尚嘉中心將易主，新主人或是私募基金黑石集團(tuán)。基強(qiáng)聯(lián)行投資管理（中國）有限公司董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)博士接受記者采訪時表示，黑石基金完全有理由促成這筆大買賣。“之前的購物中心是錯誤位置的錯誤定位，但是LV大廈本身是好物業(yè)。黑石通過重新設(shè)計，將改變品牌商業(yè)的定位，租金和物業(yè)價值都會得到提升。”

據(jù)悉，這棟外形像靴子的建筑物原本由LVMH集團(tuán)和賭王何鴻燊共同開發(fā)持有，俗稱“LV大廈”。由于背靠LV奢侈品牌集團(tuán)，尚嘉中心曾被寄予過成為整個長三角奢侈品購物地的厚望。然而，兩年以來，“LV大廈”慘淡經(jīng)營，根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，其2014年凈收入不到2.5億元。

事實(shí)上，黑石、凱德、摩根斯坦利、麥格理等外資力量向來活躍在上海投資市場，南京東路353廣場、上海廣場、虹橋上海城、調(diào)頻壹廣場、虹口龍之夢等都經(jīng)過外資的一番盤整。

“成熟物業(yè)價值提升空間不大，外資基金往往通過盤活不良資產(chǎn)獲得增值回報，實(shí)現(xiàn)盈利通過兩種途徑，租金增長和資本升值。雖然一線城市的有些購物中心經(jīng)營得不出色，但由于它的物業(yè)價值和較好的流通性，仍是外資投資的核心資產(chǎn)標(biāo)的。”同昌盛業(yè)投資服務(wù)部執(zhí)行董事譚誠說。

高力國際中國區(qū)零售房地產(chǎn)服務(wù)董事洪菽慧則認(rèn)為，購物中心的經(jīng)營成敗需要全方位衡量，期望值不同，運(yùn)作效果也就不一樣。“以越洋廣場為例，雖然它的人氣一般，但地下一層的餐飲業(yè)績很不錯，租金回報可觀。同樣，有些城市外圍區(qū)域的購物中心雖然不能取得非常高的租金回報，但是人氣火爆，有大量消費(fèi)能力。”

“外資往往通過項目重新定位、租戶梳理、引入跟市場更匹配的商業(yè)形式來盤活資產(chǎn)。” 譚誠說。陳基強(qiáng)博士也表示，外資收購新的物業(yè)后一般進(jìn)行重新裝修設(shè)計，讓規(guī)劃更符合定位，“外資的優(yōu)勢在于有成熟的運(yùn)營團(tuán)隊，容易引進(jìn)國際品牌，在基金持有物業(yè)后，融資成本大大降低，最重要的是，他們有退出機(jī)制。”

萊坊中國區(qū)董事、綜合項目顧問及代理服務(wù)部主管孫俊安則認(rèn)為，外資對趨勢的把握比較準(zhǔn)，能夠在合適的時機(jī)收購資產(chǎn)被低估的物業(yè)。“2010年，英國高富諾收購上海長風(fēng)國際娛樂中心（米高梅世界），資本成本低、決策科學(xué)、流程直接簡單。”

與此同時，外資在購物中心的運(yùn)作經(jīng)營方面風(fēng)格迥異。“根據(jù)基金不同的背景和組成，有的基金更偏向提升現(xiàn)金流回報，而另一些則更注重物業(yè)中長期的增值。”孫俊安說。

此外，陳基強(qiáng)博士表示，黑石集團(tuán)有一種比較聰明地站在巨人肩膀的收購方法，“黑石首先買入整個商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊，經(jīng)歷過商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊的養(yǎng)成后再出手更多的物業(yè)。2014年成為深國投商用置業(yè)（集團(tuán)）有限公司的大股東之后，黑石才開啟資產(chǎn)收購序幕，10月份完成哈爾濱、大連、沈陽、天津、濟(jì)南、南京、長沙、武漢和南寧等九個城市的九個已開業(yè)購物中心的收購，而原先的深國投運(yùn)營團(tuán)隊將對這九個購物中心進(jìn)行管理。”

　　（來源：東方早報）