尚嘉中心將易主，新主人或是私募基金黑石集團(tuán)。基強(qiáng)聯(lián)行投資管理（中國(guó)）有限公司董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)博士接受記者采訪時(shí)表示，黑石基金完全有理由促成這筆大買賣�！爸暗馁�(gòu)物中心是錯(cuò)誤位置的錯(cuò)誤定位，但是LV大廈本身是好物業(yè)。黑石通過(guò)重新設(shè)計(jì)，將改變品牌商業(yè)的定位，租金和物業(yè)價(jià)值都會(huì)得到提升。”
據(jù)悉，這棟外形像靴子的建筑物原本由LVMH集團(tuán)和賭王何鴻燊共同開(kāi)發(fā)持有，俗稱“LV大廈”。由于背靠LV奢侈品牌集團(tuán)，尚嘉中心曾被寄予過(guò)成為整個(gè)長(zhǎng)三角奢侈品購(gòu)物地的厚望。然而，兩年以來(lái)，“LV大廈”慘淡經(jīng)營(yíng)，根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，其2014年凈收入不到2.5億元。
事實(shí)上，黑石、凱德、摩根斯坦利、麥格理等外資力量向來(lái)活躍在上海投資市場(chǎng)，南京東路353廣場(chǎng)、上海廣場(chǎng)、虹橋上海城、調(diào)頻壹廣場(chǎng)、虹口龍之夢(mèng)等都經(jīng)過(guò)外資的一番盤整。
“成熟物業(yè)價(jià)值提升空間不大，外資基金往往通過(guò)盤活不良資產(chǎn)獲得增值回報(bào)，實(shí)現(xiàn)盈利通過(guò)兩種途徑，租金增長(zhǎng)和資本升值。雖然一線城市的有些購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)得不出色，但由于它的物業(yè)價(jià)值和較好的流通性，仍是外資投資的核心資產(chǎn)標(biāo)的�！蓖I(yè)投資服務(wù)部執(zhí)行董事譚誠(chéng)說(shuō)。
高力國(guó)際中國(guó)區(qū)零售房地產(chǎn)服務(wù)董事洪菽慧則認(rèn)為，購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)成敗需要全方位衡量，期望值不同，運(yùn)作效果也就不一樣。“以越洋廣場(chǎng)為例，雖然它的人氣一般，但地下一層的餐飲業(yè)績(jī)很不錯(cuò)，租金回報(bào)可觀。同樣，有些城市外圍區(qū)域的購(gòu)物中心雖然不能取得非常高的租金回報(bào)，但是人氣火爆，有大量消費(fèi)能力�！�
“外資往往通過(guò)項(xiàng)目重新定位、租戶梳理、引入跟市場(chǎng)更匹配的商業(yè)形式來(lái)盤活資產(chǎn)�！� 譚誠(chéng)說(shuō)。陳基強(qiáng)博士也表示，外資收購(gòu)新的物業(yè)后一般進(jìn)行重新裝修設(shè)計(jì)，讓規(guī)劃更符合定位，“外資的優(yōu)勢(shì)在于有成熟的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，容易引進(jìn)國(guó)際品牌，在基金持有物業(yè)后，融資成本大大降低，最重要的是，他們有退出機(jī)制�！�
萊坊中國(guó)區(qū)董事、綜合項(xiàng)目顧問(wèn)及代理服務(wù)部主管孫俊安則認(rèn)為，外資對(duì)趨勢(shì)的把握比較準(zhǔn)，能夠在合適的時(shí)機(jī)收購(gòu)資產(chǎn)被低估的物業(yè)�！�2010年，英國(guó)高富諾收購(gòu)上海長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際娛樂(lè)中心（米高梅世界），資本成本低、決策科學(xué)、流程直接簡(jiǎn)單。”
與此同時(shí)，外資在購(gòu)物中心的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)方面風(fēng)格迥異�！案鶕�(jù)基金不同的背景和組成，有的基金更偏向提升現(xiàn)金流回報(bào)，而另一些則更注重物業(yè)中長(zhǎng)期的增值�！睂O俊安說(shuō)。
此外，陳基強(qiáng)博士表示，黑石集團(tuán)有一種比較聰明地站在巨人肩膀的收購(gòu)方法，“黑石首先買入整個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，經(jīng)歷過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的養(yǎng)成后再出手更多的物業(yè)。2014年成為深國(guó)投商用置業(yè)（集團(tuán)）有限公司的大股東之后，黑石才開(kāi)啟資產(chǎn)收購(gòu)序幕，10月份完成哈爾濱、大連、沈陽(yáng)、天津、濟(jì)南、南京、長(zhǎng)沙、武漢和南寧等九個(gè)城市的九個(gè)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心的收購(gòu)，而原先的深國(guó)投運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)將對(duì)這九個(gè)購(gòu)物中心進(jìn)行管理。”
�。▉�(lái)源：東方早報(bào)）
