伴隨著通州萬達廣場的開業(yè)，通州商業(yè)項目也將迎來井噴期。“從通州北苑至土橋，地鐵沿線每站附近幾乎都有已開業(yè)的購物中心，這還沒算上在建的。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　集中供應也帶來“過剩”的隱憂。在電商持續(xù)的沖擊下，業(yè)態(tài)規(guī)劃趨同、招商品牌資源有限，也為通州商業(yè)未來發(fā)展增加了不少的壓力。

　　購物中心沿地鐵扎堆 通州欲告別睡城短板

　　“居住先行”、人口稠密、軌道交通完善……在不少人看來，曾有“睡城”之稱的通州，如今正在彌補商業(yè)短板。

　　通州萬達廣場、京通羅斯福廣場、星悅百貨、華業(yè)花千里、華遠好天地……從地鐵北苑站到土橋站，幾乎兩公里內(nèi)就有一個購物中心。這些購物中心要么新開業(yè)不久，要么在通往開業(yè)的路上。算上早已割據(jù)一方的通州貴友、藍島、國泰等傳統(tǒng)百貨商場，通州新城的商業(yè)面積正在呈現(xiàn)出急速升溫的現(xiàn)象。

　　來自第一太平戴維斯的報告顯示，2014年第四季度有6個商業(yè)項目入市，總商業(yè)面積近70萬平方米，全部定位為購物中心。就購物中心的建筑面積而言，通州區(qū)2014年新開業(yè)的項目中，京通羅斯福購物中心為6.7萬平方米，通州萬達廣場為10萬平方米，國泰百貨旗下星悅百貨為3.6萬平方米。根據(jù)粗略估算，這一新增供應量約為2個西單大悅城。

　該報告同時顯示，84%的新增供給位于豐臺和通州等新興區(qū)域，未來商業(yè)去中心化趨勢將進一步明顯。粗略估算，2014年四季度的新增供應中，約三分之一的體量來自通州區(qū)。

　　發(fā)力“一站式”消費 “兒童業(yè)態(tài)”成競爭利器

　　然而，供給量的飆升也為業(yè)內(nèi)人士帶來隱憂。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，新近開業(yè)的幾家購物中心體量都不小，如果按照兩公里以內(nèi)的輻射半徑計算，這幾家購物中心之間有不少重合。記者在近日走訪時發(fā)現(xiàn)，新開業(yè)的三家大型購物中心都以體驗型為主，實現(xiàn)家庭式的“吃、喝、玩、樂、購”一站式消費。其中，兒童業(yè)態(tài)逐漸成為各商家搶奪市場的“利器”。

　　以通州萬達廣場為例，記者到訪時為工作日下午兩點，購物中心內(nèi)客流量不是很大，但其二層的兒童業(yè)態(tài)也聚集了不少帶孩子游玩的家長。同樣，在距離通州萬達廣場一站地的京通羅斯福廣場，盡管只有零星前來購物的顧客，但與整個購物中心的客流量相比，其三層的兒童業(yè)態(tài)也吸引了不少家庭前來。

　　而在星悅百貨，由于缺少兒童業(yè)態(tài)，在工作日下午地上停車場幾乎鮮有車輛，購物中心內(nèi)也可用門可羅雀來形容。記者走訪時觀察到，盡管商場內(nèi)大部分品牌齊全，且臨近新年有較大的折扣力度，也鮮有人問津。“這里開業(yè)三個月了，一般只有周末人才會稍微多一些。等過兩個月，地下的餐飲開起來，客流量就會大些。”該購物中心一位工作人員告訴記者。

　　盈石集團研究中心副總經(jīng)理鄭瑞聲表示，近期北京新開業(yè)的購物中心均位于城市外圍，這體現(xiàn)對于居家生活及大片區(qū)服務功能的支持，新項目有很大的空間吸納滿足區(qū)域消費的升級；另外，餐飲比例均有所放大，品牌選擇更加豐富，連鎖品牌對新區(qū)域項目重視程度加大，最重要的是，重視兒童家庭消費業(yè)態(tài)的聚集，這與項目靠近生活片區(qū)不無關系。

　　的確，在電商持續(xù)沖擊下，強化消費體驗仍是實體零售業(yè)提振人氣的必經(jīng)之路。特別是在通州區(qū)這個集中供應的市場。據(jù)世邦魏理仕的調(diào)查報告，消費者對整體購物體驗有很高的期望，認為便利性、價格、潔凈度和安全最為重要。

　　區(qū)域前景雖廣闊 短期面臨“過剩”風險

　　盡管如此，面對前途未卜的市場，還是有觀望者暫緩了前進的腳步。計劃在年內(nèi)開業(yè)的華業(yè)花千里商業(yè)中心距離八通線臨河里站不遠，定位為“主體性•體驗式•精銳生活中心”，記者上周探訪時，這里依然靜悄悄。“據(jù)說9月要開業(yè)的，現(xiàn)在也沒了動靜。”附近居民這樣告訴記者。

　　“以前是擔心商業(yè)‘過少’，現(xiàn)在是怕‘過多’。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示。在他看來，盡管有所謂的對策，和集中的供應、同質(zhì)化經(jīng)營所面臨的困境相比，仍可謂杯水車薪。

　　記者根據(jù)北京市國土局公布數(shù)據(jù)整理，經(jīng)粗略估算，從2010年以來，通州運河核心區(qū)已經(jīng)成交30余宗多功能用地，規(guī)劃建筑面積超過250萬平方米。“按照開發(fā)周期估算，這些商業(yè)預計將在2017年前后入市，算上現(xiàn)在仍在開發(fā)未入市的項目，三年后市場需求究竟有多大，如何通過調(diào)整業(yè)態(tài)達到利潤最大化，這些都是需要面臨的壓力。”業(yè)內(nèi)人士坦言。

　　不過，對于樂觀者而言，市場前景依然廣闊。“如果僅僅從通州區(qū)域考慮，建一兩個大型購物中心就已經(jīng)足夠了。但是，在京津冀一體化的大背景下，未來通州區(qū)的商業(yè)將會大規(guī)模的發(fā)展，活躍度也將大幅提升。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　記者從盈石集團研究中心獲悉，2015年通州區(qū)預計有京杭廣場、華業(yè)花千里、明月好天地三個購物中心入市。這些購物中心如何進行業(yè)態(tài)規(guī)劃，差異化品牌招商，以贏得消費者，最終在區(qū)域競爭中共贏？新的一年，拭目以待。
　　（新華房產(chǎn) 記者 劉覓覓）