格定位

　　
　　
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　　（來源：商業(yè)地產學院）