購物中心是多種零售業(yè)態(tài)的組合，它有很多種，店鋪集合式、奧特萊斯式、街區(qū)式、生活方式類購物中心。購物中心的開發(fā)運(yùn)營室一個紛繁復(fù)雜的過程，目前中國的購物中心處于快速發(fā)展期，因此對于購物中心開發(fā)過程中的一些要素進(jìn)行分析是未來購物中心運(yùn)營成功的關(guān)鍵。
首先，適宜的地塊和業(yè)態(tài)
購物中心建設(shè)不同于住宅開發(fā)，它所進(jìn)行的市場分析更側(cè)重于對零售市場的識別與評估，開發(fā)商在新建一個購物中心之前，必須分析零售的供需關(guān)系，計(jì)算各類商品和服務(wù)潛在的市場空間，也即對商圈內(nèi)的零售空間有效需求進(jìn)行科學(xué)的評估與預(yù)測。對購物中心進(jìn)行綜合性市場評估主要包括以下方面：
1、對城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析，說明市場的基本特征，例如總的經(jīng)濟(jì)趨勢、就業(yè)趨勢、經(jīng)濟(jì)活動預(yù)測、經(jīng)濟(jì)增長模式等。
2、勾畫出主要的、次要的和周邊商圈以及這些商圈的可達(dá)性。
3、商圈內(nèi)對不同商品和服務(wù)的消費(fèi)偏好和趨勢。
4、商圈內(nèi)不同類型零售中心的相互競爭的位置、特征和銷售趨勢。
5、商圈內(nèi)零售空間的擁有和發(fā)展情況以及不同零售類型購物中心的銷售趨勢。
6、商圈內(nèi)計(jì)劃開發(fā)的零售項(xiàng)目特征和標(biāo)準(zhǔn)。
市場占有率、產(chǎn)出率、建設(shè)特色、核心租戶、擴(kuò)大中心規(guī)模，根據(jù)考慮的方案來決定。
準(zhǔn)確的市場定位對于購物中心的成功經(jīng)營起到事半功倍的作用，準(zhǔn)確的市場定位可以大大縮短購物中心的市場培育期。
其次，長遠(yuǎn)的MASTERPLAN
Masterplan是期望通過適當(dāng)?shù)墓δ芘渲谩⒊浞职l(fā)揮各個設(shè)施的作用，以達(dá)到最大的協(xié)同效應(yīng)。它主要表現(xiàn)在兩方面，一個是軟件設(shè)計(jì)，即業(yè)種業(yè)態(tài)租戶組合計(jì)劃。一個是硬件設(shè)計(jì)計(jì)劃，即商業(yè)設(shè)施計(jì)劃。
硬件設(shè)計(jì)計(jì)劃包括：
土地利用計(jì)劃，購物中心的賣場規(guī)模和樓層、停車場的形式是否恰當(dāng)。
購物中心的設(shè)計(jì)，其核心是與業(yè)態(tài)相稱、具有競爭優(yōu)勢的設(shè)計(jì)，有新鮮感、能夠受長期歡迎的設(shè)計(jì)。主要包括通道與賣場的形狀、流暢的動線、MD計(jì)劃等等。
軟件計(jì)劃包括：
目標(biāo)客群的設(shè)計(jì)。
功能構(gòu)成的設(shè)置，設(shè)立集客設(shè)施包括主力店店鋪、副主力店鋪店鋪。并達(dá)到銷售助理、集客主力、形象主力的平衡配置。
租戶組合，商場內(nèi)各區(qū)劃的區(qū)域概念設(shè)定。將亮點(diǎn)店鋪選擇、與其他專賣店和租戶組合。
若要打造具有特色的購物中心，這兩個因素是必不可少的。購物中心建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅僅要求結(jié)構(gòu)空間能容納零售商業(yè)活動，場地必須滿足足夠的停車需求，建筑及其環(huán)境能夠吸引顧客和租戶，并為他們提供方便，具有一定的超前和創(chuàng)新性，在運(yùn)營過程中不斷滿足市場和租戶調(diào)整的需求，補(bǔ)償開發(fā)商投資回報的同時服務(wù)于社區(qū)。這些要求都使得今天購物中心的設(shè)計(jì)必須采用最新的土地規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)與技巧性的商品組合、公共關(guān)系以及管理融合一起。購物中心的設(shè)計(jì)允許租戶之間的合理變化，但必須保持整體的協(xié)調(diào)性。建筑的整體設(shè)計(jì)也應(yīng)該融入地區(qū)的獨(dú)特環(huán)境，使其與周邊的環(huán)境和各種出入方式緊密結(jié)合，更能反映地區(qū)的歷史和文化特色。
日本西宮花園是非常具有代表性的例子，西宮花園位于大阪與神戶之間，該地區(qū)主要是以高收入人群為主，擁有優(yōu)質(zhì)的客源，且與城市地鐵相連。根據(jù)這些條件，起名西宮花園，西宮指地區(qū)，花園指美好的憧憬與高端的生活品質(zhì)。
在設(shè)計(jì)方面，將兩個主力店(阪急百貨)+專賣店組合,GMS(大賣場)，平面效果圖考慮周全，建成后也沒有改動。先有平面定位，再有外立面的包裝，再是業(yè)態(tài)組合。購物中心的環(huán)境設(shè)計(jì)、主題和標(biāo)識應(yīng)結(jié)合業(yè)態(tài)的風(fēng)格。
未來購物中心的方向
購物中心與百貨、連鎖大賣場等的競爭到購物中心之間的競爭，包括大牌主力店、次力店;注重開發(fā)商的獨(dú)立性，不僅是資金，還有基本的運(yùn)營管理能力。
在日本，70年代，購物中心由中小零售業(yè)者共同組合;80年代以后，百貨和連鎖大賣場轉(zhuǎn)向購物中心的開發(fā)和經(jīng)營;2000年變化最大，金融、地產(chǎn)開發(fā)商、鐵道等也進(jìn)軍購物中心; 05年后，開發(fā)商獨(dú)立的配套設(shè)施完善，10年后，情報、IT系(電商)等也介入購物中心。購物中心從銷售、聚集客流發(fā)生了變化。
而現(xiàn)在經(jīng)過多年的發(fā)展，日本已形成獨(dú)立的、富有特色的體系。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，以及同質(zhì)化現(xiàn)象的出現(xiàn)，購物中心追求的價值也發(fā)生相應(yīng)的變化，對購物中心場所的魅力至關(guān)重要。
在此，日本優(yōu)秀的購物中心的案例是非常值得學(xué)習(xí)的。
以香蘭地區(qū)購物中心為例，它于11年開業(yè)，臨近海邊，擁有優(yōu)質(zhì)客源，崇尚自由，崇尚高端享受。購物中心要適應(yīng)并融合該地區(qū)景觀，所以從海邊有一個露臺的設(shè)計(jì)。并以餐飲為主打特色，此購物中心每層的露臺都結(jié)合了該層的環(huán)境主題設(shè)計(jì)并有連接功能，達(dá)到了價值的有效利用。餐廳分休閑、商務(wù)等區(qū)域，一層臨街入口考慮到附近客群需求，適應(yīng)他們的生活方式和需求，并融于附近居民的生活，最大化的吸引各層客群。
永旺湖鎮(zhèn)是日本最大的購物中心集合體，采用分期開發(fā)，08、09年開發(fā)一、二期，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了購物、娛樂的中期目標(biāo)，因此2012年開發(fā)的三期是對娛樂性業(yè)態(tài)補(bǔ)充或更遠(yuǎn)端的業(yè)態(tài)進(jìn)一步補(bǔ)充，將零售、兒童業(yè)態(tài)、體育業(yè)態(tài)、寵物業(yè)態(tài)進(jìn)行區(qū)分。由于購物中心的優(yōu)秀的設(shè)計(jì)理念以及環(huán)保特色，該購物中心獲得了協(xié)會環(huán)保的榮譽(yù)。這在一定程度上實(shí)現(xiàn)了企業(yè)軟實(shí)力的提高，提高了購物中心的魅力，傳達(dá)了自己的企業(yè)形象和理念，并通過客戶在商場購物消費(fèi)、體驗(yàn)認(rèn)同了自己的企業(yè)理念，達(dá)到經(jīng)濟(jì)和口碑效益的雙贏。
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