“5：3：2”是國內大部分購物中心業態布局的黃金占比，海港城、成都IFS餐飲業態卻是控制在15％-18％之間，為何不增加餐飲娛樂業態占比？運營上采用的什么策略？

2015年1月15日，九龍倉內地首個大型商業地產項目成都國際金融中心(簡稱成都IFS)開業滿一年，營業額增長3.5倍。

九龍倉集團副主席、執行董事李玉芳表示，商場的經營之道，不僅僅是業主與租戶之間、業主與客戶之間的關系維護，還有方法、細心與執行力。2015年九龍倉在內地投資物業預計有30％的租金增長，5年之內，希望內地投資物業的營業額占集團總量的30％以上。

不嘗試O2O

成都IFS營業額今年預計還將增長50％。但與內地其他商業中心爭做O2O不同，李玉芳表示，成都IFS將不會嘗試O2O。同時，與萬達以及其他商業地產經營模式不一樣的是，成都IFS餐飲占比不多，規劃只有15％-18％。

成都IFS總投資160億元，總體量60萬平方米。該項目地塊是2007年9月，九龍倉以單價8800萬元/畝、總價72.4億元的天價競得。當年九龍倉在內地的投資額不到集團總資產的5%，

5年后內地資產要占到集團資產的50％。九龍倉中國置業有限公司營運總經理侯迅此前透露，成都IFS吸引了包括Burberry、Chanel、Coach、Dior & Dior Homme等國際一線品牌入駐，其中近90個品牌是第一次到成都或者西南。

成都IFS沒有像萬達廣場一樣“去服飾化”，也沒有遵循內地購物中心“5：3：2”的業態黃金分配比例。成都IFS的業態占比，大約80％是零售，15％是餐飲，5％是娛樂。其中連卡佛百貨租賃面積近8000平方米，Great超市超過4000平方米，UA影院也達3000多平方米，冰悅滑冰場1900多平方米。

與海港城一樣，成都IFS有20％是頂尖的奢侈品牌，50％都是中高端品牌，剩下30％是潮流時尚品牌和餐飲、娛樂。

成都IFS租金最高的店鋪是1800元/平方米/月。侯迅認為，商場的租金和面積沒有多大的關系，反而和業態分布很有關系。一般情況下，服裝的租金會相對高一些，影院、超市的租金相對偏弱一些。

李玉芳表示，香港海港城，只有15%是餐飲，為什么不做那么多餐飲?因為餐飲有很多的抽風系統，消費時段也很固定，如果把最好的地點留給餐飲，就會對人流氣氛有影響。既然成都IFS是香港海港城的翻版，那么餐飲占比也將控制在15%，最多18%的比例。

九龍倉有一個專門的團隊研究怎么幫租戶做生意，比租戶想得更細致，更關注流行資訊；還有一個管理vip客戶的團隊，“我們要做的其實是處理好租戶、客戶幾方面的關系。例如chanel有一款背包是爆款，如果世界各地的主流店鋪都有，而海港城這家店卻沒有，我們就會去提醒他們。”九龍倉做商業的經營之道就是積極管理，運營文化是細致化，做到見微知著。

2017年之前落成5個IFS

2014年九龍倉中報透露，香港海港城從2003年至2013年，實現每年營業額復合增長率為16.9％，累計升幅達4倍。而第一個在內地落成的國際金融中心—成都IFS，也將朝著這個目標打造。

九龍倉將在全國復制海港城，有一個“2017年之前落成5個國際金融中心(簡稱IFS)”的計劃，分別位于成都、無錫、重慶、蘇州和長沙，5個IFS的總建筑面積為203.1萬平方米，商場和寫字樓分別占集團已落成項目的24％及59％。其中繼成都IFS和無錫IFS已于2014年開業，重慶IFS和蘇州IFS將于2016年開業，體量最大的長沙IFS計劃于2017年開業。

其中重慶、長沙IFS是有商場的大型綜合體，而蘇州、無錫IFS僅是寫字樓。李玉芳稱，選址做商場需要很多時間做調研。像香港海港城，一個重要的指標是做游客生意。

九龍倉長期戰略還是穩步進取，并有基礎和資本去充分運作。首先，九龍倉做大型商業與萬達有著不一樣的選址標準，要在最核心地段，建shopping mall；其次，九龍倉在住宅投資開發方面，也將遵循貨如輪轉的規律，不斷投資買地；再次，九龍倉的商場都是自有團隊直接管理，并且可以隨時因應市場調整租戶比例、業態等。

（來源：21世紀經濟報道 蘇鍶）